業主大會章程

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2015業主大會章程范本

　　第一章　總則

2015業主大會章程范本

　　第一條　為了維護　　小區業主的合法權益，明確業主與建設單位、物業管理公司三方的權利義務關系，規范業主、業主大會與業主委員會的組織與行為，根據國務院頒布的《物業管理條例》及建設部頒布的《業主大會規程》制定本章程。

　　第二條　業主大會由該小區全體業主組成，于　年　月　日在　　小區經政府有關部門指導下成立。

　　第三條　業主大會下設　　業主委員會于　年　月　日在　　小區由第　屆業主大會選舉產生。

　　第四條　業主委員會全稱：　　.

　　第五條　業主委員會地址：　　.

　　第六條　業主委員會主任為　　小區業主委員會的代表人，對內行使業主大會所授予的權力，對外代表業主大會和業主委員會。

　　第七條　本章程的宗旨是代表和維護本物業全體業主、使用人的合法權益，保障物業的合理與安全使用，維護本物業區域內的公共秩序，創造整潔、優美、安全、舒適、文明的居住環境。

　　第八條　本章程自生效之日起，即成為規范業主大會、業主委員會的組織與行為，業主、業主大會與業主委員會之間權利義務關系的，具有法律約束力的文件。業主委員會依據本章程的規定，行使權利，履行義務。

　　第二章　業主和業主大會

　　第一節　業主

　　第九條　小區的房屋所有權人為　　小區業主，包括享有物業產權的個人、公司或其他組織。建設單位以不予出售的自營部分產權可成為業主。房屋所有權人為兩人以上時，房屋所有權共有人共同作為物業業主。經房屋所有權人授權，房屋承租人可以行使業主依據本章程所享有的權利。

　　業主按照其擁有的投票權享有權利，承擔義務。

　　第十條　房屋產權證書是證明房屋所有人為業主的充分證據，在　　小區開發商未協助房屋所有人辦理房屋產權證之前，購房合同或其他房屋所有權證明是證明房屋購買人為業主的證據。

　　第十一條　業主享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉和罷免業主委員會委員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第十二條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第十三條　業主依照法律和本章程的規定，有權獲得下列信息和資料：

　　(一)繳付成本費用后得到本章程;

　　(二)有權查閱和繳付成本費用后復印：

　　1.業主委員會與物業管理公司簽訂的物業委托管理合同;

　　2.業主大會、業主委員會會議記錄;

　　3.物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的記錄;

　　4.物業共用部位、共用設施設備專項維修資金部分的賬冊。

　　業主提出查閱前條所述有關信息或者索取資料的，應當向業主委員會提供證明其為業主的書面文件，業主委員會經核實業主身份后按照業主的要求予以提供。

　　第十四條　業主大會、業主委員會的決議違反法律、行政法規的或者與物業管理公司簽訂的物業委托管理合同權利義務明顯不對等的，侵犯業主合法權益的，業主有權向房地產管理部門投訴，要求停止或撤銷該違法行為和侵害行為。

　　第二節　業主大會

　　第十五條　業主大會是　　小區物業管理的最高權力機構，由小區內全體業主組成。代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第十六條　業主大會分為定期會議和臨時會議。

　　定期會議每年兩次，并應于每年　月　日之前召開。

　　有下列情形之一的，應在事實發生之日起兩個月以內召開臨時業主大會：

　　(1)委員人數少于章程所定人數的三分之二時;

　　(2)距物業管理合同到期日三個月時;

　　(3)業主委員會任期屆滿兩個月前;

　　(4)業主委員會認為必要時;

　　(5)經20%以上的業主書面請求時;

　　(6)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(7)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

　　臨時業主大會只對通知中列明的事項做出決議。

　　第十七條　業主大會會議由業主委員會依法召集，由委員會主任主持。業主委員會主任因故不能履行職務時，由業主委員會主任指定的副主任或其他委員主持;主任和副主任均不能出席會議，主任也未指定會議主持人的，由出席會議的業主共同推舉一名業主主持會議。

　　第十八條　召開業主大會，業主委員會應當在會議召開15日以前通知全體業主，通知可以采用書面或公告形式。經業主委員會決定也可以采用包括書面或公告形式在內的多種形式。

　　第十九條　業主可以親自參加，也可以書面委托代理人參加業主大會。住宅類房屋業主為房屋所有權共有人的，任何一共有人均可行使依照本章程享有的投票表決權，其他共有人在該共有人行使投票表決權后，不再享有表決權。商業性房屋業主為房屋所有權共有人的，需全體共有人共同書面指定或委托一人行使依照本章程享有的投票表決權。

　　第二十條　業主(包括業主代理人)以其所代表的房屋套數行使表決權，每一房屋擁有一票投票表決權。

　　如業主房屋超過　　平方米的，(此數額為所有業主房屋建筑面積的平均數)每超過前述1倍的業主多擁有一票投票表決權，擁有表決權的票數依此類推。同一業主(包括同一房屋的多個房屋共有人作為業主的)擁有多票投票表決權的，不得分開行使。

