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小區調研報告
在日常生活和工作中，報告有著舉足輕重的地位，我們在寫報告的時候要避免篇幅過長。相信許多人會覺得報告很難寫吧，下面是小編為大家整理的小區調研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
小區調研報告1
摘要：
隨著現代城市的發展，人類居住的形態表現也是城市生活中極為重要的一個方面。居住區規劃必須滿足居民最基本的居住活動，它影響著居民的生活質量、城市的環境質量、還在很大的程度上反映了這一時期社會政治、經濟、文化和科學技術發展的水平。城市居民小區是城市的重要組成部分，城市居民小區規劃、建設和管理水平的高低，直接反映出城市發展狀況和城市品位。本次調研通過對武漢市“銀湖翡翠”以及“高爾夫城市花園”小區進行調研，發現了這些小區規劃中的優秀和特別之處，并將這些優點加以借鑒和整合，應用到我的學習中，對以后學習小區規劃設計積累大量資料。
為了能更簡潔、清晰的認識居住區，對其規劃設計，環境條件有一個更直觀的認識，下面用了分步驟進行闡述。
（一）調研背景：
調研時間：20xx年3月18日
調研對象：武漢市“銀湖翡翠”以及“高爾夫城市花園”居住小區調研目的：
1、希望通過本次調研，初步了解居住小區的大致規劃、布局、設施、住房制度、居住現狀、居住標準以及住宅房地產的相關知識。
2、通過對武漢市“銀湖翡翠”以及“高爾夫城市花園”居住區環境調研，掌握進行社會調研的一些基本方法和手段，培養調查分析和綜合思考能力。 3、掌握居住小區規劃設計的基本原理和方法，并熟悉城市居住區規劃設計等相關規范。
調研方法：網絡查詢，實地調研，拍照，走訪體驗，統計等。
（二）調研過程分析：
理論調研：通過多種方式和手段，進行文獻檢索、資料收集和整理，旨在了解我國住房制度和當代居住小區規劃設計、建設、發展的理論與實踐問題，了解存在的主要問題和發展趨勢，了解相關的政策、法律與法規、規范等內容。主要對《武漢市城市規劃管理技術規定》及《城市居住區規劃設計規范》進行了深入研究。
實地調研：此次調研過程中，我們對武漢市“銀湖翡翠”以及“高爾夫城市花園”居住區進行實地調研，旨在為我們的設計提供多方面的參考。
第一部分：“銀湖翡翠”居住小區調研
調研內容
（1）小區概況：銀湖翡翠位于金山大道88號，北臨金銀湖國際高爾夫球場，東接武漢唯一的國際賽馬場東方馬城，南望王家墩CBD，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恒基置業有限公司開發建設，占地30萬平方米，開發總面積53萬平方米，項目分三期開發，一期11棟小高層已售罄，二期瞰湖軒組團83—167㎡首批房源已于10月25日開盤銷售。
基本信息
物業類別：高層住宅建筑類別：小高層、高層
裝修情況：套內裝修（毛坯、雙層中空玻璃）項目地址：東西湖區金山大道88號占地面積：17465㎡建筑面積：47705㎡綠化率：60%容積率：1.78
車位：公寓約1：1；別墅：兩個車位開盤時間：20xx年10月25日，交房時間：20xx年12月31日
戶型面積范圍：
83—167平米
開發商：武漢新恒基置業有限公司實地位置及交通總戶數：3000
（2）、小區周邊的各類服務設施和交通：
小區周邊的服務設施小區前的交通
小區內部配套：社區商業街
大學：武漢輕工大學（原武漢工業學院）
中小學：睿升中學、常青第一中學、常青一小、鑫橋小學、小區內高級中學幼兒園：深圳波托菲諾幼兒園銀行：各大銀行醫院：社區醫院
其他：金銀湖高爾夫國際球場、東方馬場、游泳池、網球場、臺球、乒乓球室、健身房
交通：公交207路、713路、47路、603路至銀湖翡翠站下車即到。吳家山巴
士。距離地鐵7號線東方馬城站300米。
綜上可知小區學術氣息濃厚，人文環境較好，小區臨近銀湖自然環境上很有優勢。此外，小區周邊的銀行、學校、酒店、醫院等設備齊全，小區內部有兒童娛樂設施，生活便利店，小型商業街等等，為居住的居民帶來生活上的便利。
（3）、小區的停車問題
在小區內還有大量的停車點，有地上地下停車庫；采用停車位公寓約1：1車位配比，別墅區則1：2配比；地下車庫出入口設置在小區大門里側，直接社區行車道，做到了人車分流。
地下停車庫入口地面停車位
別墅區單獨設置門衛進出入
（4）、交通組織：小區采用理性有序的交通組織系統——一人車平面分離，將車行組織在外圍。
車行系統由街區環路和支路以及各車行入口、路邊停車坪、地下車庫組成。路寬6 m，瀝青路面。
小區內的交通狀況
該圖為小區的總平面圖，由圖可知小區外圍形成整體的機動車道，可減少機動車進入小區內，形成人車分流，從而更好的為小區內的居住人員提供安全舒適的環境，減少交通事故的發生。
小區的總平面圖
（5）、小區景觀及建筑設計
小區的景觀充分展示自然環境大于建筑面積景觀優勢，是小區景觀設計的亮點，實現綠化面積率達到60%。
雖然小區內有很多綠化部分，但是長期沒有經過清理，許多景觀處都造成了污染。
別墅高層住宅
別墅區
建筑設計：在建筑設計上，小區以陽光、空氣、綠化、水為主題，創造與自然親密接觸的鄰里生活環境和室內生活環境。小區住宅獨立別墅、聯體別墅前設置了人工湖，創造了良好的居住環境。小區以小高層建住宅為主，少部分高層住宅，其戶型錯落有致，品種較多，面積從83~167 m2，可滿足不同人群的需求。銀湖翡翠居住小區采用了簡約、現代、含蓄而又優雅的建筑外立面設計風格，傳承了湖居的優雅和浪漫，還原了建筑的'質樸本質，在戶型的觀景性、功能性、合理性和創新性上，著力打造了新都市主義的典范品質，營造了舒適宜人的現代居住空間氛圍。通透舒適的窗戶，簡單、精致的景觀陽臺，呈現出簡約的立面、線條，在空間上更疊、質感的呈現上呼應了自然宜人的社區雅致風貌，讓建筑成為了風景的一部分。
第二部分：萬科“高爾夫城市花園”居住小區調研
調研內容：
（1）小區概況：
萬科“高爾夫城市花園”地處武漢漢口東西湖區金銀湖畔，國際高爾夫俱樂部西側，金山大道以北。整體占地570畝，總建筑面積達60萬平米。項目多面環湖，依自然地勢形態巧妙規劃，分五期開發，每期都設主題公園，分別為世界知名五大球場所在地風情。建筑類型有聯排別墅、花園復式洋房、全觀景電梯高層和小高層，建筑風格采用美國現代風格。項目建成后，將為近3000戶家庭共11000多人口提供棲息身心的美好居所。
三期金湖居為占地1，360，000平方米的純疊加別墅，創意高層入戶花園洋房、零距離臨湖聯排別墅，佇立在整個半島的核心位置。零距離臨湖是金湖居最大亮點。
萬科高爾夫城市花園，創造武漢最講究的生活方式萬科高爾夫，為武漢城市大動脈金山大道上的地標性建筑，是武漢萬科有史以來最好資源的項目，萬科歷時一年半，臨摹世界頂級假日酒店，創造高于生活的假日體驗，演繹武漢最講究的生活方式。
（2）、小區周邊的各類服務設施和交通：
實地位置及交通周邊設施
交通：公交線路有
207、603、604、47、713路，直達航空港，火車站中小學：武漢工業學院，睿升中學，常青第一中學，常青一小，鑫橋小學
小區內部配套：南北大型會所、花園、游泳池、網球場、停車場、保安系統、健身中心、中小學、幼兒園、綜合商場、郵局、各大銀行、醫院、港式五星豪華會所
其他：金銀湖生態公園，武漢人民會議中心，高爾夫球場，東方馬城
同“銀湖翡翠”相似“高爾夫城市花園”的小區配套設備齊全，為居民的生活提供了便利，但是相比較而言高爾夫城市花園居住小區更加高端，在滿足小區基本需求的同時又有港式五星級豪華會所等高端休閑娛樂區。
（3）、小區優勢
萬科高爾夫——60萬平米高尚住區，新推出的4期位于項目地塊東北方向，東、西、北三面臨湖呈半島狀，整個建筑群環湖而建，占據社區極佳的湖景資源。將建筑、道路、景觀、小品、標識、配套設施作為一個整體來打造，創造了與金銀湖、高爾夫資源相融合的一種高品質的生活方式和居住氛圍。
鑲嵌在60萬平方米天然金銀湖與100萬平方米國際標準競賽型高爾夫球場綠洲中，具有環境優美，容積率低、親水性強、綠化覆蓋率高的先天優勢。
（4）、小區停車以及交通組織
地面停車位居住樓底層停車
地下停車庫入口居住樓底層停車
與銀湖翡翠相同高爾夫城市花園小區同樣有大量停車位，包括地上停車位和地下停車庫，但是高爾夫城市花園建筑采用了底下兩層打通的設計，不僅提高了建筑通風性同時第一層可供住戶停車。
在交通組織上高爾夫城市花園同樣人車分流，以綠化帶為隔離分開了人行道與車性道，提高安全性。
（5）、小區基本信息
建筑類別：29棟獨立別墅、16套聯排別墅、134套疊加別墅、9棟高層建筑面積143099.70平方米占地面積103071.26平方米總戶數551綠化率35%容積率1.39開盤時間20xx
主力戶型及面積：2——5房，120―736平米
總平面圖
（6）、建筑景觀與建筑設計
道路上增加綠植、樹木，形成林蔭道的感覺。在宅間的景觀上，減少了硬地的鋪磚，更多的增加綠化和小品，讓業主們有更多休憩與交流的空間。
建筑設計：由香港XX建筑師事務所設計，聯排別墅體現的是半島地中海設計，擁有浩瀚湖景，給人以爛漫、舒適，遠離塵囂的感覺，高層住宅采取的則是風車設計，同時考慮到高端客戶對爬樓梯的抗性，增設了觀光電梯。而大戶型觀景高層，為讓業主體驗到回家時的尊貴與歸屬，增設了相對豪華的住宅大堂。
（三）、總結
通過收集現狀基礎資料和相關背景資料，分析小區現狀與周圍環境關系，了解一般居住區的規劃模式。根據小區的實際情況，有種仰慕之情，針對環境優雅、設計美觀的小區的優點我相信在后面的學習中會多多借鑒這些小區的規劃優點和長處，吸取其設計的不足之處，在我們的設計中，揚長避短，為居民經濟合理地創造一個滿足日常生活和文化生活需要地舒適、衛生、安全、寧靜和優美的居住環境。在欣賞小區優美的環境、漂亮的建筑風格時，同時也隱隱約約的明白了小區的發展趨勢。
小區調研報告2
調研時間：20xx年3月28日
調研地點：武漢萬科高爾夫城市花園、銀湖翡翠、萬科四季花城
調研成員：譚玲玲 沈張 喻立天 凌冰 陳覓偉 張旭輝
調研對象：小區的總體規劃結構、周圍環境、道路系統、出入口的設置、小區環境設計、景觀綠地系統、建筑風格、公共服務設施、停車系統等。
住宅小區的規劃設計是一項復雜，綜合的系統工程。它遠遠超過了單純的工程技術的范疇。而深入到社會，經濟，生態，文化，心理，行為等領域。居住小區是城市的重要組成部分，城市居住小區規劃建設的好壞直接反映了該城市的城市化水平。居住空間是城市空間的延續。它的存在于運行離不開所在的城市，而人又是居住的主體，所以居住區規劃設計必須建立“以人為本，物為人用”的觀點，切實解決居民的各種生活需求。
為了對小區有一個系統全面的了解，我們根據學校周邊小區的分布情況，我們選擇了離學校不遠的武漢萬科高爾夫城市花園、萬科四季花城和銀湖翡翠這兩個小區進行調研，調研報告以高爾夫城市花園與銀湖翡翠為例。武漢萬科高爾夫城市花園與銀湖翡翠各路相對，這二者都享受天然湖景，無限親近優質水源，感應自然原生態。湖，是性靈的熏染、美妙生活的陪襯。鄰湖而居，成就眾多浪漫而閑雅的幸福家庭。 三個小區的園林設計，契合“美學、功能、生態”的景觀設計理念，呈現社區不同層次、角度的園景，結合文景和諧的設計理念，依循天然湖水，營造湖水、靜水、流水、溪水、疊水、泉水貫穿社區的人性化水景氛圍。
武漢萬科高爾夫城市花園
武漢萬科高爾夫城市花園位于東西湖區金山大道特8號，其業務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯排別墅和134套疊加別墅。
萬科高爾夫城市花園所處的地理位置本身就是一個大景觀，它和銀湖翡翠、萬科四季花城共用銀河，使得住戶能夠生活在空氣宜人環境優美的山水之邊。直達航空港、火車站、CBD商務中心僅20分鐘。依原地地貌的"湖景高爾夫"環境優勢，倡導臨水而居的生態居住方式。園林景觀最出彩的是中心音樂噴泉廣場，這一景點是整個小區的點睛之景，圍繞那星光閃耀的廣場，兩岸的水景、看臺、樹林、棧道，環環相扣，彼此相連，不僅將那秀雅的景色送入各個住宅，也將湖水的靈魂注入小區的四下里，使小區更增強了聚合的力量。高爾夫城市花園正在憑借其開闊的國際視野，憑借著這絕無僅有的生態資源，通過細致的建筑語言，潛心為成功人士打造最值得珍藏的居住場所。
小區內外沿用傳統的圍欄式風格，但在圍欄上有呈現圍墻狀的綠色植物，使小區形成了既與外部隔離，又與外部聯通的形式，
其內的綠化做的更是流暢婉約。
該小區的內部景觀的設計頗為經典，除車行道外，幾乎所有的組團都是直接坐落在綠地之上，宅間綠化并沒有嚴格的界限，這樣的安排使小區的綠化率增加了不少，且有漫步其間回到自然之中的韻味。小區內的樹木種植面積之多，冬季時枯枝蒼健有力，夏季時綠葉郁郁蔥蔥，中心的水景雖然面積不大，但也有頗有小橋流水人家的韻味。南北向流淌的小溪，蜿蜒著消失在一片人工淺灘石里，而沿著小溪向上，是一個中心廣場，從這個廣場向著不遠處因為營造停車而在原本較高的地勢上進一步墊高而成的綠意蔥蔥的小山丘延伸，自然形成了極好的視覺效果和景觀效果。
小區康樂設施設置都較為合理，服務的半徑也在合理范圍之內，并
且在兒童玩耍區采用質地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著人性化。
景觀是城市園林景觀中的重要組成部分,居住區景觀設計是指住宅建筑外環境景觀設計,由物質元素和精神元素構成。居住區的優美景觀環境,不僅直接提高人們的居住生活質量,還能消除都市的喧囂,松弛神經安撫情緒,從而有利于居住者的身心健康,進而從整體上可提高城市環境的景觀質量。為了充
分取得景觀效果，景觀上除保留原規劃中湖岸線的規劃思想，將景觀設計為早晚休閑、運動的親水公園，同時賦予這個公園小區公共活動場所的功能。小區內部的水系呈點線面結合的布置模式，豐富景觀資源，提升景觀價值，并均衡整個小區的景觀特征。各種精致的環境小品隨處可見，環境相當的怡人。
隨著生活水平的不斷提高，停車位對于居家來說越來越重要。作為具有人文性的居住園區，停車位的數量、人行道與車道的恰當分離是必然的。萬科高爾夫城市花園設計了完善的人車分流體系。光是地下車庫，車位的配備率就蠻高，再加上地上部分的車位，整個小區的車有足夠的停車位。
高爾夫城市花園外部設有綜合商場、幼稚園、濱湖商業街，社區
將社區入口處的濱湖大道開辟成專門商業街，設有大型超市、多功能綜合商場、高級食肆、銀行、SPA等，體會購物、休閑樂趣，網點分布合理，飲食、服飾、休閑形成一條龍服務布局。社區內將有重點中小學在此設的分部、幼兒園等基礎教育單位，給社區內幼年兒童提供良好的成長環境。安排區內穿梭巴士，區外專線大巴，為客戶提供最便利的交通連接。社區內還將提供籃球場、網球場、緩跑徑等運動場所以及濱湖咖啡座、休閑景觀路，為區內居民提供足不出戶但卻豐富多彩的娛樂休閑場所。
高爾夫城市花園的交通系統完善，通往小區的主路，中間用綠化將進出的車流隔開，交通流暢不堵塞，小區大門的'設計，又將人流與車流分開，便于管理與交通安全的保障。
在前面已經提到，萬科高爾夫城市花園的業務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯排別墅和134套疊加別墅，多種不同類型的建筑，是小區的規劃豐富多彩，小區內部的道路雖錯綜復雜，但井然有序，小區的住房呈發射狀分布在小區內，由各條道路相互連通，予以小區居民提供方便快捷的出行路徑。
高爾夫城市花園采用簡約、現代、含蓄而又優雅的建筑外立面風格，傳承了湖居的優雅和浪漫，還原了建筑的質樸本質，在戶型的觀景性、功能性、合理性和創新性上，
著力打造新都市主義典范品質，營造舒適宜人的現代居住空間享受。通透舒展的飄窗，寬敞開闊的景觀陽臺，呈現出簡約的線條，簡潔的立面，在空間的更疊、質感的現上，呼應自然怡人的社區風貌，讓建筑成為風景的一部分。戶型設計：高爾夫城市花園的戶型空間在空間組合尺度、功能造型上精益求精，精致、細膩、人性，每一處周到縝密的思考，都為創造舒適合理的宜居空間。大開間客廳、觀景陽臺、飄窗設計，讓每個戶型都呈現最完美的一面。戶戶朝陽，家家觀景，在自由的空間里享受現代居住藝術的徜徉，心情隨空間而舒暢自然。
銀湖翡翠
銀湖翡翠位于金山大道88號，北臨金銀湖國際高爾夫球場，東接武漢唯一的國際賽馬場東方馬城，南望王家墩CBD，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恒基置業有限公司開發建設，占地30萬平方米，開發總面積53萬平方米。
