物業管理方案7篇
為了確保事情或工作有序有力開展，常常需要預先制定方案，方案具有可操作性和可行性的特點。那么應當如何制定方案呢？下面是小編為大家收集的物業管理方案7篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
物業管理方案 篇1
為了能更好的做好xxxx早期介入的準備工作，確保今后進一步工作能夠有條不紊的進行，特此展開前期物業籌備工作，具體工作方案如下：
（一）籌備小組：
總負責人：
成員：
（二）工作內容：
一、項目調查：
負責人（）
1、資料收集。通過各種信息渠道對項目的背景資料及定位、業主的定位、價格定位、同行業單位的的資料進行收集整理與統計分析。
2、實地考察。進入項目現場，對本項目進行實際勘察，了解所需提供的服務類型、方式及管理內容（服務、管理、維護和維修、組織和協調工作）。
二、管理體系及人員編制：
負責人（）
項目接管后管理工作開展所需的相關文件及組織架構、人員配備分析及整合。
三、對外聯系
負責人（）
與項目負責人、有關單位、聯系人溝通聯絡。提供包括項目、企業、市場和相關行業的資料信息清單和訪談對象清單。
四、對外宣傳
負責人（）
通過制作宣傳片、宣傳冊及開展觀摩點參觀、聽取工作匯報等活動對本公司進行宣傳，為下一步工組的開展打下良好基矗
五、項目人員進入
負責人（）
由工程部及專業工程人員為項目負責人提供工程技術顧問服務，同時派出項目物業管理專業人員前往貴項目進行考察，從樓宇使用的角度隨時提出合理化意見和建議。
a、參照整個項目不同部分的設計功能，協助項目管理部門完成工程設備設施的安裝；
b、根據項目特點，協助開發商制定物業裝修方案；
c、從使用者的角度，協助開發商工程部門檢查基本設計及設施施工，以達到特殊使用管理的要求；
d、 提供改善主要設備及改良服務的意見。如供電量等問題，以避免于項目落成后加裝需要的設備而影響其它設施的運行及外觀形象。
（三）籌備制度
1、例會制度。定期開展籌備小組例會，由總負責人主持。討論工作進展，分析問題要點。
2、定量制度。有目標性的開展工作，明確思路方向，按每日、周、月計劃性實施工作，以緊湊的時間完成籌備任務。
物業管理方案 篇2
致ZZ市房地產開發有限公司：
（一）、我公司已詳細閱讀貴公司提供的有關項目文件、銷售宣傳冊等相關資料，并實地進行了勘察。對XX·當代華府房項目的物業管理服務的提供、人財物的保障等進行了分析和商討，經認真編寫現正式遞交方案書，并作如下方案說明：
1、我們將全面履行本方案書的承諾。
2、我們將嚴格遵守《全國物業管理條例》、《物業管理服務收費辦法》、《浙江優秀示范小區考評標準》進行依法管理、依法服務、依法收費。
3、如中標，我們同意與開發公司簽訂《XX·當代華府房前期物業管理服務合同》并切實履行。我們將按照物業委托合同內容，承擔完成合同規定的責任和義務。
4、接受開發商的檢查、監督。
（二）、投標書概括
本方案書是通過貴公司獲取信息，并通過現場踏勘和答疑進一步了解XX·當代華府的物業情況。我們認真地研讀項目文件等相關資料，根據XX·當代華府房所處的地理環境和物業特征，融合本公司專業物業管理理念而編制。
本方案書根據我公司管理住宅樓、綜合樓等物業樓盤的成功經驗，對XX·當代華府房的精致物業樣式，從物業管理的整體設想、管理模式，組織架構、管理制度、創優計劃、成本測算等諸方面做出統籌策劃，提出本公司的管理目標和承諾指標。
本方案書根據XX·當代華府房的物業環境，結合項目資料，特別策劃XX·當代華府房物業管理工作計劃，并通過我們努力，采取專業物業管理服務，以充分體現"以人為本"的管理服務理念，為讓XX·當代華府房的全體業主享受高品位的生活環境，加快物業的保值、增值速度，提高XX·當代華府房物業知名度和美譽度，展現集團的企業形象。
物業管理方案 篇3
一、物業管理公共服務質量標準
1、房屋共用部位、共用設施設備的維護
（1）房屋
A。房屋完好率達98%以上；B。房屋零修、急修及時率92%以上；C。房屋零修工程合格率98%以上；D。外觀良好、整潔、無缺損現象；E。房屋裝修貼合管理規定。
（2）協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。
（3）環衛設施完好無損。
（4）道路暢通，路面平整。
（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。
2、安全護衛
（1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；
（2）安全護衛人員24小時巡查；
（3）小區24小時監控；
（4）交通、車輛管理有序；
A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
B、機動車輛按序停放。
（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；
（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。
（7）小區內無重大火災、刑事和交通事故。
3、綠化與環境衛生
（1）綠化貼合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；
（3）修剪及時，整齊美觀；