　　第二十一條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應當有本小區內持有1/2以上投票表決權的業主參加。

　　第二十二條　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。

　　第二十三條　業主大會決議分為普通決議和特別決議。

　　業主大會做出普通決議，應當經代表1/2以上投票表決權的業主通過。業主大會做出特別決議，應當經代表2/3以上投票表決權的業主通過。(鑒于業主大會章程初始制定時，小區入住率低，可經達代表1/2投票表決權的業主通過即可)

　　第二十四條　下列事項由業主大會以普通決議通過：

　　(1)選舉、更換業主委員會委員;

　　(2)監督業主委員會工作;

　　(3)監督物業公司的工作;

　　(4)監督實施專項維修資金的使用及續籌方案;

　　(5)需要聘請會計師或律師時;

　　(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第二十五條　下列事項由業主大會以特別決議通過：

　　(1)修改本章程;

　　(2)制定和修改業主公約、業主大會議事規則;

　　(3)選聘、解聘物業管理企業;

　　(4)決定專項維修資金的使用和續籌方案;

　　(5)決定業主交納業主大會、業主委員會的辦公經費的具體數額時;

　　(6)需要確定業主委員會每位成員的津貼數額時;

　　(7)需要提起審批業主委員會制訂的年度經費計劃時;

　　(8)法律法規規定的其他重要事宜。

　　第二十六條　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項依法做出約定。

　　第二十七條　業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

　　第二十八條　業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。

　　第二十九條　業主大會做出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第三章　業主委員會

　　第一節　委員

　　第三十條　委員必須是本小區業主或與本小區業主同一家庭人員。

　　第三十一條　委員由業主大會選舉或更換，任期兩年。委員任期屆滿可連選連任。委員任期從業主大會決議通過之日起計算，至本屆業主委員會任期屆滿時為止。

　　業主　人以上聯名，可向業主大會推薦委員候選人。推薦者應向大會介紹委員候選人的情況。

　　首屆業主委員會的選舉時，業主大會籌備組成員中符合委員條件并且愿意競選委員的，可直接向大會提交自薦書，無須經過業主聯名推選。

　　第三十二條　采取差額選舉方式選舉委員，在本章程規定數額內，獲得票數多的委員候選人的當選為正式委員，差額部分為候補委員。候補委員為正式委員候補人選，當正式委員因故不能履行職責而辭職或被解任時，候補委員按順序自動補任為正式委員。

　　候補委員可自愿參加業主委員會會議，但不享有投票表決權。

　　第三十三條　業主委員會委員應當符合下列條件：

　　(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

　　(二)遵守國家有關法律、法規;

　　(三)遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務;

　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(五)具有一定組織能力;

　　(六)具備必要的工作時間。

　　第三十四條　委員應當忠實履行職責，維護業主利益。當其自身的利益與業主的整體利益相沖突時，應當以業主的整體利益為行為準則。

　　第三十五條　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)因身體上或精神上的疾病而喪失履行職責的能力;

　　(三)無故缺席會議連續三次以上，或累計缺席會議五次以上的;

　　(四)有犯罪行為的;

　　(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

　　(六)拒不履行業主義務的;

　　(七)有其他不適宜擔任業主委員會委員的情形。

　　第三十六條　任何委員停任時，必須在停任后三日內將由其管理、保存的業主委員會文件、資料、賬簿、檔案、印章以及屬于業主委員會所有的其他財物交還給業主委員會。

　　第三十七條　委員非經業主大會同意不得直接或間接從建設單位、物業管理公司取得個人利益。如委員違反本條從上述單位取得的個人利益，應歸全體業主所有，委員為取得個人利益而損害業主權利的，應當承擔法律責任。

　　第二節　業主委員會

　　第三十八條　業主委員會為業主大會的常設執行機構，對業主大會負責。

　　第三十九條　業主委員會由5至9名委員組成，設主任1人，副主任1-2人，業主委員會秘書(委員兼任或外聘專職秘書)1人。

　　第四十條　業主委員會行使下列職權：

　　(一)負責召集業主大會，并向大會報告物業管理的實施情況;

　　(二)執行業主大會的決議;

　　(三)考察、選擇并組織實施對物業公司的招標或協商工作，代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

　　(四)根據物業服務合同，審議批準物業管理企業對社區的年度管理計劃;

　　(五)根據物業服務合同，監督物業管理企業的履約情況，以及服務質量。在物業管理合同到期日兩個月前，征集業主對物業管理企業的滿意度。在物業管理合同到期日一個月前，根據物業管理企業的履約情況、服務質量以及業主滿意度向業主大會提出報告，該報告向全體業主公布;

　　(六)審議社區年度費用預算及決算報告，并向業主大會提出建議;

　　(七)制定或審議批準物業管理企業制訂的物業管理規章制度;

　　(八)監督業主公約的實施;