銀湖小區內部配有社區商業街，附近有睿升中學、常青第一中學、常青一小、鑫橋小學、小區內高級中學、深圳波托菲諾幼兒園及武漢輕工業大學（原武漢工業學院），小區外還有各大銀行和社區醫院。此外，金銀湖高爾夫國際球場、東方馬場、游泳池、網球場、臺球、乒乓球室、健身房也都在小區附近。銀湖翡翠小區的地理位置，為小區居民提供全面方便的服務。
小居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施、道路、公共綠地等相互關系而采取的組織方式。居住區作為城市的一個有機組成部分，應有其合理的規模和建筑布局。銀湖
翡翠還在建設之中，但是湖岸線的局部已經出來了，小區水系與金銀湖的水系是通過湖岸線上的18座小區橋梁相互連通的，從自家碼頭劃船，通過橋梁就可以進入銀湖泛舟。這種處理手法，使得湖岸得以極度延長，出現了雙岸線的特征。此外，小區與湖泊之間沒有機動車道，而是設計了人行的曲徑、拱橋、曲橋、木墩、碎石路、休憩亭、釣魚臺、景觀臺等組成的“長島花巷”。而整個1000多米的湖岸線上，密密麻麻地長滿了好幾十年的三十多棵成排的原生水杉樹木，將整個人行曲徑掩蓋起來。這些水杉樹林形成小區的天然屏障，外界根本看不帶小區的房子，極具豪宅特征，也是所見過的最攝人魂魄的湖岸線。
銀湖翡翠保留原始地塊中由湖岸和地塊里的內河天然形成的“雙水岸”這一獨特景觀，并且在原有的基礎上加以改進和提升。在對近千米湖岸的打造中，摒棄了傳統硬朗的壘磚鋪筑方式，用軟堤的手法將岸自然地與湖連接，在湖岸種植大量的水生植物，使綠地滲透進湖水里，完全掃除了人工堆砌的刻意，讓建筑自然地生長在湖岸邊。
銀湖翡翠以南北走向的兩車道道路為主干道，以東西向的4條支路為毛細，將內部分為7個組團，屬于組團式半開放式社區規劃，以占地合適的組團為單元，周邊與小區支路相鄰，小區通過支路與外界發生有機聯系，延邊的建筑順應接到走向布局，而向公共大眾、融合于城市；同時社區內部的住宅業具有良好的圍合感。不寬的社區道路擁有良好的對外界面，因而人們樂意步行，呈現出一路居民步行、交往、購物、
休閑的生活畫面。居民的居住空間與消費空間、文化娛樂空間聯系緊密、便捷，城市的各項功能能夠滲透到社區之中，得到有機的整合，而不是互相割裂。
銀湖翡翠實現了人車分流，其地下建筑面積與地上建筑面積的比例接近1:1。銀湖翡翠的地下車庫頂開有采光通風口，有地下車庫上到公共地面花園的樓梯口。此外，地下車庫出入口實現兩側與頂部綠化。 銀湖翡翠的顏色，其實就是土地的顏色---褐色，整個建筑從土地過渡到屋頂，一點都不忽然，非常自然和諧，建筑似乎是從大地里生長出來一樣，整個小區，主角因此是以人為核心的環境，建筑成為背景，而不是喧賓奪主。
銀湖翡翠的建筑是高層、小高層和別墅，即使是小高層建筑，其建筑間距都保持在35-80米之間。為了將湖景資源最大化，設計者摒棄了常規的電梯，將其改為可觀光的電梯。設計者將靠湖的建筑設計成點式，將離湖的建筑設計成單元式，點式建筑恰好在兩排多單元連體建筑之間，因而后排的建筑可以穿過點式建筑的寬大空隙，占有足夠大的湖景資源，使得具名的視覺景觀最大化。
銀湖翡翠在建筑設計過程中，通過高層與半圍合式的別墅組合以及建筑形體的變化，使得每個面、每個角度、每棟房子、每一景觀的組合空間都有不同的視覺享受。明快、簡潔，而又富有個性特色的建筑風格，表現出凝重、典雅的全新風格。 銀湖翡翠高層的建筑風格：氣派、簡約、經典。外墻，以呈雅光的質感面磚與玻璃構成外立面，讓景
觀最大化流入室內。銀湖翡翠的別墅建筑風格：雍容，唯美，典雅。采用完全大宅的建筑設計，莊園式的建筑，改變了以往千篇一律的TOWNHOUSE外型簡單的重復。八角亭建筑方式，讓大宅富有靈動的氣息，屋頂躍落有序，配以質樸耐看的煙囪，形成了建筑的節奏與層次。
銀湖翡翠內部設有多種公共服務設施，如游泳池是無邊際的，成人區、幼兒區以及沙灘、按摸池......是通過拱木橋相連接，與觀賞水體之間
以循環小水幕連接。面積很大的游泳池帶人造沙灘，與蔚藍海岸的基本一致，鋪有花崗巖。園林方面，一些樹種和花草早已植入，長勢茂盛，還設有亭臺供居民休憩。
通過這次調研，學習到不少住宅設計方面的知識，比如在設計住宅外環境時，盡可能多地擴大綠地，在建筑布局上，充分采取平面錯位，點式配置，從而活躍空間。而在組團的時候，布局應重視人的交往空間，在小區內建造有分有合的交往空間有助于增加人際交往，和睦鄰里關系。還要根據居民行為軌跡安排各項公共設施，方便大部分居民的需求。營造綠色的自然生活空間，現代社會，越來越多的人們會在家里辦公，除了舒適的家居外，還要求居住環境“園林化”貼近自然，成為天然起居室。
小區調研報告3
一、前言
隨著城市建設的發展，城市居住小區已日益成為城市居民集中居住、生活的基本社會單元。在這個社會單元中，是以居民的自治管理為主，社區管理為輔的基本特征。小區自治管理的好壞，不僅關系到每戶居民的切身利益，更關系到小區居民的主人意識、社會意識和民主意識的建立和培養。作為以“市民社會”為基本特征的社會發展規律和方向，市民組織的發展完善，是衡量一個城市發展與否的極重要標準。從這個意義上說，小區自治管理的狀況和能力不僅關系到社會的和諧和穩定，也關系到城市發展水平和政治文明的建設問題。作為首善之區的區，不僅是全國最早開展社區建設的城區之一，也是社區建設成效最好的城區之一，因此，更應該努力關注這些來自社區的基本的社會治理問題。
但就目前而言，我們城市小區的自治管理還相當不完善，其突出地表現在以下方面：
（一）業主大會發起組織機制缺乏。就區而言，幾乎沒有一個小區召集過真正意義上的業主大會和規范的書面業主大會。
（二）業主委員會的工作機制和組織能力欠缺。目前，區范圍的小區中，絕大多數的小區業主委員會都是名存實亡，不能正常的開展工作和履行職責。
（三）業主委員會作為業主大會的執行機構和業主利益的代表者和維護者，其選舉產生和發起組織的程序，存在著明顯的不公正、不合理之處，使得業主對業主委員會不信任，業主委員會難以有效開展工作。
（四）涉及業主切身利益的收費問題、帳目管理問題，不透明、不公開，缺乏有效的業主監督制度。
（五）業主對自治管理缺乏熱情與信心，加劇了業主呈一盤散沙的狀況，意見難統一、不團結、不配合，使得業主自治實際處于被懸置的狀況。
以上這些問題的普遍存在，使得小區管理水平長期在低水平徘徊，業主的合法權益得不到有力保障，業主的社會參與熱情受到傷害，不滿情緒卻有增無減，不僅造成了小區自治管理中普遍存在著的各種矛盾，還造成了小區公共設施和公共場地、綠地被不法占用、改作他用和損毀，造成小區環境、形象和質量指標的嚴重下滑。
二、問題產生的原因
目前，區城市建設速度較快，新建小區比較多，新建小區的設計規劃要求也比較高，有比較完善的公共配套設施和公共場所、綠地等要求。同時，小區治安、防盜等安全管理問題，公共設施和公共場所的使用問題，以及小區里面擺攤設點經營問題，也為小區居民們普遍重視和關注，并直接涉及小區業主的切身利益。這些都對小區的管理提出了更高的要求，使得小區的管理成為我們社會管理中，尤其是城市管理的基本內容。小區管理水平和狀況，成為城市發展水平和城市管理水平的重要標志。
縱觀目前小區管理中普遍存在的自治管理不完善，嚴重影響小區和諧穩定的諸多問題，縱觀其原因在于：
（一）管理思路上，在對小區自治管理的關系中，存在著強調以物業管理企業為核心，業主自治管理機制為輔助的問題
首先，在由傳統的房管理念發展為住宅私有化后所出現的專業化、企業化、服務性的物業管理模式過程中，人們并沒有完全改變物業“管理”的觀念，而把現代物業管理當成傳統傳統房管模式的延續。從而在對小區自治管理的模式設計上，自覺不自覺地突出了以物業管理為核心。
其次，在實踐中，由于目前的小區業主相對松散，彼此不熟，業主大會的召集機制不完善，業主委員會工作機制和責任不明，使得業主大會和業主委員會難以發揮積極有效的作用。現實中，業主委員會的主要職能就在于和物業管理企業簽訂物業管理合同，而物業管理合同一旦簽訂后，物業管理企業便成為小區管理的中心和主宰。業主大會由于難以召集，業主委員會也由于自身地位和組織機制的松散，且業主委員會的成員又大多是兼職、義務工作，因而難以發揮其有效的作用。相反，物業管理企業卻往往利用其完善的企業法律組織行為和較復雜的背景，自覺不自覺地改變了其受廣大業主聘用，為廣大業主服務的法律本質，反而成為名副其實的廣大業主的管理者。
再次，在廣大業主和物業管理企業發生糾紛的情況下，政府有關部門和司法部門也都更多的從維護物業管理服務的延續性出發考慮問題，而很少從尊重廣大業主的意愿和維護廣大業主的選擇性角度考慮問題。
（二）業主委員會的選舉和產生機制存在嚴重不合理，不規范的現象
業主委員會的產生，既體現了對廣大業主基本權利的尊重和保障，又直接決定著業主委員會能否真實代表業主的根本利益，在維護廣大業主權益過程中能否主動發揮作用的問題。目前，業主委員會的產生機制或是由房地產開發公司組織選舉產生，或是由物業管理企業組織選舉產生。由于房地產開發公司和物業管理企業之間有著特殊的利益關系，物業管理企業和廣大業主之間是一種選擇和被選擇的關系，因此，這兩種業主委員會的選舉產生方式就難以將物業管理企業的'利益與業主的權利真正剝離，很難保證其公平、合理。
在目前選舉方式下產生的業主委員會不僅難以獲得廣大業主的信任，也使得廣大業主逐漸對選舉產生的業主委員會的做法喪失信心，這是目前業主委員會的選舉中廣大業主參選率不高，參選敷衍了事的重要原因。據調查，占八成多的小區居民對業主委員會是沒有信心的，同樣有超過八成的業主對業主委員會的選舉不熱心和不能認真對待。
這一狀況還導致了廣大業主對維護自身在小區中切身利益的高度關注和對維護自身利益的組織機構的不信任，以及對利益代表機構產生的無奈選擇之間的社會矛盾。同時，也使得廣大小區業主逐漸對小區公共管理事務和公共利益維護的社會意識日趨淡薄，以及個人主義的不恰當上揚。在調查中，絕大部分業主對小區公共事務和公共財產的管理，采取事不關己、高高掛起的態度，而一旦涉及個人利益，則事已關己、高高跳起。甚至目前不少小區中普遍存在的車輛被劃、被砸的現象，皆由這種矛盾引起。物業管理企業為了增加收費，把很多公共場所，甚至綠地作停車之用，而一些業主既不能有效發表意見，卻又心有不甘，于是就采取類似手段以泄心中不滿。
（三）小區的自治管理和社區管理相脫節
目前，小區物業管理的思路基本是建立在以物權為核心的法律制度的構建上，而忽視了小區自治管理的社會性和其在政治文明建設中的意義。在這樣的認識思路下，對小區業主大會和業主委員會的產生和工作機制的實踐，也都是建立在以對不動產為核心的工作機制上的，其工作指導單位歸屬于房產管理部門。而物業管理企業和房地產開發企業在業務上也受房產管理行政部門的管理。這樣的管理一方面存在著業主對物業管理企業難以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小區自治的管理模式逐漸脫離其合理的社會性要求。
事實上，從社區管理的角度，其本身就包含著以小區為單位的，包括對人管理和對物管理在內的最基層的社會管理。但是，目前小區自治管理和社會管理恰恰是相脫節的。作為社會管理重要內容的小區物業自治管理，社區管理無法介入其中，也無法在其中發揮積極作用；而小區物業自治管理所存在的松散性、非常設性的弊端卻又得不到和小區管理最為密切的社區管理的支持和幫助。因此，小區自治管理長期處于一種渙散、低效和無力的狀況，不能有效的發揮其應有的自治管理作用，也不能充分調動廣大業主參與小區自治管理的積極性和責任意識，更使得很多問題難以通過有效的工作機制和法律途徑予以解決。
在調查中，不僅絕大部分居民迫切希望社區組織能夠在小區物業自治管理中發揮作用，支持和指導小區物業自治管理工作，以有效改變小區業主自治組織的名存實亡和組織無力的渙散狀況，而社區組織也普遍認為由社區組織指導、支持小區物業自治工作既能夠有助于社區工作的開展，也能更好的發揮小區業主自治管理的作用。
三、建議
（一）物業管理企業和業主自治管理工作，應調整為不同機構指導和管理。物業管理企業和業主之間，是一種服務與被服務的關系。這種法律關系的性質，就決定了作為全體業主利益代表的業主大會、業主委員會和物業管理企業之間，具有事實上的利益對立性。因此，只有將物業管理企業和業主自治工作的指導和管理機關分屬于不同的行政主體，才能在維護各自利益的前提下，有效地調整和促進物業管理企業與業主大會、業主委員會之間正常、平等的工作關系。事實上，根據《物業管理條例》的規定，業主自治工作的指導、管理者，既可以是房產行政主管部門，也可以是城市的街道辦事處。因此，為有效解決目前小區自治管理中存在的問題，應盡快將小區自治管理工作由現在的房產行政主管部門主導，調整為由街道辦事處或其委托的社區進行指導和管理。
（二）盡快施行小區物業自治管理和社區管理有效結合的管理模式，并建立在社區指導和支持下的業主委員會選舉制度。
在區全面推進社區工作的努力下，區已成為全國社區建設成效最好的社區之一。在進一步建設更高水平和諧社區的工作中，小區自治管理水平的提升和管理狀況的改善，無疑應成為加強社區建設的重要工作內容，也是構建小康型社區體系的必由之路。建立街道委托社區指導和支持下的小區業主委員會選舉制度，既能夠使小區的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指導，也能夠有力地強化業主委員會的工作職能，更能夠將小區自治管理和社區管理有機地融合，從而更好地發揮社區工作的作用，取得社區工作更好的成效。
（三）探索建立小區業主委托代理的管理制度。
目前，業主委員會由于多為兼職人員從事相關工作，業主委員會的工作機制難以保障，業主委員會及其成員的工作責任難以落實，這往往導致業主委員會工作效率的低下，維護全體業主權益的能力不強，對物業管理企業的制衡性顯得軟弱。為此，從維護廣大業主權益、提升廣大業主主人意識和社會管理意識的角度出發，可以探索建立小區業主大會或業主委員會委托律師事務所等專業法律服務機構代理業主大會或業主委員會的制度。專業法律服務機構代理制度的建立，將充分發揮專業法律服務機構的專業性、組織性和法律服務性的優勢，能夠有效地代表和體現廣大業主、業主大會或業主委員會的意志。
小區調研報告4
為推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規范發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪群眾、利用互聯網征求意見、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑒先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務。現將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業管理的現狀
1、住宅小區的基本情況
根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。
分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：
（一）住宅性質多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶左右；三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
（二）建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
（三）規模差別較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶以下的小區有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
（四）舊住宅多且分散。調研的54個小區中，20xx年以前建成的小區占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業管理的基本情況
（一）物業企業發展情況。目前我縣在工商注冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4家，服務小區6個，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒有一家企業具有相應從業資質。