（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；
（5）小區內全方位持續清潔；
（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；
（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛生標準，無二次污染及隱患；
（8）環衛設施整潔；
（9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；
（10）噪音等貼合環境標準。
4、收費管理
（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業管理收費實行明碼標價；
（2）用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌小區；
（3）建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支狀況；
（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；
（5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；
（6）業主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關條件
（1）硬件環境
A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；
B、小區樓宇、建筑等各類標識明顯；
C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衛等設施設備齊全；
D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；
E、有集中監控設備；
F、有生活服務配套設施；
G、有教育、文體活動及商務服務設施；
二、物業管理公司帶給的服務項目（分期逐步到位）
1、便民服務（部分收費）
（1）清洗空調過濾網；（2）室內清潔；（3）檢修電器（室內自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開關、插座、電話盒等；（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦繳納電費；（12）代辦繳納電話費；（13）代辦電話開戶；（14）代辦有線電視開戶；
2、商務服務（部分收費）
（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；（2）代訂車、船、機票；（3）中英文打字、傳真；（4）電話留言服務；
3、社區娛樂、文化活動服務
（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；（5）書刊閱覽；（6）歡慶節日；（7）義務服務活動。
三、物業管理企業
1、企業須持有物業管理企業資質證書；
2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；
3、人員培訓，持證上崗；
（1）企業從業人員統一著裝、佩戴胸卡；
（2）檔案管理規范，資料齊全；
（3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。
結構及外觀：
1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；
2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；
3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。
陽臺及門窗：
1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現該狀況時要立即清洗干凈；
3、嚴禁改動入戶門、門套；
4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。
管道：
1、嚴禁改動廚房、衛生間的排水（排污）管道；
2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。
廚房及衛生間：
1、嚴禁改變廚房及衛生間原有的位置；
2、按煤氣公司有關規定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；
3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；
4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；
5、廚房及衛生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；
6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。
智能設施及管線：
嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。
空調：
