房地產市場調查報告

關于房地產市場調查報告

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關于房地產市場調查報告1

　　調查撰稿:XXX

　　調查時間:X月X日---X月X日

　　調查對象:XX新城區房地產市場區域分布狀況與政治、經濟、文化、規劃、環境、交通之間的相互作用和關系。

　　調查范圍：XX新城區區域

　　調查目的:通過對XX新城區房地產市場的調查,為房地產資源整合及營銷提供戰略性依據，指導分析未來的走勢。

　　調查內容:

　　一、摘要

　　目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成為XX的又一個居住中心。

　　二、城區規劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）

　　XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業景觀軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。

　　根據規劃，XX新城區空間環境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，布置城市公園。

　　三、已建成樓盤：

　　1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房兩廳為主。內設高級會所、學校、超市、美容美發室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

　　2、半島名邸：由XX光大置業開發，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10～15分鐘方可到達公交車站。

　　3、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閑的首選地。

　　四、在建樓盤：

　　1、新都美地：由新都置業開發，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100～120㎡的.三室二廳二衛為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。

　　2、小城花園：由百隆房產開發，位于天童北路，杉杉工業城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

　　3、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

　　五、調查定論

　　從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的推進，實現了房地產業２０xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調控，和房地產業更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營銷新的引爆點；從各個小區的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣。總之，未來XX新城區的房地產市場還將持續走高。

關于房地產市場調查報告2

　　一、摘要

　　目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成為XX的又一個居住中心。

　　二、城區規劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）

　　XX新城區其定位為XX未來的政治、經濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開發12平方公里，其中工業區5平方公里，規劃總人口約12萬人。XX新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據市里“南居北工”的發展戰略，到20xx年XX新城區將成為一個現代化、生態型、園林式的國內一流中等城市，充分發揮其XX城市副中心的優勢，分擔XX主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。

　　XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業景觀軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。

　　根據規劃，XX新城區空間環境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，布置城市公園。

　　三、已建成樓盤：

　　1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳為主。內設高級會所、學校、超市、美容美發室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

　　2、金灣華庭：由寧興房產開發，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。

　　3、半島名邸：由XX光大置業開發，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。

　　4、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閑的首選地。

　　四、在建樓盤：

　　1、都市森林：由雅戈爾置業開發，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤。

　　2、新都美地：由新都置業開發，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。

　　3、小城花園：由百隆房產開發，位于天童北路，杉杉工業城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

　　4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

　　五、調查定論

　　從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的推進，實現了房地產業20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調控，和房地產業更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的.樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營銷新的引爆點；從各個小區的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣。總之，未來XX新城區的房地產市場還將持續走高。

關于房地產市場調查報告3

　　一、xx房地產市場發展現狀

　　優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。

　　xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業不能滿足細分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。20xx年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。

　　目前，xx房地產呈現出住宅、商業并進的格局，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。

　　二、xx商品住宅發展特征

　　產品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。

　　價格特征：xx城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。

　　供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。

　　消費者特征：包括、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。

　　產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

　　文化訴求特征：濃厚的商業、娛樂等都市文化特征。

　　三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

　　(1) 商品住宅價格與銷量分析

　　xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

　　從上表可以看出，xx區的住宅物業平均價格同整個武漢市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。

　　xx中心區作為武漢市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。

　　同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

　　(2) xx商品住宅市場供求關系

　　1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

　　2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少

　　為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。

　　同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

　　xx作為武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

　　3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高

　　億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人群不得不在別的片區尋求替代品。

　　4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米

　　如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。

　　5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120 平方米

　　20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

　　四、xx各區域住宅市場發展概況

　　xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和東西湖區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特征進行分析：

　　(一)xx中心區

　　20xx年上半年xx中心區成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。

　　從上半年xx中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

　　出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。

　　xx的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

　　預計不久的將來，xx內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個xx中心區的加快建設。

　　xx中心區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

　　(二)古田片區

　　20xx年上半年古田片區成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

　　從成交價格情況來看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

　　從該區域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的.沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。

　　對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場后期發展看好。隨著硚口對古田區域的閑置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，為古田樓市的發展提供有力支撐。

　　古田片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

　　(三)二七、后湖片區

　　20xx年上半年二七、后湖片區成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

　　從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

　　令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。

　　二七、后湖片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

　　(四)東西湖片區

　　20xx年上半年東西湖片區成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

　　從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。

　　雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。

　　多層作為郊區最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區域開發的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。

　　和其他區域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業開發階段。因此高層物業還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區域市場接受。從樓市發展的總趨勢看，高層物業是未來市場的主流產品。

　　東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據空港經濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系，加快異地置業的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。