（二）業主大會及業主員會成立情況
目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。
（三）小區的物業管理情況
調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的有14個小區，業主自治的有8個。建管不分，物業服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務項目少，大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。
二、存在的主要問題
調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處于起步階段，物業管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設的遺留問題
小區工程建設的遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位
調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區和政府定價出售的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專戶。
4、物業企業的發展嚴重滯后
通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業管理模式落后，經營活動不規范
部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。部分單位建設小區，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的.部分也得不落實。
6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成
業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有95%以上的業主對《物業管理條例》不了解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會采取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關系僵化，陷入惡性循環的怪圈。
召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯后。住房對業主大會缺乏認識，不愿意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理
工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區物業管理工作的管理和監督
一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為；四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。
3、要強化對物業管理工作的指導
一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立并有效開展工作，促進規范的物業管理公司入駐小區有較大進展；二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，為其自我發展創造優越的條件。
按享受服務的等級收費機制沒有建立。區的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。
二是要加強引導，盡快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業服務健康運行。積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現物業管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點，逐步推行。
4、要健全物業管理體制機制
首先，完善和規范物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮城管委，居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業管理的物業管理企業情況、我縣所有物業的基礎情況、業主委員會情況等內容，為提高物業管理服務水平打下一個良好的基礎。
5、要深化物業管理法規宣教
縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。
6、要規范物業管理服務行為
物業管理服務企業要樹立質量意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一收費，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業主明白消費。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。
7、要強力落實專項維修資金的收繳工作
新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區；對新開發的小區一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進舊住宅小區的物業管理
調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其盡快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境。可著手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
小區調研報告5
黨的十七大明確指出：“社會穩定是人民群眾的共同心愿，是改革發展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發社會創造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業的社會環境。而物業管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區物業管理建設，改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段，結合地區實際，組織了專題調研小組，就如何推進地區物業管理，促進地區社會和諧穩定進行了專題調研。此次調研，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由街道城管部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次座談會，發放了500份居民調查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現將調研情況報告如下：
一、南關嶺街道物業管理工作的基本情況
據調查，南關嶺街道共有各類物業建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區4個，占總面積的25%;九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區12個，占總面積的75%。已實行物業管理的小區8個，占居住小區的50%;成立業主大會的小區5個，占實行物業管理小區的62.5%。全街共有物業管理企業七家，從業人員300余人。目前，實行物業管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處于發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區占50%;未收取物業費的小區占75%，在收取物業費小區中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業管理總體水平偏低。主要是物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;物業管理企業從業人員素質較低，物業服務工作不到位。三是物業管理行業監管體制不健全。對物業管理企業的監督檢查及規范化經營缺乏制度支撐，對社區物業管理自治方式缺乏科學性探索。
二、物業管理工作存在的主要問題
近年來，各新建小區積極通過公開招投標選聘前期物業管理企業，著力搭建社區自治的新型組織平臺，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些經驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1、開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查，在有物業公司的小區，57%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。
2、物業管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業轉制而來，其余是市內物業的分公司.個別物業公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業低水平服務、高標準收費;有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。
3、部分業主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區物業管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查顯示，55%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。
4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衛、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關系，有些是業務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
三、加強物業管理工作的建議和意見
南關嶺地區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業管理企業前期介入法。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發項目在設計、施工和配套方面出現后期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助于形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業管理企業前期介入工作。
2、成立物業管理行業協會并積極發揮作用。應由街道相關部門協調各物業公司成立物業管理行業協會。充分發揮物業管理行業協會在為物業管理企業提供交流平臺，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益沖突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;建立行業自律機制，規范企業經營行為;反映企業合理訴求，維護企業合法權益;開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育機制。
3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發商的誠信考核機制，特別是對其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性;物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，政府有關部門和社區應組織成立物業調解協調機構，完善社區黨總支、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制。
4、探索物業分類管理模式。應根據目前物業管理的特殊性，有針對性的對居住小區的.特點探索不同的物業管理模式。對于一些老舊小區來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業公司與社區聯合深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
6、提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業公司開展“敬業愛崗、優質服務”活動，調動員工的工作積極性，激發技術革新，促進了物業管理、服務工作再上新臺階。
小區調研報告6
做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環境工程。為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規范發展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：
一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀
（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過6萬人，占到縣城區常住人口50%以上。
從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：
1、住宅性質多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。
2、規模差別較大。在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。
3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數配套設
施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。
（二）小區物業管理工作的現狀
1、物業企業發展情況。從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。
2、業主大會及業主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。
3、小區的物業管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規范，業主較為滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題
我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化群眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：
（一）執行規劃不到位。調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由于主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工后不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以后小區的物業管理、安全留下了隱患。
（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難