1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；
2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一；
3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。
物業管理方案 篇4
為了加強和完善分公司現有的物業管理模式，提高社會資信度，增強管理理念，樹立企業品牌，讓我們的管理更上一個新的臺階，針對分公司現在所管理兩棟大廈的實際，特制定以下管理方案：
一、服務宗旨：
服務第一、租戶至上、規范管理、追求創新。
二、追求目標：
管理無盲點、租戶無怨言、服務無挑剔。以公司經營為主導、為租戶推出完善的服務、為公司創造效益、為企業打造品牌。
三、 物業服務整體策劃與構想
1、指導思想
用先進的物業管理理念和專業的物業管理技術，營造安全、舒適、優雅、溫馨的生活和工作空間，運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值。
2、管理服務方式
完善服務、誠信待人。物業管理是以服務為主的行業，為此企業將在今后的服務工作中，充分體現企業的服務宗旨和追求目標，奉行“服務第一、租戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為租戶提供全方位、高品質的服務，并將日常工作緊密融合于管理之中與租戶建立良好的服務關系，同時在不斷完善的過程中真正讓租戶享受到安心、舒適和稱心的工作環境。
3、安全、消防真抓實干
為確保租戶的生命、財產安全，我們主張以切合實際的人防為主、技防為輔的安全管理理念，建立一支強有力，多用途的管理復合式人才隊伍。在日常管理中，派專人24小時值班，負責所轄物業的安全工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入轄區，制定出與其相適應的應急處理安全操作規程，如發生特殊事件時，力爭將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊，使員工、租戶翻開手冊即可操作，如《貴州黃果樹企業物業安全管理手冊》使每一位員工了解和熟悉管理程序，永不間歇地實現物業管理項目的創新，將不間斷地充實管理隊伍，采用輪回培訓制度，不斷提高員工的技能和素質。
4、環境管理責任到人
多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環保意識，使管理區域的環境衛生達到最佳效果，為區域所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。
五、管理指標承諾及實施措施：
1、為了確保承諾指標的實現，在服務達標中采用計劃、實施、檢查、總結的管理模式，對提供服務的各個過程及其相互作用進行識別和管理，不斷改進和提高服務與管理質量，使各項承諾指標得以實現，為租戶提供完善、周到、優質、理想的服務、努力創造一個安全、文明、和諧、舒適的辦公環境。結合本公司所確定的管理目標及質量方針，特對以下各項指標做出承諾，并將相應的保證措施匯總如下：
（1）、房屋及配套設施完好率達99%，制定維修技術人員專職負責區域巡查，建檔記錄，確保整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，公共設施及通道無隨意占用。
（2）、房屋及設施的零修、急修及時率達99%，建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內趕到現場，零修工程及時完成，急修工程不過夜，以優質服務為本，實行24小時維修制度。
（3）、維修質量合格率達100%，分項監督、檢查、工程維護嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，確保質量。
（4）、清潔、保潔率達99%，區域內保潔落實到人，巡查記錄完善，監督檢查得力，嚴格考核制度，確保區域垃圾日產日清，設施完好，無環境污染現象。
（5）、公共區域照明及電梯完好率達96%，落實責任人，堅持對公共區域內的照明，及消防設施進行日常巡視、檢修和定期維護保養，并建立健全檔案記錄，確保公共設施完好并正常使用。
（6）、化糞池、排水管完好率達99%，制定作業規程，定期疏通、清理，發現問題及時維修，達到排放暢通無積水。
（7）、機電設備的完好率達100%，完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專業工程技術人員，實行24小時專人值班，出現故障及時排除。
（8）、檔案建立完好率達100%，各種檔案資料專人管理，分類存放，檢索方便，保證檔案資料齊全。
六、 服務意識
物業管理是通過專業化，一體化的管理，體現社會效益的，它的產品是服務，其管理目標是通過服務實現的，無論是保安、保潔還是維修都是服務。因此培養員工的服務意識是我們企業文化建設的重要內容，在員工素質教育中，我們著重要培養員工服務意識和觀念；樹立“業主第一，服務至上”的服務意識，樹立關心人，理解人，尊重人的觀念，培養員工“善化解矛盾，常溝通技巧”的特殊素質，物業管理面對的是享受服務的群體，其服務內容涵蓋了與業主息息相關的種種生活內容，繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。