　　東西湖片區主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到20xx年6月30號)

關于房地產市場調查報告4

　　一、摘要

　　目前新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，中心區即將成為又一個居住中心。

　　二、城區規劃背景（新城：未來城市副中心）

　　新城區其定位為未來的政治、經濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開發12平方公里，其中工業區5平方公里，規劃總人口約12萬人。新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據市里“南居北工”的發展戰略，到20xx年新城區將成為一個現代化、生態型、園林式的國內一流中等城市，充分發揮其XX城市副中心的優勢，分擔主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。

　　新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業景觀軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。

　　根據規劃，新城區空間環境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的'特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，布置城市公園。

　　三、已建成樓盤：

　　1、華泰劍橋：由華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳為主。內設高級會所、學校、超市、美容美發室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

　　2、金灣華庭：由寧興房產開發，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。

　　3、半島名邸：由光大置業開發，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。

　　4、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閑的首選地。

　　四、在建樓盤：

　　1、都市森林：由雅戈爾置業開發，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤。

　　2、新都美地：由新都置業開發，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。

　　3、小城花園：由百隆房產開發，位于天童北路，杉杉工業城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

　　4、四明春曉：由旗濱集團有限公司開發，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

　　五、調查定論

　　從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的推進，實現了房地產業20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調控，和房地產業更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營銷新的引爆點；從各個小區的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣。總之，未來新城區的房地產市場還將持續走高。

關于房地產市場調查報告5

　　瀘州市是四川南部一個中等規模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產業取得了長足的發展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產業的基本特點。

　　一、瀘州房地產市場現狀

　　（一）城鎮居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求

　　據統計，20xx年，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮居民缺房戶6722戶，城市現有平房住宅173.36萬平方米。據有關資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米。現有城鎮居民現實和潛在需求巨大。

　　（二）住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟

　　截止20xx年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批準房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協調，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達到了14.4％，均達到了國家和省政府提出的10－15％的要求。

　　（三）房地產開發投資快速平穩增長，商品住宅價格平穩上升

　　20xx年完成房地產開發投資5.32億元，為1992年的10．23倍，平均增長率44.23％，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬平方米（含拆遷安置用房），累計銷售237.81萬平方米，產銷保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環境、位置不佳的`住房。

　　92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現大幅波動。目前普通商品住宅價格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米。

　　（四）土地供應進一步規范，招商引資工作獲得進展

　　以往，房地產開發用地多為開發商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發戰略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數宗大型房地產開發項目，并相繼實施，為房地產市場的發展變化增添了外來因素。

　　二、房地產市場發展存在的主要問題

　　（一）房地產市場導向不夠明確，商品房開發成本偏高

　　如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規劃，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區，單個市場的規模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產市場發展的大環境。

　　瀘州市商品房售價與相鄰地區相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場的管理不夠嚴格，開發商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。

　　（二）房地產融資規模小，房地產開發企業素質不高

　　一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發資金來源中所占比例為32．45％。因無置業擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。

　　主要是數量多、規模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規模化經營。全市開發企業86家，市區72家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質企業。企業在開發經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業發展缺乏活力。

　　（三）房改相關環節不配套

　　一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。

　　三、未來房地產市場發展前景預測

　　市人口預計達到480萬人，其中非農業人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數將流向市區居住。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

　　經濟發展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實現的。

　　不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關系大體分別為20％，40％和40％。

　　四、發展房地產市場的對策措施

　　一要加大政策動力，制定扶持制政策和創造良好的軟環境，提升房地產業在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發展的內在動力，實現健康、有序、協調發展。三要選準方向，根據城市功能定位和發展戰略，集中力量重點突破。

　　房地產開發是房地產業和房地產市場發展的基礎、生產環節，因此，必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規范化三是住宅建設小區化。四是市場建設體系化，結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場開發建設應做到統籌規劃，合理布局，圍繞產業特征進行配置。

　　具體應制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費；新區開發和舊區改建統籌規劃，做到使房地產開發實施有重點、有規劃；引導企業重組，實行集約化經營。逐步改變企業規模小、實力不強、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易；發展和規范中介機構，搞活流通；加強物業管理。

　　結束語

　　通過對房地產市場現狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產業正處于成長期。瀘州市的房地產業發展潛力巨大，市場前景廣闊，采取適當的政策措施，抓住當前時機，對加快房地產業的發展，使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業是十分必要的。

關于房地產市場調查報告6

　　根據縣政府近期調研工作的安排，我局對目前我縣的房地產市場情況作了詳細調研，現將情況匯報如下：

　　一、我縣房地產市場發展的現狀

　　(一)房地產市場發展形勢分析

　　近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。