等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規范，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規范，造成業主和物管企業之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。
（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。
（四）物管服務水平較低。調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑒定，致使物業服務工作不到位，不按規范操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區住戶反映小區公共區域長期無人打掃衛生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。
三、建議
針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：
（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規劃并嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的.實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃并分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。
（二）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成情況，凡未完成配
套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。
（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。
（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。
小區調研報告7
一、基本情況
20xx年7月，國務院辦公廳下發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，正式拉開了全國范圍內啟動新一輪高標準老舊小區改造的序幕。20xx年5月，無錫市出臺了《關于全面推進市區老舊小區改造工作的實施意見》，進一步明確了改造范圍，重點改造20xx年以前建成的老舊小區，同步改造20xx年以前建成的基礎設施和功能明顯不足的安置房小區，確定了改善建筑質量、消除安全隱患、改善交通及停車等8項整治內容，要求按照基礎類、提升類、拓展類3個層次實施老舊小區改造。
我區按照“總體計劃、分片實施”的原則，重點對20xx年以前建成的老舊小區進行改造。據統計，全區20xx年前建成的老舊小區共97個，總建筑面積xx萬平方米，涉及居民xx戶；20xx年前的安置小區共xx個，總建筑面積xx萬平方米，涉及居民xx戶，普遍存在規劃滯后、配套不足、設施老化、服務短板等問題。20xx-20xx年，投入3.8億元，完成56個、xx萬平方米老舊小區改造，切實解決了房屋破舊、設施老化、停車難、充電難等諸多問題；20xx年，計劃投資xx萬元，按照管線入地、雨污分流、增設停車位及充電設施、增加消防和技防設施等要求，對12個、xx萬平方米老舊小區進行改造；計劃到“十四五”期末全面完成改造任務，讓全區所有老舊小區面貌煥然一新。在改造過程中，同步推進老舊小區物業管理覆蓋工作，依托國控的“惠小樂”物業管理品牌，使已改造的老舊小區實現物業管理全覆蓋。
二、20xx年工作推進情況
今年的老舊小區改造工作由住建局牽頭，相關鎮（街道）和國控集團負責實施。
在統籌協調上，牢固樹立“一盤棋”思想，住建、國控、街道、部門協同配合，社區、居民積極參與，初步形成“區、街道、社區、業主”四級聯動改造體系。在征集居民意見上，充分貫徹“共同締造”理念，區住建局會同各板塊對全區老舊小區改造進行廣泛宣傳，開展居民意見征集，共發放民意調查表xx份，召開座談會xx場次，召開老舊小區改造方案論證會xx場次，收集居民意見xx條。在工程進度上，長安街道醫院家舍、玉祁街道魏東公寓等xx個項目已完成招標工作，啟動建設，堰橋街道金惠苑一二期項目在編標階段，9月底中旬啟動建設，計劃12月底完成改造任務。
三、存在問題
一是居民改造訴求較難統一。老舊小區改造是一項需要居民支持和配合的工程，如果改造前期缺乏充分的對接、研究和溝通，不能獲得百姓認可，將極大影響項目推進。老舊小區停車位嚴重不足，停車矛盾突出，車位改造必然需要減少部分綠化活動場地，需要平衡不同業主之間的利益訴求。部分居民對拆歷史違建、拆防盜窗和在改造期間路面破損帶來的不便有較大意見。
二是老舊小區改造難度大。我區老舊小區主要為政府開發的住宅、集體建房及原縣屬企業家舍，規模小而分散，多數無圍墻封閉，房屋較破損，基礎配套差，缺少物業管理用房、監控設施和消防設施；部分老舊小區前期設計圖紙和建設資料缺失，小區地下管線復雜且走向不詳，雨污分流前期改造是否到位也存在不確定性，都不同程度增加了改造難度。
三是老舊小區改造資金壓力大。老舊小區改造由區住建局牽頭，國控和板塊負責具體實施，資金主要來源于國控、板塊，以及中央和省級財政補貼。由于小區建造年代較早，普遍存在房屋老舊、環境臟亂、設施缺失的問題，對照高標準的改造要求，所要改造的內容多、費用高，屬地鎮（街道）的資金壓力較大，需爭取更多的資金和政策上的支持和保障。四是老舊小區長效管理難。目前，老舊小區維護基本依靠政府托底，物業費由屬地鎮（街道）根據小區實際情況，按照每平方米每月0.5元至1元的標準進行補貼，補貼時間為自國有物業服務企業正式進駐托底管理之日起3年。居民“花錢購買服務”意識薄弱，多數不交任何費用。此外，老舊小區基本未歸集住宅專項維修資金，后期房屋維修難度大。
四、建議
一是強化責任落實。明確圖紙資料及拆違等前期入場條件準備、手續辦理、施工建設、監管、驗收等各環節的具體執行部門，嚴格壓實各板塊、各部門的責任，加強協調配合，合力完成老舊小區的改造任務。要明確項目資金承擔方式，積極爭取中央、省、市補助資金支持，爭取和引導社會民間資本進入老舊小區改造各個環節，形成多元化投入機制。通過通力協作，切實加快建設進度，在12月中旬按期完成本年度的改造任務，同時盡早謀劃20xx年改造項目，為明年的任務預留下充足的施工時間。
二是加大宣傳力度。利用報紙、電視、新媒體等，充分解讀改造政策措施，積極回應社會關切，提高社會各界對改造工作的認識。發揮鎮（街道）、社區基層黨組織引領作用，通過、業主群、小區公告欄，將各種政策利好、房屋升值預期、改造成效等內容進行集中宣傳。加強示范引領，加大對優秀項目、典型案例的宣傳力度，組織居民赴已改造小區進行實地參觀，增強居民支持改造、參與改造的主動性。
三是實行開門改造。充分貫徹“共同締造”理念，通過召開座談會、發放問卷調查、設立群眾意見征詢站、上門征求意見等方式，開展居民意見征集，把項目實施決定權交到業主手中，充分利用政協“有事好商量”協商議事平臺，邀請委員代表、群眾代表、社區代表等充分協商，傾聽各方利益訴求，推動小區改造順利推進。對于充電棚位置、電梯安裝、太陽能熱水器拆除、違建拆除等需要居民支持配合的'工程，鎮（街道）、社區要提前以圖文并茂的方式與相關居民做好充分的溝通協調，在方案確定之前達成共識，獲得百姓認可。同時，邀請一些威信高、責任強、具有一定專業知識的政協委員、業主代表參與改造全過程，發揮好他們建言獻策、溝通協調和質量監督的作用。
四是優化方案設計。堅持規劃先行，以百姓合理需求為導向，圍繞改善建筑質量、消除安全隱患、整治停車秩序等內容，針對群眾反饋、日常管理中發現的小區短板和弱項，結合實際精準施策，優化設計細節，做好針對性的改造方案。一方面，注重安全性改造，優先解決屋頂漏水、墻面開裂、消防安全設施缺損、各類管線老化等安全隱患問題；另一方面，加強功能性改造，有針對性的配建居民最需要的停車、體育健身等各類設施，推動老舊小區加裝電梯、無障礙設施建設、養老服務等適老化改造實現突破。
五是加強全程監管。抽調工作人員對老舊小區改造工程進行全過程監管，督促監理單位依照工程監理規范、設計要求和合同約定，加強對進場材料、工藝流程、隱蔽工程等環節的監管，并充分發揮社會監督作用，暢通投訴舉報渠道，全力確保工程質量。同時嚴抓安全施工，扎實做好安全生產和工程質量隱患排查，重點關注施工場地安全通道、腳手架、施工吊籃、臨時用電、防火防盜等部位，堅決杜絕安全事故發生。六是落實長效管理。加快推進老舊小區業主委員會（或物業管理委員會）的籌建工作，引導居民成立業委會實現自我管理，培育居民養成“花錢買服務”意識，落實居民繳納物業費的義務，逐步建立健全老舊小區的良性循環機制；保障好老舊小區物業管理資金，除政府過渡期內補貼外，改造中注重增加停車設施、配套用房的造血功能；落實屬地管理原則，對部分老舊小區維修資金未歸集到位的，加大宣傳及時歸集，歸集未到位期間由屬地板塊保障好老舊小區改造后的維修工作；充分發揮社區黨組織作用，進一步推進“紅色物業”建設，實現以黨建引領推進社區治理、物業服務和居民自治良性互動，構建黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，充分調動居民參與積極性，形成長效管理合力。
小區調研報告8
物業管理是提高居民居住質量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經濟文化發展起著重要作用。住宅小區物業管理因為關乎人們生活的居家環境、與群眾生活息息相關而倍受關注。
一、當前住宅小區物業管理現狀
去年9月，我市將物業管理職能進行下劃，包河區認真貫徹落實市政府和市房地產管理局的各項要求，努力為轄區居民創造優美、和諧、安全、舒適的居住環境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業管理聯動機制，調處重大物業糾紛等方面做了大量工作。
（一）搭建管理機構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業管理工作從市房地產管理局下劃至各區，實行“兩級政府，三級管理，四級網絡”的模式，落實屬地管理，區政府把物業管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業管理機構。
（二）各類住宅小區物業管理情況。包河區現有各類住宅小區362個，其中有物業管理的小區180個，物業管理面積約20xx萬平方米，物業管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業管理水平相對較高。
（三）物業服務企業情況。目前在包河區進行物業服務企業共129家，其中具備一級資質的企業8家，具備二級資質的企業18家，其余均為三級資質的物業企業。從各物業服務企業的運行情況看，越是資質高的物業服務企業，為居民提供的服務質量滿意度也越高。
（四）業主委員會的成立情況。包河區共有55個住宅小區成立業主委員會。大多數業主委員會發揮作用較好，在選聘物業服務企業、協調企業與業主的關系上做了大量有益的工作。
二、當前物業管理工作中存在主要問題
由于物業管理是一個新興的行業，面臨較多的復雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關于物業方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：
一是物業管理主管部門力量不足。目前，包河區住建局作為物業管理的主管部門，僅有3人專職從事物業管理工作。各街（鎮）繼去年市開展物業管理專項整治百日行動后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業管理涉及面廣和問題多、難協調的現狀不適應。
二是業主委員會運作缺乏監督。業主大會是業主自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，在業主大會閉會期間，主要工作由業主委員會負責執行和落實。由于部分業主委員會成員從相關活動中撈取好處，易與物業服務企業以及其他業主產生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點，也是業主委員會成員之間，業主與物業公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業主大會最有權威，但由于業主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復上訪，影響和諧穩定。
三是前期物業存在諸多弊端。《物業管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業”。實際操作中前期物業服務企業通常是由開發公司的一個部門演變而來，與開發商有著上下級的隸屬和斬不斷的經濟利益關系。一旦開發商因房屋質量與業主發生糾紛，前期物業既要維護開發商的利益，又要維護業主的利益，陷入兩難境地。業主由于正當權益得不到保障，就把該打在開發商身上的“板子”打在物業服務公司身上。造成監管部門及時協調糾紛難，業主和物業服務公司的`“心結”越結越深，導致物業費收繳難等問題，影響物業服務水平，易造成惡性循環，最終損害的是業主的利益。
四是物業企業收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業主對繳費義務認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業費，而物業服務企業在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業主利益受損，甚至引發社會不穩定因素。
三、幾點建議
（一）加大培訓力度，突出正面宣傳。物業管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關部門及街鎮要主動承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會都能了解、關心物業管理工作，自覺履行義務，保障業主權益。要就業主的義務、物業服務企業的社會責任、積極繳納物業服務費與提高物業服務質量的關系、業主自治組織在物業管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關內容進行全面宣傳，使業主、物業服務企業以及政府部門之間能統一認識，自覺做到相互理解、相互支持。
（二）統一配備物業協理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專職物業協管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業的事，切實把物業管理的各項工作做扎實。
（三）把好前期物業入口關。前期物業是由開發商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經定下，在小區沒有交付，業主沒有入住的情況下，區級物業管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業管理的監管運作機制，使有關部門和業主能夠實質參與開發商對前期物業選聘、峻工查驗和物業交付工作，減少因開發遺留問題對后期物業管理帶來的困擾，維護業主利益。
（四）大力扶持村（居）屬物業服務企業。包河區現有村（居）屬物業服務企業10余家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質的企業。這些企業在村（居）范圍內，管理優勢明顯，既解決居民就近就業，又為轄區居民提供服務，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產生糾紛，尤其在三無小區的物業管理方面發揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業做大做強，在服務自管小區的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區延伸，解決當前“三無”小區物業管理難問題。