七、 收費標準
結合我司的實際情況，針對我司現管理的兩棟大廈，馳宇大廈，兩臺電梯，中央空調，6名保安，3名保潔，5名電工，總面積15000 m2 ，玫瑰商場大樓，1臺電梯，3名保安，1名保潔總面積XX m2 ，根據測算，保證服務質量的前提下，馳宇大廈的物業管理費每平方暫按10元收取，玫瑰商場大樓的物業管理費每平方出租面積暫按4元收取物業和管理費。
八、 物業的發展與拓展;
物業管理是一個服務型的工作，結合我司情況，現有的物業收入，遠遠達不到我司費用支出，為了提高我司經濟效益，達到長效管理，我們在開展物業管理的同時，要有針對性的進行物業業務拓展工作，利用我司所屬物業，開展自主經營，聯合創業，業務創新等，多渠道的經營戰略，提高我司經濟效益，增強企業的競爭力，提升企業品牌，做強企業形象，使我們的企業能在當今市場經濟大潮中立于不敗之地，夯實基礎，用發展的眼光和經營的思路，使企業逐步走向輝煌。
物業管理方案 篇5
一、物業管理接管驗收方案
物業驗收、接管前的工作
1) 成立驗收、接管小組：
由××物業管理有限公司在接管物業竣工前組織、經營、管理、工程、保安和清潔等部門有關人員前往現場，對驗收、接管工作中所涉及問題等進行考察。在此基礎上，提交公司董事會或總經理辦公會議討論確認，并制定驗收、接管工作方案，在公司領導下成立接管驗收小組。
2) 有關專業人員提前進駐小區：
提前派出工程技術專業人員進駐現場，與地盤的工作人員一起，參與機電設備的安裝調試，了解整個物業內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向等，為下一步實物驗收、資料移交等工作做準備。
物業驗收、接管中的工作
1) 組成聯合交接小組，商定交接注意事項和交接日期：
管理處驗收、接管小組主動與開發商和承建單位聯系，協商物業交接問題，及時將協商情況匯報給總公司。由開發商、承建單位和物業公司三方共同組成聯合交接小組，制定驗收方案，統一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。
2) 印制驗收、接管工作表格：
物業公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別列項印制驗收記錄表格。主要有：物業接管驗收移交工程資料清單，公用機電設備驗收單，公用建筑、小型設施驗收單，公用機電設備驗收單，室外給排水驗收單，綠化驗收單，單元建筑接管驗收記錄表，單元室內電氣設施接管驗收記錄，單元室內給排水接管驗收記錄表等。
3) 全面驗收、交接：
驗收時須有開發商、承建單位和物業公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的項目，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經復驗，合格后方可接收，物業公司將接收清單交管理處保存。開發商、承建單位把小區的各項資料（包括產權資料，技術資料，政府驗收合格證明，水、電、氣供應合同等）全數移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關登記、簽字手續。
物業驗收、接管后的工作：
1) 已接收項目的管理：
管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環境整理。認真清點、檢查、復核室內和小區的各種設施設備及有關物品，發現問題及時登記、反映、整改。
2） 入伙時業主及物業使用人收樓驗收：
管理處與開發商在入伙接待處聯合辦公，實行一條龍服務。先由開發商為業主及物業使用人辦清購樓手續，再由管理處收取入伙費用，并安排專人陪同業主及物業使用人視察房屋、驗收設施設備，辦好交接手續、交付鑰匙，對業主及物業使用人提出的房屋質量方面的問題，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯單上（承建商、緹香名苑管理處、業主及物業使用人、開發商各一份），并負責與承建商聯系，限期修好，保證業主及物業使用人按時入住。
3） 歸檔小區各種資料：
建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書、合格證書復印件等。
4） 擬定小區設施中不完善方面的改進計劃，并與有關方面聯系實施。 各項工作執行企業的質量方針和目標，以及ISO9000質量管理體系標準，為物業使用人創造安全、清潔、優美、舒適、方便的生活環境。
五、物資裝備
物資裝備以滿足現代化管理需要為目的，以確保管理服務質量為根本，以為機關工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環境為追求，結合實際情況擬定。
（一）管理用房
1.辦公用房安排
管理處前期辦公安排。關于前期維修間和倉庫位置，根據現場情況臨時協商解決。
2.宿舍與食堂安排
前期保安及工程技術人員宿舍在辦公大樓臨時解決，綜合服務樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統一解決，在某某市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題。前期員工就餐問題擬與快餐公司協調解決。綜合服務樓建成后統一在正規食堂就餐。
