老年公寓可行性研究報告

時間：2023-04-23 05:00:44 可行性研究報告我要投稿

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老年公寓可行性研究報告

　　老年公寓可行性報告

老年公寓可行性研究報告

　　截止到年底，我市戶籍60歲以上老人達150.94萬，占總人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全國平均增長速度，城區空巢家庭達60.7%。據預測，到21世紀中葉，哈爾濱市老年人口比重將達到25%，即每4個人中就有一個老年人。

　　據分析，哈爾濱市人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經濟發展，即“未富先老”。而老年公寓是解決這一問題的重要手段。開辦老年公寓首要的問題是維持良性運轉，即如何保持其自身發展。盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，如房租、防暑降溫、取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等。其計算公式為(預期入住人數╳收費)—服務成本即為盈虧。收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

　　一、申辦老年公寓可行性分析

　　養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，我們要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本市同行業總量(床位數)及分布情況;老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，XX鎮的交通和環境情況等。辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，都能造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老院都帶來人力和物力上的負擔。

　　(一)、從市場角度

　　目前，我市現擁有養老機構211家，床位共計8000余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。從區域角度來看，南崗區、道里區、道外區、香坊區養老機構相對密集，群力新區存在養老機構床位上的不足。

　　(二)、目前哈市養老機構發展評價

　　哈市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高。

　　1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低(全部費用800元以下)的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，要求配套設施齊全。

　　2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

　　3、30張床位至100張床位之間的中等規模老年公寓是我市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。

　　4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營須進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，才能達到降低服務成本的目的。

　　二、收支情況分析(以150張床位，四人間老年公寓為例)

　　(一)、開辦養老機構前期投入

　　1、 150張床位的養老機構總建筑面積在1300平方米以上。

　　2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入60萬元。

　　3、基本設施配備。

　　a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×300=240000元。

　　b) 床上用品200×150=30000元

　　c) 室內每人一個圈椅200×150=30000

　　d) 電視每房間一個1000×38=38000

　　e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌8個，健身器材5件，預算約40000元。

　　f) 餐飲設施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在20000元。(可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈)

　　g) 洗衣設備，預算2000元。

　　h) 洗澡設備，預算5000元。

　　i) 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。(可時機成熟時再到位) 合計最小投入280000元。

　　4、開業儀式和相關宣傳費用，約20000元。以上租金+裝修+設施+宣傳=132萬元

　　(二)、養老機構年度運營投入

　　1、員工工資。院長(兼會計)1人計4000×12=48000元副院長兼采購1人計3000×12=36000元護理員15人計1500×12×15=270000元廚師2人計2500×12×2=60000元以上共計19人計41.4萬元。

　　2.伙食費成本400×150×12=720000元。

　　3、水電費50×150×12=90000元

　　4、取暖費2噸/天×1000元/噸×180天=360000元(買煤360噸)

　　5、辦公費用600×12=7200元(含洗衣粉等洗浴用品)

　　6、設備耗材、維護等2000元以上投入合計159.14萬元。

　　(三)、養老機構收入預測(按80%床位利用率，1080元/人收費)

　　1、床位費(四人間)1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52萬元。

　　2、國家補貼：3000元/床/年×150床×80%=36萬元

　　3、興辦期間國家補貼：1000元/床/年×150床×80%=12萬元

　　總收入：203萬元

　　(四)、經營評估

　　1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率62.7%。

　　2、預期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產折舊， 5000元意外損耗，保守收入42.36萬元。

　　3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付60萬元，可40%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。

　　三、開辦養老機構相關手續

　　(A)、開辦養老機構應具備的條件

　　(一)符合當地養老服務機構發展規劃;

　　(二)有規范的名稱;

　　(三)有固定的場所和服務設施，有室外活動場所;

　　(四)有相應的資金(前期投入約1萬元/床);

　　(五)有與其業務相適應的從業人員(醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現)。

　　(B)、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：

　　(一)開辦組織或個人的身份證明;

　　(二)機構章程;

　　(三)資金狀況證明;

　　(四)場所證明;

　　(五)消防安全、衛生防疫證明;

　　(六)與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批準證書。

　　四、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：

　　1、市和各區(市)人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區(市)民政部門提出申請。區(市)民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。

　　2、核準開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發給登記證書。

　　3、申辦人取得登記證書后，應當按下列規定辦理有關手續：

　　(一)利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續;

　　(二)利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續;

　　(三)開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。

　　五、養老機構享受優惠和社會資源利用

　　1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。

　　2、符合老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

　　3、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。

　　4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象(消費群體)市場容量等。

　　XX年X月X日

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