關于嘉定老居住區物業管理綜合情況的調研報告
嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組
一、引言
物業是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關場地。物業管理是指業主或者委托的其他人對物業以及區域內與物業相關聯的共同事物進行管理和維護的活動。物業管理是我國住房私有化的產物，是90年代中期產生的一個新興行業。1992年，我區成立了第一家物業公司上海廣廈物業管理有限公司。經過十多年來政府、企業、業主和社會各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業管理的市場機制，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區綜合管理。但是隨著我區經濟社會迅速發展，人民群眾對住宅小區綜合管理和物業服務的要求也越來越高。如何搞好住宅小區的物業管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題。
根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設的要求以及關于加強居住區物業管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業管理基本情況進行工作調研。
二、調研目的、方法和過程（一）調研目的
通過對我區物業管理、老住宅小區居住環境、業委會運作等調查，為區政府有關部門解決物業管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據，使我區城市發展和管理上一個新的臺階，為構建和諧社會奠定良好基礎。
（二）調研對象、方法和內容
調研對象：基層群眾、業主委員會成員、業主代表、物業公司負責
人、社會各界人士。
調研方法：本次調研采取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發放調查問卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業公司的物業任務單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業管理公司經理、業主委員會成員、居委干部和業主代表。
調研內容：重點圍繞物業公司的行風建設、老式住宅居民區的生活環境、業主委員會運作、街坊基金的虧損、物業管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區人民群眾關心的物業管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業管理中的歷史遺留問題。
（三）調研過程
5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區的物業管理現狀展開調研。調研過程中，聽取了區房地局有關部門對我區居住區物業管理的工作匯報；走訪城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區；實地察看了廣廈物業公司、明達物業公司、萬涓物業公司、嘉定區房屋修理應急中心物業服務狀況；召開群眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集群眾意見35條，電話（隨機）征求業主意見7人次，檢查物業工作臺帳18本；發放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區（尤其是老居住區）物業管理的意見和建議。
三、我區物業管理基本情況
據統計，我區現有住宅小區250多個，建筑面積1100萬平方米（見表1）。目前已成立業主委員會的住宅小區有226多個，占符合成立條件住宅小區總數的92%。
本區經過工商登記、取得物業管理資質的企業近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業管理的企業55家；注冊在外區，在嘉定從事
物業管理的企業15家，其中骨干企業有上房、萬科、金地、東湖等。
目前我區物業行業從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。
表1全區居住用房分類、特征、分布區域、總面積、總量等統計表
名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發、80M2以下（改善型）90年代以后開發、120M2以下（基本型）90年代末以后開發、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發、140M2以上（豪華型）分布區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數（戶）400035555總面積（萬M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區居民家庭總戶數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業管理的問題是我們工作的重點。
四、老居住區物業管理存在的主要問題及原因分析
為具體了解和掌握業主對物業管理行業的意見，調研小組發放問卷調查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意。
表2對目前居住小區滿意率的情況統計表
問卷題目你對目前居住的小區各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區環境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業委會作用發揮不夠、物業管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產生原因，主要是以下幾方面因素：
（一）物業管理體制尚未完全理順
主要表現在：一是本區物業管理工作機制尚不健全。物業管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點，涉及房地、建設、規劃、環衛、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協調各方，難以發揮對居住物業的管理、協調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發性矛盾的應急處理上。社會、政府、業主對物業企業在物業管理中侵犯業主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發率不與物業公司經營好壞掛鉤；二是物業管理沒有從真正意義上納入社區管理范圍。不少居住小區內居委會、物業公司、業主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協調渠道，遇到矛盾和問題經常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大。《物業管理條例》中早就明確規定了業主的禁止行為，并規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時，有關部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門都有其執法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。
（二）歷史遺留問題沒有及時解決
據統計，76%的業主認為居住區的環境差，歷史遺留問題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造于80年代以前，當時規劃標準低，開發企業見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在著相當數量的不成套公房，沒有單獨
的煤衛設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經濟條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用于出租，如桃園、葉池社區，出租戶占居住總數的30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時可見，衛生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現象時而發生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經常發生堵塞等。
老居民區存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業業主10%1：環境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業管理市場化機制尚不成熟
主要表現在：一是物業管理尚未真正形成市場準入機制。由于前期開發的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業管理收費標準太低等因素，使物業管理招投標工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現真正意義上的物業管理雙向選擇。因此，目前企業規模小、管理水平差、服務方式落后、管理人才缺乏已經成為阻礙我區物業管理正常發展的瓶頸。老居住區物業管理中沒有一家品牌企業，本地企業除廣廈物業近幾年在搞規模經營外，大多數物業企業停留在過去房管所或開發商附屬的模式中苦心經營，企業經營收入還是以物業管理費和過去存
量房租金為主。企業對如何服務好業主研究不深，特別是對物業管理中專業化服務保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務質量差，已引起廣大業主的反感。據統計，68%的業主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區環境差，物業收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說做監控值班記錄了。
二是物業管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區物業收費標準低、收繳率低，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，引起業主不滿，從而陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。
目前老居住區物業管理費收費標準最低的（每戶按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內也是最低的，而且近10年標準沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區共有134戶居民。如果用四班三運轉物業保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業保安人頭費要6萬元。小區物業管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰來付？這樣的小區由誰愿意管？于是出現撤走了保安人員現象發生（如葉池小區）。
在調研過程中，我們了解到物業企業和居民群眾對物業管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業公司主要觀點：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業管理費有必要進行調整。
二、物業管理企業在市場經營中，地位不平等。其他企業可以根據成本提高自己的產品價格，而物業管理費的提高卻受到計劃經濟模式控制。物價部門不松口，永遠也解決不了。從某種意義來說，政府把部分責任轉嫁到物業企業身上。
關于業主不交物業管理費的主要原因，我們也進行了問卷調查，結果是：認為維修不及時占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務態度差占15%。從圖２分析，要提高物業管理費標準，讓老百姓多出錢，困難很大。業主不交物業管理費的另一個原因是動遷居民，據葉城物業公司反映，在工業區南區動遷戶不交物業管理費（達800多戶）已經成為多數動遷戶從眾行為，動遷戶不交物業管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質是完全不同的。
物業公司員工工資在漲，物業管理費卻不增長，你說怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業公司自行消化D：提高物業費標準40%63%27%97%物業業主0%A：重新選聘物業公司B：降低服務水平
（四）街坊基金虧損現象嚴重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養護、
下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很規范，所以我區80%的售后公房小區面臨著虧損，虧損最大的小區接近100萬元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價格標準計算），應為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重。
按照《物業管理條例》第十一條規定：業主大會履行決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施職責；第十二條規定：專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經物業管理區域內全體業主的三分之二以上同意通過，那么業主大會才能履行專項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數只有26%，距全體業主三分之二（67%）以上業主同意的要求相差太遠，顯然要每戶業主出資來續籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統計表
問卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態百分比（%）26134912（五）業委會隊伍的專業素質不高
在當前解決物業管理中最難的問題是什么？調研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸并；2、物業管理費的等級收費；3、業
委會不能有效地代表業主大會辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業委會不能有效地代表業主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。