二、業主入住管理方案
住戶入住期間的管理方案，包括入住儀式、辦理有關手續、便民服務、為住戶排憂解難的措施。一旦我司中標，我司將立即組織資深專家組為某某小區提供全面的前期服務，結合物業管理角度在項目規劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎，同時為進入實操階段做好充分的準備工作：
（一） 入伙（住）管理方案
1．做出入伙方案。主要包括：
（1）做出明顯的指引標識；
（2）入伙車輛的引導工作；
（3）保安的安全保衛工作；
（4）入伙期的日常保清工作；
（5）辦公家具的包裝物及雜物的及時收拾工作；
（6）協助物品的搬運及擺放工作；
（7）小區內搬運小車及搬運工具的配備準備工作；
（8）水電工的供水、供電的保障工作；
（9）歡迎入伙的準備工作；
（10）確定入伙時間。
2．每個房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開荒
在入伙的前一個星期，由工程部主管帶領水電維修人員，對供電供水情況進行每個房間的'仔細檢查，以確定入伙后水電暢通。
在入伙的前一個星期，在水電維修人員檢查后的房間，進行最后一次的清潔開荒，然后關閉門窗，鎖好房門。
3．掛彩旗等迎接準備工作
在入伙的前二天，我們根據事先的準備安排，做好入伙歡迎工作。
（1）在小區現場的主要出入口掛職出橫幅標語；
（2）在南北方向的兩個門口設置充氣拱門；
（3）在小區的四周設立彩旗；
（4）在建筑物的周圍懸掛氣球等。
4．現場的保障及配合
按照《入伙方案》中的相關內容，入伙的當天和入伙階段，切實做好現場的保障和配合工作，以使業戶方便、快捷、安全、省時、省力地順利地入住。
提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續時徒勞往返。
為業主辦理入伙手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。即時完成入伙注記。受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。
5、業主入伙流程
1）業主向售房單位/發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2）憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。
3）物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。
4若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。
5）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。
6）業戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。
3）由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。
4）整改后或驗收房屋沒問題，業戶就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。
5）交付押金和首期租金。
6）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。
物業管理方案 篇6
一、績效考核總則
為貫徹按勞分配原則，規范物業公司職工隊伍的管理。建立以崗位績效獎金制為主要形式的獎金激勵制度，通過對職工履行崗位職責情況的評估，將其獎金分配結構與實際工作業績緊密結合。調動職工的工作積極性、提高職工的自身素質，推動小區物業管理工作上一個新的臺階。特制定績效考核制度。
二、崗位績效考核原則
1、客觀公正、實事求是，考核內容和考核方式公開透明;
2、注重實績、合理量化、綜合平衡的原則;
3、誰管理誰考核，并體現權重的原則。
三、被考核人員：
物業公司經理和職工。
四、績效考核的基本內容：
小區物業司績效考核，分為經理考核和職工考核。
(一)、經理考核內容：
經理考核主要從敬業精神、領導能力、工作態度，工作業績、遵規守紀、理論學習和綜合素質等七個方面;
1、敬業精神考核
熱愛本職工作，以本職為“天職”;樂于奉獻、勇于創新;干物業、愛物業、專物業、精于物業。
2、工作態度考核
有強烈的責任感，以身作則，率先垂范;有積極向上、不怕困難、大膽管理、勇于進取的拼搏精神;有踏踏實實、勤奮努力的工作干勁。
3、領導能力考核：
有合理組織工作部署，統一協調下屬行動的能力;有正確分析、把握問題，提出合理解決方案，做出正確決定的能力;有把握下屬思想動態、激勵下屬工作熱情、形成團隊凝聚力的能力。
4、工作業績考核：
物業管理和工作目標的完成情況;物業公司工作紀律及規章制度落實情況;工作受到上級表彰情況。
5、遵規守紀考核
帶頭執行物業公司作息時間情況;履行崗位責任制情況;廉潔自律情況。
6、理論學習考核：
物業管理相關的法律法規及有關的專業知識掌握的情況。
7、綜合素質考核：。
全面考察個人修養和綜合素質情況。
(二)、職工考核內容：
職工考核主要從個人的敬業精神、工作態度，工作能力、遵規守紀、理論學習、團結協作和綜合素質等七個方面。