　　(九)對損害業主整體利益的行為，可代表全體業主提起訴訟;

　　(十)督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用;

　　(十一)業主大會賦予的其他職責。

　　第四十一條　業主委員會制定業主委員會議事規則，以確保業主委員會的工作效率和科學決策。

　　第四十二條　業主委員會主任行使下列職權：

　　(一)主持業主大會和召集、主持業主委員會會議;

　　(二)督促、檢查業主委員會決議的執行;

　　(三)簽署業主委員會重要文件和其他應由業主委員會代表人簽署的文件;

　　(四)行使業主委員會代表人職權;

　　(五)業主委員會授予的其他職權。

　　第四十三條　業主委員會秘書的主要職責是：

　　(一)籌備業主委員會會議和業主大會，并負責會議的記錄和會議文件、記錄的保管;

　　(二)保管與本小區物業管理有關的各種文件;

　　(三)負責向業主公告有關物業管理的各項信息，負責接待查閱上述信息的業主。

　　第四十四條　業主委員會主任不能履行職權時，業主委員會主任應當指定業主委員會委員代行其職權。

　　第四十五條　業主委員會以業主委員會會議決議方式作出決定。業主委員會會議決議應當向全體業主公布。

　　第四十六條　業主委員會會議每3個月召開一次，有1/3委員書面提議，或主任認為有必要時，可召開業主委員會臨時會議。

　　第四十七條　由業主委員會秘書做好每次業主委員會會議記錄，并由與會全體委員簽字后存檔保存。

　　第四十八條　業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，業主或業主大會可以請求房地產行政主管部門指派工作人員指導其換屆工作。

　　原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　第四十九條　業主大會和業主委員會的印章依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用、管理。

　　違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

　　第四章　聘用物業管理公司程序

　　第五十條　業主大會以招標形式選擇具有相應資質的物業管理公司。

　　第五十一條　業主大會應當在確定選擇物業管理公司的因素(包括物業管理內容、范圍、收費及服務要求，對投標單位要求等)及評比標準后，授權業主委員會或委托律師、物業顧問等專家組成招標委員會進行具體的選聘物業管理公司的事務。

　　第五十二條　招標委員會應當根據業主大會的授權并按照相關法律規定的程序選擇物業管理公司。

　　第五十三條　如招標委員會發出招標邀請書后，投標的物業管理公司不足三家的，招標委員會可以協議方式選聘物業管理公司。但應當將投標的物業管理公司不足三家這一情況向全體業主公告說明。

　　第五十四條　招標委員會以協議方式選聘物業管理公司的，應至少與三家物業管理公司發出要約邀請，根據經談判后物業管理公司發出的要約并結合業主大會確定的評比標準確定其中最合適的物業管理企業。

　　第五章　維權程序

　　第五十五條　發生下列情形之一的，業主委員會應當與有關方面協商。如協商不成時，業主委員會應當向政府有關部門申訴或經業主大會通過代表業主以業主名義向人民法院起訴，以維護業主的共同利益：

　　(一)建設單位擅自處分物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

　　(二)建設單位未按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房的;

　　(三)建設單位未按照規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任的;

　　(四)物業管理公司未按照物業服務合同的約定，提供相應服務的;

　　(五)物業管理公司擅自改變物業管理用房的用途的;

　　(六)物業管理公司在物業服務合同終止時未將物業管理資料移交業主委員會;

　　(七)個別業主、物業管理公司擅自占用、挖掘道路、場地的;

　　(八)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(九)其他損害業主共同利益的行為，需要業主委員會依法維權的。

　　第五十六條　業主委員會可以聘請律師等專業人員處理前條糾紛，費用在業主委員會經費中支出。

　　第五十七條　如發生本章程第五十五條所列情況時，業主委員會在合理期限內未采取有效措施維護業主權益的，業主可以向業主委員會發出書面通知，請求其依法維護業主權益。業主委員會在收到通知時起應采取有效措施維護業主權益。如業主委員會在收到業主維權通知30日內仍未采取有效措施的，業主有權自行采取維權措施。業主的維權措施合法且獲得政府有關部門或人民法院支持的，業主為維護業主共同利益支付的合理費用由業主委員會在其經費中負擔。

　　第六章　業主委員會經費

　　第五十八條　業主委員會經費由下列幾部分組成：

　　(一)小區頂樓和外墻的廣告收入減去合理支出后的凈收益中歸全體業主所有的部分;

　　(二)小區全體共用部位作為經營場所所得的經營收入減去合理支出后的凈收益;

　　(三)違反《物業管理條例》規定，取得非法收益中用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護后的剩余部分;

　　(四)業主交納的業主委員會經費。

　　第五十九條　業主委員會的經費開支包括：

　　(一)業主大會和業主委員會會議支出;

　　(二)有關人員的津貼;

　　(三)必要的日常辦公費用;

　　(四)維護業主共同利益所支出的費用;

　　(五)聘請會計師、律師、物業管理顧問及專職秘書支出的費用;