目前解決社區物業管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業委會不能有效地代表業主大會辦事C:物業管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關于（維修）基金的籌集上面我們已經討論過，這里我們主要分析業委會不能有效地代表業主大會辦事。分析原因主要是：一、業委會地位問題。它不光要代表全體業主行使業主的權利，同時還代表全體業主維護業主的利益。往往有些業委會粉墨倒置，同物業企業一起侵害業主利益；二、業委會成員素質問題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專業人才。特別是業委會主任如果不懂物業方面的專業知識，就很難代表業委會或全體業主說話。我們從問卷中了解到：你對你小區業委會工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說明的是，這次問卷的對象中業委會成員占很大的比例，如果是一般業主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業委會成員，提高業委會成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問題。
五、近年來政府所做工作及取得的成效
近幾年來，區政府及有關職能部門圍繞《物業管理條例》，結合我區實際，圍繞居民群眾反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業管理水平的基礎工作，并創新觀念，規范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。
2、設立售后公房的補貼。區房地部門會同區地區辦向區人民政府提出專題報告，要求區政府參照周邊區對售后公房給予管理費補貼的模式，切實提高售后公房為主的住宅小區的管理水平。
3、擴大物業管理社區黨建的試點工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點經驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開展物業管理社區黨建聯建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業管理社區黨建工作。
4、今年7、8月開展物業管理優質服務“雙月”競賽活動。活動自7月1日到8月31日，將包含物業管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務、防汛防臺四級響應演練及實戰等項目，倡導優質服務，旨在深化物業管理優質服務內涵，加快提高物業管理行業職工技能，提升物業管理行業人員服務水平。
5、配合市有關部門關于《加強住宅小區綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區的.貫徹落實，力爭區里建立住宅小區綜合管理聯席會議制度，做好小區綜合管理的各項工作。
總的來說，我區的物業管理趨勢向好。在近幾年行風測評中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業管理中較好的企業有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業主利益為重，認真做好自己服務工作，
在經濟和社會效益方面取得雙贏。我們認為：嘉定的物業管理雖然存在著一定問題，群眾意見較多，但是領導重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應予充分肯定。
六、關于加強我區物業管理工作的建議
物業問題是加強社區建設、構建和諧社會的重要內容之一。物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，為進一步提高我區物業管理水平，尤其是加強老舊小區的物業管理，提出如下建議：
（一）進一步明確工作責任主體，建立長效管理機制
物業管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關系的基礎上，建立一套行之有效的物業管理長效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網絡系統。
一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理發展方向；審核和批準住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會發展規劃；解決和協調住宅小區綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點，以為廣大市民創造和諧的居住環境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會各方有關人員組成的物業管理研究協會，起到調查研究、社會監督的作用。
二是要對全區物業狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售后公房或商品房具體、準確的數據，了解他們在兩項基金上的使用情況以
及目前存在的問題，管理部門應該主動去發現問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應及時上報區政府。如，南門開發區多數業主不交物業管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進行專題調研，制定有效解決問題的辦法。
三是要調整健全物業管理的相關制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，要及時制訂并出臺我區關于物業管理的相應制度，進一步明確業主、業主委員會、物業公司在日常管理中各自的權利和義務。當前，我區正值小區業主委員會換屆高峰，房地部門要指導好業委會的組建及物業公司的選聘工作，特別是過去在業委會和物業公司簽訂的服務合同中沒有明確的權利和義務，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務要明確服務主體和責任，將完成質量與業績考核相掛鉤。又如，物業費到底應該由誰來收取，在服務合同中應該詳細說明。為此，區房地部門要盡快拿出這方面的指導意見。
四是要切實采取行之有效的考核辦法。要增加物業管理考核項目，如，業主委員會運作行為是否規范，業主委員會和物業公司簽定的服務合同是否全面或完整，物業公司信息發布是否透明等。考核采取定期檢查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關考核規定的企業予以通報批評，降低甚至取消物業管理資質，把考核和獎懲掛起鉤來，確保整個物業管理工作水平的不斷提高。
（二）進一步加大政府支持力度，改善居民居住環境
本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關的物業管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。
一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問題上應該出臺相關的政策，特別是依靠廣大業主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業主近半數達49%，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發動工作。
又如，政府每年除對集中的售后公房進行補貼外，要擴大其他售后公房或動遷用房補貼范圍，政府對售后公房進行補貼，應該公開補貼項目；同時要評估被補貼的小區物業管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區“群租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衛生、地稅、綜治等相關部門要提出相關工作方案，采取爭取早日實施。
二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒有獨立的煤衛設備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設施等，在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來人員占90%，住在這里的本地人大多數是退休工人、低保戶或低收入者。據反映，這里治安情況復雜，安全系數低，當地居民生活十分清貧。近些年來區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問題，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對老居住區改造的步伐。
具體的措施：一是落實機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，并形成相關部門各司其責、協同配合、依法處置的工作機制和綜合協調機制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動
遷安置政策（通過業主自我管理的作用，讓全體業主決定安置政策公平性、合理性、科學性）和規劃建設方案；三是開展老居住區改造調查工作，切實掌握我區老居住區的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對群眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。
（三）進一步完善物業管理市場機制，培育品牌服務企業一是要尊重企業的經營自主權。堅持運用市場競爭機制，規范運作，優勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場監督機制，對違法、違規經營的物業管理企業做到嚴厲查處。物業管理小區逐步實行招投標和業主選聘及解除物業管理公司。物業服務實行“明碼標價”。
二是要實現分等級物業管理標準收費。加快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制。由于多種原因，目前的物業管理收費方法沒有從根本上按經濟規律辦事，因此，必須盡快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制和盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業服務收費標準，在提高服務質量的前提下，逐步扭轉物業管理企業長期虧損的局面，確保該行業良性循環、健康發展。
三是要進一步規范業主委員會運作行為。我們希望政府有關部門在進一步完善我區物業管理的市場機制同時，特別是對業主委員會運作行為要進一步規范，明確相應措施，不能放任自流，對業主委員會和物業公司簽定的服務合同全面或完整，要有審核的部門，使業主委員會真正成為全體業主利益的維護者。
四是要公開物業管理公司的信息。物業公司信息發布是否透明？包括物業服務實行“明碼標價”。（說明：我區本土物業除廣廈物業有一個網站外、嘉城物業有一個網頁外，其他物業好象沒有什么網站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時，要在稅收政策上扶植物業公司的發展，引導我區物業企業之間進行強強聯合，做強本土物業的品牌為我區廣大業主更好的服務。
（四）進一步做好其他基礎工作，提升我區物業管理水平一是要提高物業管理和從業人員整體素質。在全區以非正規就業方式建立專業化保安、保綠、保潔服務公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開發企業、物業企業、業委會等方面相關人員的培訓，提高從業人員的整體素質。
二是要建立一整套物業管理信息系統。把我區所有從事物業管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實施物業管理的物業管理企業情況、我區所有物業的基礎情況、業委會相關情況等等內容，建立數據庫進入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時性、準確性。各有關部門和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據。
三是要依法收繳和使用物業公共維修基金。切實加強物業公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業主所有、專款專用的原則，由區物業主管部門具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關的管理工作，統一核算到戶、計息到戶，并按規定建立健全相關的監督檢查制度。小區的公共維修部位進行維修時，物業管理企業應提出申請，經業主委員會通過、主管部門審批后方可使用。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業公共維修基金的行為進行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關責任人的刑事責任，切實保障公共維修基金的正當使用，取之于業主，用之于業主，防止產生不必要的社會糾紛。
以上是關于嘉定區老居住區物業管理綜合情況的調研報告。由于本次物業管理綜合情況調查活動時間短，而物業管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業務水平有限，調研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處，為此懇請大家批評指正。
本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業公司和部分社區居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
小區調研報告9
為維護良好的社會治安秩序，北苑街道積極開展了“三無”小區治安整治活動，使社區管理更加規有序，人民群眾的`安全感和滿意度進一步提高。
一、加強領導，明確職責。街道成立“三無”小區治安整治工作領導小組，街道書記為組長，相關社區負責人為小組成員，街道綜治辦負責具體落實。制定下發《北苑街道20xx年創建“三無”小區工作計劃》，明確責任，確保活動有效開展。
二、摸底排查，強化管理。街道召開專題工作會議，要求各社區對“三無”小區治安整治，并進行分析論證，爭取活動結束時每個社區至少完成一個集中整治任務，尚未完成的也要制定并實施分步解決方案，各社區每周一次進行專題調度，力爭把工作任務早落實、早完成。
三、督促檢查，確保實效。按照“屬地管理”的原則，進一步加強對各社區治安整治工作的督促、檢查和指導。街道成立由副書記帶隊的督查工作組，每周不定期開展不少于2次的明查暗訪。對工作不力、排查不細、整治不深的單位和社區，進行通報，追究主要負責人的責任。
小區調研報告10
調查項目：各小區的衛生
調查人員：環衛人員（8人）
調查過程：
以前的各小區的花園里，種著綠茵茵的小草，這種草是常綠，直至初冬，仍青蔥如春。給人一種輕松淡雅感覺，花園四周種滿冬青、塔松，這是油田花許多資金建起的，讓人們茶余飯后憩息的好地方。塔松、冬青在四周種了一圈，凹凸不等，錯落有致。在花園中間的地方，建有三個外形不同的亭子，宛似親熱的摯友在陽光中喁喁低語，又似婷婷少女在樂聲中雙雙疾旋，這小草、冬青、塔松、亭子，構成了一幅漂亮的圖畫，人們在漫步 、小憩……
不知從何時起小花園里的草變得稀稀稀稀，草場坑坑洼洼，處處是塑料袋、廢紙、糞便。塔松有的東倒西歪，折的折了，斷的斷了，四周的冬青樹更是不用提了，枯的枯、死的死，時不時還見到連根拔起的小樹苗。從前的景象不見了，漂亮的花園圖畫變成了回憶。
也不知從何時起花園旁的食攤、菜攤一個接一個地多起來，從當時的一兩攤進展到現在的整條公路！每逢早上人們還在睡夢中熟睡的時候，那小攤的叫賣聲、喧嘩聲，早已經打斷人們的夢鄉，到了晚上整條公路都是剩飯，油煙、煤渣、污水、隨處可見，滿地都是……
這那還是花園啊？分明是垃圾場，是農貿市場……
過去油田各個小區的建設，為了便利住戶，每棟居民樓的各個單元都建有一個垃圾道，垃圾從垃圾道落入一樓的垃圾箱。隨著生產擴大和生活水平的提高，垃圾的成分也日益簡單，排放量也逐年增多。這些廢棄物含有大量的煤粉塵、二氧化碳、二氧化硫和食物垃圾。一方面通過不同的途徑產生水體污染、土壤污染、大氣污染。例如：二氧化碳煤粉塵等增多會使地面溫度上升或下降。微小的顆粒會使能見度降低：降水量增加。大氣污染形成，酸雨能對生物和各種建筑，以及供電、通信線路等設施造成明顯損害。