1、敬業精神考核：
熱愛本職,安心工作，樂于奉獻;干物業、愛物業、專物業。
2、工作態度考核：
有強烈的責任感;有積極主動、不怕吃苦、不講條件、勇于進取的工作精神;有踏踏實實、勤奮努力的工作干勁。
3、工作能力考核：
熟悉小區基本情況，能夠勝任本職工作;善于思考問題、研究問題，獨立完成所擔負的物業管理服務工作;能夠出色的完成上級交給的各項任務。
4、遵規守紀考核：
服從領導，令行禁止;執行物業公司作息時間情況;履行崗位責任制情況;遵守物業公司各項規章制度情況。
5、理論學習考核
物業管理相關的法律法規及本職專業知識和工作技能掌握的情況。
6、團結協作考核：
思想作風正派，處理好同志間關系;工作中不計分內分外，主動配合，密切協作，有良好的群眾口碑。
7、綜合素質考核
全面考察個人修養和綜合素質情況。
五、績效考核時間及方法：
1、所有被考評者均采取自我述職報告、被考評者自我評分、民主測評打分和考核人綜合評判打分的方法，在每月的第一周進行上月的績效考核，并在兩個工作日內完成。考核結果在當月內有效。
2、考核測評打分方法：
(1)、物業公司經理測評打分
各局屬物業公司經理的考核人為主管局領導。測評打分由三個部分組成：
第一部分，被考評者自我評分。填寫《經理績效考核自我評分》，分敬業精神、領導能力、工作態度，工作業績、遵規守紀、理論學習六個方面自我評分;
第二部分，民主測評初評打分。由本小區全體職工從敬業精神、領導能力、工作態度，工作業績、遵規守紀、理論學習六個方面，分別給被考評者初評打分;
第三部分，考核人綜合評判打分。由主管局領導給被考評者的綜合素質評判打分。
最終成績=自我評分×20%+民主測評分×30%+考核人綜合打分×50%
(2)、職工測評打分,
各局屬物業公司職工的考核人為各物業公司經理和主管局領導。測評打分由三個部分組成：
第一部分，被考評者自我評分。填寫《職工績效考核自我評分》，分敬業精神、工作態度，工作能力、遵規守紀、理論學習、團結協作六個方面自我評分;)
第二部分，民主測評初評打分。由本小區全體職工從敬業精神、工作態度、工作能力、遵規守紀、理論學習、團結協作六個方面，分別給被考評者初評打分;
第三部分，考核人綜合評判打分。由本小區物業公司經理和主管局領導給被考評者的綜合素質評判打分。
j最終成績=自我評分×20%+民主測評分×30%+考核人綜合打分÷2×50%
3、考核監督。局考績督察組派員參加各局屬物業公司的績效考核，并對其進行監督。
4、試用期職工和臨時工不參加績效考核。
六、考核等級和獎金加權：
1、A級(優秀級)：90分——100分，上月基本獎金加權10%;
2、B級(良好級)：80分——90(不含)分，上月基本獎金加權5%;
3、C級(合格級)：60分——80(不含)分，上月基本獎金加權0%;
4、D級(不合格級)：60(不含)分以下。.
七、考核結果的應用：
局屬各物業公司，分別實行全員(本局干部職工)年度基本獎金一次性承包制度。績效考核成績與獎金直接掛鉤，作為被考核人下一個月獎金分配的決定因素。
1、績效考核成績為A級者，上月獎金分配：
月獎金=[績效考核最終成績%+獎金加權(10%)]×基本獎金。
2、績效考核成績為B級者，上月獎金分配：
月獎金=[績效考核最終成績%+獎金加權(5%)]×基本獎金。
3、績效考核成績為C級者，上月獎金分配：
月獎金=[績效考核最終成績%+獎金加權(0%)]×基本獎金。
4、績效考核成績為D級者，上月不計發獎金。并待崗學習一個月，待崗期間也不計發獎金。
5、全年度累計12個A者，年終獎勵1000元
八、考核紀律：
1、各小區物業經理要認真組織，績效考核必須公正、公平、認真、負責。考核人不負責任或利用職務之便考核不公正者，一經發現，除單位重新考核外，將依據情節輕重，給予考核人扣發一個月獎金直至撤職處理。)
2、每位職工在民主測評打分時，要做到實事求是、客觀、公正，慎重打分。凡在考核中結伙串聯作弊者，一經查實，將給予扣發一個月獎金直至下崗處理
3、績效考核工作必須在規定的時間內按時完成。凡未在當月的第一周內完成績效考核的小區，將給予扣發經理當月基本獎金20%的處理。
物業管理方案 篇7
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100%；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。
（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
四、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
五、職責分工
規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
六、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
七、保障措施
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳
，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
二○一八年五月八日
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