一個成年人每天需要吸入10幾千克的空氣。受污染的空氣進入人體內，就會導致神經、呼吸、心血管系統的疾病。例如：直徑在0.5微米之間的粉塵能直接到達人的`肺泡并沉積下來，還能隨血液到達全身。像這樣的垃圾道也成了老鼠的家園、夏天成了蒼蠅和蚊子的滋生地。
這樣的環境還是“非典”起作用，使各小區的管理、衛生都好了起來，但是在今年的春節，剛愛護好的環境又被污染，由于過節家家戶戶都買了各式各樣的產品，不是在家吃完扔到外面就是順手往旁邊一甩使得室外處處是垃圾、果皮、紙屑，這樣一來環衛工人可就忙了，每天早上6：30起床，始終到晚上7點才回家，她們就在那幾條公路上走來走去，不知道要掃幾回？“哎！真是命苦。”一個工人竟然發出這樣的感嘆。我真為她們感到難受。為什么我們不能去疼惜身邊的環境？
調查結果：由于春節，環境衛生差，所以我們應當去疼惜環境。
小區調研報告11
目前，我市存在大量老舊住宅小區，其規模小、分布散、基礎設施陳舊，衛生、治安狀況差，已成為制約城市發展、影響社會和諧的一個重要因素。今年，在市七屆人大五次會議上，部分代表提出加快我市老舊住宅小區改造與管理的建議，成為了領導關注、市民關心的焦點。近期，為了推動建議辦理，全面了解全市老舊住宅小區現狀，準確把握存在的問題及成因，提出切實可行的對策措施，更好地提升城市管理水平，提高市民生活質量，促進城市可持續發展和社會和諧，我們根據市委、市政府關于組織開展經濟社會發展重大課題調研活動的安排及要求，對全市老舊住宅小區改造與管理情況進行了專題調研，現將調研情況總結如下：
一、基本情況
經調查，目前我市主城區（即三個辦事處）共有各類住宅小區346個，其管理模式大致分為物業公司管理、業主自治管理、單位管理和無人管理四種類型。具體情況為：
1、委托物業公司進行管理的小區32個，占9%，房屋約593棟，住戶14300戶、4萬余人。小區設施完善，有專業物業公司進駐，管理比較規范。
2、業主自治管理小區18個，占5%，房屋約68棟，住戶1421戶。小區設施比較完善，由業主自主選舉成立業主委員會，適當平攤一定費用，聘請專人管理。如城中雅園小區等。
3、單位管理小區23個，占7%，房屋約98棟，住戶1980戶。一般基礎設施較為完善，安排有單位人員或聘請專人管理，維修及管理費用主要由小區所屬單位承擔。
4、無人管理老舊小區273個，占79%，房屋約1032棟，住戶21236戶。其中，玉陽辦事處轄區206個，占75%；玉泉辦事處轄區7個，占3%；壩陵辦事處轄區60個，占22%。273個老舊小區中，改制、破產企業小區有152個，占55.7%。這類小區一般基礎設施較差，沒有人管理，是本次調研的重點。
二、主要成效自20xx年以來，市委、市政府高度重視老舊小區改造工作，將老舊小區改造作為改善民生的一個重要抓手，不斷加大投入，加大整治力度。通過近幾年的整治改造，一些老舊小區的基礎設施逐步得到完善，居民的生活環境得到改善，城市和小區面貌發生新的變化。
一是領導高度重視。市委、市政府將老舊小區改造從解決群眾訴求和應急性工作，逐步拓展到小街小巷整治、危舊房改造、城中村改造等多個方面。市主要領導多次組織兩辦及相關部門開展專題調研，深入老舊小區走訪調查，成立了市老舊住宅小區改造管理工作領導小組，召開專題會議研究協調解決相關問題，確保了老舊住宅小區改造管理工作有序推進。
二是加大改造投入。近幾年來，市委、市政府結合衛生城市、文明城市創建等工作，圍繞完善基礎設施、改善居住環境等目標，先后投入2600多萬元，對部分小街小巷、老舊小區實施了道路維修、下水道改造、小區綠化亮化等工程，惠及40多個老舊小區。
三是啟動整治試點。今年6月，市政府常務會議通過了全市老舊住宅小區改造與管理方案，正式啟動了玉陽辦事處百紡小區、原企業局小區、慈濟小區、建安小區為首批維修改造試點，有步驟、有重點地實施小區綜合改造。目前，百紡小區試點工作正在有序推進當中。
四是引入物業管理。市政府明確規定了新開發的住宅小區必須實行市場化的物業管理。目前，全市新開發住宅小區物業管理覆蓋率達100%。今年7月，市房管局委托市統計信息中心對委托物業公司管理小區的所有業主進行了物業管理服務滿意度第三方電話調查，促進了小區物業管理水平的提升。
三、問題及成因
（一）存在的主要問題
一是維修改造任務十分艱巨。由于受當時歷史條件所限，老舊小區大多設計標準低，不同程度存在著基礎設施不完善、配套設施不完備、道路綠化破損嚴重、小區管理混亂、違章搭建多等問題，居民生活環境很差，老百姓要求改善居住質量的呼聲十分強烈。據統計，全市273個老舊小區中，基礎設施較好的只有26個，僅占10%；一般的有86個，占31%；較差的有161個，占59%。
二是公共場地侵占日趨嚴重。近幾年，因小區無人管理，業主隨意亂搭亂建、亂堆亂放，圈地停車、開荒種菜，公共場地被肆意侵占，給小區的通行、排水、通風、采光乃至消防安全都造成了很大的影響。
三是社會治安隱患仍然存在。小區樓棟分散、沒有圍墻、四通八達，沒有路燈，偷盜甚至黃、賭、毒現象時有發生。
四是居民投訴現象比較突出。因供水、供電、治安、噪音及下水道堵塞等問題，居民投訴不斷，原改制、破產企業小區居民多次到市委、市政府上訪，影響社會穩定。
五是維修改造資金缺口較大。據初步調查，因道路年久失修、下水道堵塞、屋面屋頂嚴重漏水急需維修的無人管理小區達140個，約需維修資金1000萬元以上。而這些小區基本未交納房屋公共部位維修基金或早已列支，缺乏資金來源。
六是綜合整治工作難度較大。主要表現在兩個方面：一方面，建立高效率的組織協調機制難，老舊住宅小區改造涉及住建、城管、房管、消防、辦事處、社區等相關部門及業主，權利義務關系十分復雜，相關部門責任不明確，合力不足。另一方面，違章建筑拆除難，如百紡小區根據改造方案，需要拆除的違章建筑共有10處，經過耐心工作，業主自行拆除6處，申請市政府強制拆除2處，目前還有2處工作難度較大，正在做工作。
（二）形成原因
一是建設標準過低，不具備基本的`物業管理條件。原改制、破產企業建設的職工福利房，規劃起點低，基礎設施不完善，有的甚至沒有圍墻分割，管理上由單位后勤自管。后來單位垮了，企業散了，其小區便成為了無人管理小區，如原糧食局所屬的糧食加工廠、玉陽糧管所、三八糧店小區、經信局所屬原當陽商場、五交化、百紡小區等。
二是物業管理費收取困難，物業公司難以為繼。現有的老舊小區中有一部分曾有物業公司管理，如金葉小區、建安小區、錦屏花園小區、怡景家園小區等，后因屋頂維修、治安、停車等管理問題，業主拒交物業管理費，致使物業收費率僅30—40%，物業公司無法正常經營被迫撤出，不得不改為自治管理，出現小區管理層級倒退。
三是宣傳引導不夠，居民還未適應物業管理市場化的趨勢。多年來，各單位所建的住宅小區物業管理都是單位買單，業主習慣了享受無償服務。物業管理逐步市場化后，多數業主對花錢買服務不適應，如建安小區曾獲省文明小區
稱號，現在每戶每月10元的物業費都收不齊。有的小區內下崗、失業、企業退休人員多，收入普遍偏低，對按住房面積支付相應的管理費存在較大的抵觸情緒。此外，有的小區居民素質不高，公德意識和法律意識淡薄，肆意侵占公共場地，不配合小區整治，甚至阻撓施工。
老舊小區改造作為一項重大民生工程，群眾熱切期盼，改造意愿非常強烈。20xx年國家住建部等三部門聯合出臺文件將其列為保障性安居工程，給予中央資金補助。我省住建廳等三部門也聯合出臺文件，對我省老舊小區改造工作提出具體實施意見。我市也在20xx年政府工作報告中，將老舊小區改造列為民生十件實事之一試點實施。據了解，目前我市此項工作推進困難重重、進展緩慢。為深入查找原因并向市政府提出工作建議，市政研督查辦成立調研組，先后召集住建、發改、財政等部門和榆陽區、高新區相關工作人員及部分老舊小區的居民代表進行座談交流，并赴山東省淄博市、福建省廈門市和我省西安市開展專題調研，形成如下調研報告。
小區調研報告12
根據區人大常委會年度工作安排，本月上旬，我委組織部分區人大代表在常委會于正亞副主任的帶領下，對全區老舊小區整治和長效管理情況進行了視察調研。視察調研組實地察看了先鋒街道小海新村三期項目實施現場，召開了座談會，聽取了各個街道和相關部門的情況匯報。現將有關情況匯報如下：
一、基本情況
我區作為鹽城市區的主板塊和老城區，在市區范圍內共有住宅小區624個，其中建于1998年前的老舊小區有446個，總建筑面積738.48萬平方米。老舊小區實施市場化管理的僅34個，占老舊小區總數的7.6%；單位自管的老舊小區有149個，占老舊小區總數的33.4%；目前仍處于無人管理狀態的老舊小區有256個，占老舊小區總數的57.4%，總建筑面積達441萬平方米。由于老舊小區建設標準低，又年久失修，基礎設施缺損嚴重，加之衛生、秩序無人管，因此臟亂差的現象比較突出，居民反響強烈，成為全市創建文明城市的一個軟肋。
今年以來，我區將通榆新村四期、梅園新村、洋東新村東區、小海新村三期、開元小區、紡配組團及周邊、化纖廠家屬區等7個老舊小區綜合整治工作列入到為民辦實事工程中。至目前，小海新村三期整治項目已正式開始實施，104間違章搭建已全部拆除，代建車庫已開始施工；紡配組團及周邊、開元小區整治項目已開工整治，梅苑新村項目即將開工；洋東新村東區整治項目已于開標，即將施工；通榆新村四期整治項目已開標公告，并將于9月1日開標；化纖廠家屬區整治項目招標文件正在審核，根據市整治辦意見，擬在該小區4號樓糾偏與加固工作實施后，再行啟動小區整治工作。
二、存在問題
（一）老舊小區綜合整治方面：一是整治工作需要協調的矛盾面廣量大。老舊小區綜合整治工作涉及群眾切身利益。在改造過程中，部分群眾提出大量個性化改造要求，絕大多數要求既不符合整體改造規劃，也無相應資金支持。在無法滿足群眾要求的情況下，推進工作受到不同程度的阻力，群眾不配合、不理解情況時有發生，說服、解釋和勸解工作數量大、難度高。二是拆違工作難度大、進展慢。老舊小區由于建設年代比較長，居民法制意識淡薄，違章搭建、毀綠種菜、亂推亂放等問題普遍存在，個別業主為了個人利益，非法阻礙拆除違章，給綜合整治工作帶來相當大的困難。三是整治方案幾經反復，給整治工作的進度帶來影響。老舊小區整治方案、招標文件、招標預算價需經市、區財政、審計、造價等多部門審核，部門與部門之間的銜接有時跟不上，造成整治方案、整治概算一再修改，在客觀上也使得工程整體進度相對滯緩。整治工作涉及市里面多部門，協調難度大。
（二）物業管理方面：一是物業費收繳矛盾突出。老舊小區的居民缺乏繳費意識，導致實施有效的物業管理難度很大。一些有物業管理的小區，由于物業服務內容與收費之間無統一行業標準，物業公司和業主雙方期望不一致，物業公司因物業費收繳不齊導致服務水平不斷下降，并容易形成惡性循環，物業公司與業主之間矛盾尖銳。二是業主委員會作用不明顯。業主大會、業主委員會是維系物業管理市場完整性的重要主體，但我區尚有為數不少的老舊小區因為無人牽頭組織、缺乏經費、區域太小太零散等原因沒有成立業主委員會。就是已經成立了業主委員會的小區，由于缺乏對業委會有效的監督制約措施，其業主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協商、少數服從多數的議事原則很難實現。另外，居委會、業委會、物管企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有形成，社區管理和物業管理之間缺乏科學、有效的協調機制。三是物業服務企業資質偏低。從業人員整體素質不高，制約了物業服務行業的可持續發展。物業管理行業進入的門檻較低，相當一部分物業公司設立的起點低，沒有先進的.管理手段和高素質人才，市場競爭力弱。不少物業企業用工組成主要是下崗職工、原開發企業的富余人員或外來務工人員，而且大多是“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，使得整個物業服務行業表現出缺乏敬業精神、專業技能低下、誠信度和公信力不強的狀態。
三、工作建議
1、發揮政府主導作用，有序推進老舊小區綜合整治。老舊住宅小區綜合整治作為重大民生實事工程牽涉面廣，需要各方面齊心協力共同推進。首先要完善相關工作機制。政府應發揮主導作用，在對全區老舊小區摸底和規劃整合的基礎上，要建立上下聯動協調機制，及時研究解決整治工作中遇到的矛盾和問題。明確各自職責，重點維修小區道路和老化管道、修建自行車棚、設置垃圾箱、更換路燈、修建隔離柵欄，規范小區大門設置，引進物業管理。其次要爭取居民群眾的理解和支持。積極引導群眾參與到老舊小區改造的決策、實施過程，充分發揮群眾實現自我治理、自我服務。
2、制定無物業老舊小區托底管理五年行動計劃，有序推進物業管理全覆蓋。一要強化組織領導。區、街道要成立住宅小區物業管理工作領導小組，主要負責研究決定物業管理重大方針、政策，部署物業管理重要工作，協調解決物業管理工作中的重點、難點問題。二要細化總體方案和年度計劃。在充分調查研究的基礎上，制定五年實施方案，明確每年完成的目標，并分解落實到每個街道。三要積極開展試點。探索不同的模式，逐步建立健全以市場運作為主，以業主自主管理為輔的長效管理機制。四要積極爭取市政府支持，建立經費投入保障機制。建立物業管理服務扶持基金，市、區財政每年安排補貼資金，主要用于：老舊小區改造經費；業主委員會、物業服務企業考核和培訓經費；主城區城管進社區及物業糾紛調解員的人員經費等。五要加強宣傳教育和輿論引導。大力宣傳國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等相關政策法規，讓廣大市民了解政策，強化物權意識，強化責任意識和自律意識；引導廣大業主樹立花錢買服務的消費意識，切實增強履約觀念；引導廣大市民主動支持、參與物業管理活動，積極維護小區環境，努力營造人人關心支持物業管理工作的良好氛圍。
小區調研報告13
一、調研現狀
由于我國經濟的飛速增長，讓城市宜居程度變成為了城市建設的主要指標。老舊小區改造為民生重點工程，基于城市現代化、
環保可持續發展基礎。城鎮老舊小區指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。通過調研和過去一年多的試點情況來看，這些小區可能已經建成為了20年以上，由于原來設計標準比較低，管網破舊、公共服務缺失直接關系到生活在小區里居民的獲得感、幸福感、安全感。應通過外部環境的改造和基礎設施的改造、服務設施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區屬于重要地段，但是在改造老舊小區期間卻遇到了非常多的難點。
二、存在問題
一環境設施狀態落后
隨著經濟發展，生活水平逐步提升。車輛保有量正在逐步提升的趨勢。小區道路比較窄，停車位不夠，造成在私家車增長的狀況下，車主只能夠將車停到公共場所之中，這導致占領了大量的娛樂場所的活動空間，嚴重影響了人們的娛樂活動。道路由于
太窄，再加之具有車輛，私家車之間難免會發生碰撞，使得住戶間時常發生沖突，影響了小區的和諧發展;水電基礎設備過于老化，管線長期沒有更換，造成小區會由于水電管線問題而發生路面坍塌、停水停電的情況，嚴重影響了居民的生活質量，此外供電路線老化還很有可能發生火災、雷擊等情況，這給住戶造成為了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代較早，小區存在許多以前的電力平行線和后期弱電管網亂牽拉現象;建造外墻粉刷面受到了風化，建造內墻面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明設備。小區雨污管網老舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部份管網阻塞、化糞池破損甚至坍塌導致小區雨污水系統無法正常運行，每逢臺風天氣小區內澇污水橫流、異味嚴重。小區道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴重。安防技防設備不完善。
二居民意見難以統一
老舊小區人員組成復雜，小區住戶普通以老年人、暫時租戶、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見征求階段，得到的意見征求結果與實施施工過程時常存在乎見難以統一的情況。該情況通常導致施工過程受到部份小區居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：關于小區綠化增加與適當縮減綠化增加停車位思路分歧問題，建造違章改造拆除等問題。
三綠地所存在的問題
老舊小區建造的時間普遍在上世紀末，無論是在設計水平還是配套設施方面，都無法和當代的小區規劃設計相比。特殊是在綠化工作上，為滿足綠化率，盡管許多的小區都進行了綠化，不過普遍都是自然生長，而且因為缺少必要的養護，所以無法從整體上展現出美感。同時，還有的小區盡管進行了綠化設計，無非卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區并不重視對于綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對綠植進行保養，個別的老舊小區還把小區的綠地開墾改造成為了小菜園，亂搭亂建，嚴重破壞了小區的環境。
四建設施工過程影響
老舊小區改造過程中，地面破除、管網溝槽開挖、油漆粉刷氣味等會對小區居民日常生活造成一定影響。由于改造過程存在各個管線部門共同施工，個別小區施工現場混亂。例如驛前巷15A、15B小區施工過程安全防護措施不到位，施工組織不夠合理導致未能有效進行施工，改造時間增加等問題。
三、對策建議
一增加小區功能
在改造老舊小區的過程中，非但要穩固樓體結構、重新打造外觀、建立保暖工程，而且還要合理的增設小區功能。
一、改善小區居民水電供應設施陳舊的情況，并滿足居民平時的生活要求;
二、對小區里違背規定的建造進行清除，增加綠化和小區健身活動區域的面積，加寬小區的道路，并要通過小區地基的實際情況，來在合理的位置建造地下停車場以及供水排水系統;最后，要改善臨街土地，以提高小區附近的經濟價值，增加老年活動場所。利用完善的規劃以及所增加的功能，來全面的加強老舊小區的宜居程度和經濟價值，從而給居民打造出一個舒適且條件優越的生活環境。
二加強意見征求過程
方案征求初期，應盡量提高意見征求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識工作。讓小區居民在前期充分的參加到改造工作里，在方案設計期間盡可能滿足各方需求的情況下達成共識，求同存異。以便后期改造過程中產生分歧導致減少不必要的糾紛阻擾。
三運用綠色生態環保理念來進行規劃設計
1堅持以人為本
要讓規劃工作具有科學合理性，并展現出綠化工作的成效。根據老舊小區的設施條件，來有針對性的制定綠化規劃，保證規劃設計和實際情況能夠合理的融合到一起，并實現點、線、面的融合，如此一來就能夠改善綠地植被景觀，從而打造出一個功能齊全的綠地系統。例如建立一個小游園，然后融合小區綠化的狀況，在進行改造的'小區內創建休閑娛樂場所，然后根據住戶的各種要求，并利用草坪、廣場等來把綠地分為各種功能區，每一個分區單獨存在，但是均具有自己的特點，能夠達到居民的種種要求;此外也可以進行主干道綠化的線狀綠地的建設，也就是在小區里把綠化按照現狀來羅列，把小區中處于分離狀態的綠地進行連接，以構成一個綠色體系框架。
2對綠地結構進行改善，以加強綠地的生態收益。
想要提升小區的環境，那末就要合理的使用好小區的綠地，全面的展現出綠肺的功能。而想要實現這一目標，那末就要以生態平衡為理念來創建綠化環保功能，不要只是把綠地當做是一種裝飾品，同時還要合理的改善植被，全面的展現出生態效果。總體來說的話，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由于生態收益和綠地面積屬于正比關系，將巧木、灌木進行融合才可以打造出結構豐富的綠地，這樣一來就能夠全面加強生態收益。
四加強建設過程管理
嚴格把控質量，安全進度。與施工、監理單位做好建設工作，合理施工組織計劃，嚴格把關施工過程。既要保質保量、按時交付工程。又盡可能減少改造過程對居民日常生活造成的影響。
五加強改造后的維護工作
對老舊小區的改造成效只能夠體現較短的時間，若想長期保持住戶宜居的程度，那末還要全面和物業公司、居委會等部門進行合作，來一同進行管理。
小區調研報告14
物業管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業技術人員，有效地關心居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質量，優化居民生活環境。隨著經濟社會的持續進展，城市居民對生活質量和改善居住環境的要求與日俱增，居民住宅區的消防安全作為人民群眾最關懷、最需要解決的問題自然成為了物業管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業務經費、管理體制、業務水公平因素的影響，多數物業管理單位管理水平參差不齊、大部分物業單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業主委員會與物業管理單位之間缺乏信任基礎等緣由長期存在，致使托付管理的單位、小區特殊是多產權建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類小區物業管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰。
一、物業管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題
(一)多數物業管理單位消防法律意識觀念不強
在日常的消防管理工作中，不能仔細貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的有關規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責了解不多。《中華人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。
(二)一些物業管理人員消防業務素養不高
在平常在履行消防檢查時發覺：個別物業管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業技術學問，學歷層次、專業技術偏低，安全意識差。大部分小區消防掌握室的值班制度流于形式，有些單位僅滿意于有人在崗，而值班人員對消防掌握中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查狀況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關懷，對消防掌握中心自動報警系統發出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發覺問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴峻，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態。一些單位與開發商、業主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協調協作，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特殊是聯動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、牢靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發揮應有的功能。
(三)大部分物業單位消防安全管理職責不明
物業管理公司作為市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務于與業主的各項合同商定，也就是說，其只對合同商定的內容負責。而目前普遍狀況是物業管理單位在與業主的交接過程中有許多單位和業主對消防設施的管理沒有明細的合同商定，致使物業公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業主特殊是住宅小區業主也基本不關懷除電梯運行及環境衛生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態，或有故障而不能準時得到恢復，影響了設施的工作效能；
(四)物業對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理
部分業主往往只注意自己居住、工作場所的小環境，而缺少對建筑、小區整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自轉變建筑物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區，轉變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業單位為追求經濟利益，可怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的狀況下未準時與相關職能部門溝通，妥當處理相關時宜，而只是認為我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任進展，增加建筑的火災危急性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；
(五)物業管理單位準入缺少消防必要條件
物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。雖然建設房管部門在核發資質證書時對物業管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求，但沒有規定消防專業技術人員的數量。加上目前許多建筑特殊是非住宅小區高層建筑的物業管理企業基本上是從房地產開發企業派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產開發商，建設和管理不分的體制嚴峻制約了物業管理單位的工作開展；
(六)消防設施日常修理資金得不到有效保障
由于業主多且分散，在公共場地的使用、車輛的'停放、物業公司的服務質量等方面業主與物業之間很簡單引起沖突，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主仆”觀念影響，物業管理處于被動弱勢地位，導致物業管理費用不能準時收取。同時現有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求修理基金的使用由售房單位或受托的物業管理企業作為實施單位，提出年度使用方案及分項目修理經費預算報告書，經業主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將修理基金分批撥付實施單位，其操作程序簡單，很少有物業單位有決心和急躁去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入托付管理的正常范疇
在日常的監督執法過程中，筆者遇到這樣的狀況，由于與業主之間存在尖銳的沖突，有些物業管理單位未通過任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業主委員會隨即聘請了新的物業單位進行日常管理。而消防部門進入該小區進行監督抽查時，往往注意對物業管理單位的管理與監督，但由于原物業單位未將建筑主體的審驗狀況及消防設施的相關維護資料移交給業主委員會，而業主委員會也沒有把消防安全管理納入托付物業單位管理范圍，則新物業管理單位就不應擔當相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業主委員會。但業主委員會是由全部業主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任擔當力量，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當前物業管理中消防安全職責不落實問題的對策
(一)進一步明確和完善相關法律規定
政府相關部門應依據目前物業管理的現狀，加緊制定完善相關法律法規，進一步明確業主委員會的職責，完善組織機構，確保業主委員會人員的相對穩定。規范業主、業主委員會與物業管理單位之間處置問題的程序，明確合同商定中消防安全管理的詳細內容，規定每幢建筑(或小區)聘請物業管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建筑或多產權建筑開發公司托付下屬物業管理單位管理。把建筑消防設施的托付管理作為業主聘請物業公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續；
(二)提高物業公司的準入門檻
建設房管部門在核發資質證書時，應明確規定物業管理單位必需配備肯定數量的消防專業技術人員，并把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作為核發物業管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，準時把握物業管理單位的相關信息，把物業公司擁有消防專業人員的數量、消防管理力量的強弱及履行消防安全職責狀況納入物業管理單位資質申領、等級評定的范疇，提高物業管理單位消防安全意識和管理水平；
(三)加強對物業公司消防工作的指導
區級政府應將街道、社區范圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進行消防監督檢查，把加強對物業公司的管理作為今后消防管理的一項常常性工作，并把物業管理單位納入日常監督管理的視線，把規范物業管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區消防工作的基礎內容，同時，物業單位要主動地與街道、社區及公安派出所建立聯動機制，一旦發覺小區內消失違章違法行為，物業單位應準時報告街道、社區及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴厲 處理，從嚴懲罰；
(四)加大消防教育培訓力度
切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要詳細抓好摸底、統計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業管理人員增加消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律、法規，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素養有所提高。
(五)規范對公共修理基金的管理
《物業管理條例》已明確了修理基金制度相應的法律地位，其使用是否公正、合理，將直接影響到每一名業主的切身利益。因此，必需完善規范修理基金的使用管理，尤其應明確公共部分詳細設施設備相對應的修理基金使用原則、程序等，建立物業單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區及公安派出所應關心物業單位協調各業主，或者物業單位以粘貼公告的形式告知各業主，以便盡快地啟動修理基金，以保證火災隱患能得到準時、有效的整改。總之，物業管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門親密協作、協作，共同努力，物業管理單位充分認清火災形勢和火災危害，仔細履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業和城市的經濟進展供應堅實的消防安全保證，才能營造居民小區良好的消防安全環境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。
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