項目資產評估報告范本
*****有限公司：
我單位接受貴公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對*****有限公司的房地產進行了評估工作。本單位評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地勘查、市場調查與詢證，對委估資產在評估基準日2012年02月27日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方及被評估單位簡介
單位名稱：*****有限公司 法定代表人：***** 地 址：***** 注冊資本：*****
公司類型：私營有限責任公司
二、評估目的
本次評估目的是為委托方了解委估資產的市場價值提供參考依據。 三、評估對象和評估范圍：
三、本次評估對象是委估方委托評估的房屋。
委估房產位于***************，框架結構，總建筑面積***************平方米。其中：********************號，建筑面積為***************㎡;*****號，建筑面積為*****㎡;*****號，建筑面積為*****㎡;*****號，建筑面積為101.19㎡;*****號，建筑面積為*****㎡;*****號,建筑面積為*****㎡。委估資產的詳細情況請見《資產評估明細表》。
四、價值類型及其定義
評估采用的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
本項目資產評估基準日為2012年******日，系由委托方與本單位協商確定，本評估基準日與評估人員實際評估日期比較接近，評估人員能更好的把握委估資產的基準日狀況，真實反映委估資產基準日的現時價值。本次評估以評估基準日有效的價格標準為取價標準。
六、評估依據
本次資產評估工作中所遵循的法規依據、具體行為依據、產權依據和取價依據包括：
(一)、主要法律法規
1、國務院1991年第91號令頒發的《國有資產評估管理辦法》;
2、原國家國有資產管理局國資發[1992]第36號公布的《國有資產評估管理辦法施行細則》;
3、《中華人民共和國公司法》(2006年1月1日施行);
4、《企業會計準則》;
5、其他與資產評估有關的法律法規。
(二)、準則依據
1、資產評估準則——基本準則;
2、資產評估職業道德準則——基本準則;
3、資產評估準則——評估報告;
4、資產評估準則——評估程序;
5、資產評估準則——業務約定書;
6、資產評估準則——工作底稿;
7、資產評估準則——不動產;
8、注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見(試行);
9、資產評估價值類型指導意見(試行)。
(三)、行為依據
******有限公司與本所簽訂的《資產評估業務約定書》。
(四)、重大合同協議、產權證明依據
1、營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證等; 2、資產購置協議、合同發票等財務資料; 3、房產證證等; 4、其他產權證明文件。 (五)、取價依據
1、《全國資產評估價格信息》;
2、房地產估價規范(GB/T50291——1999);
3、《全國統一建筑工程基礎定額》(******單位估價表)(2004年)、《全國統一安裝工程預算定額》(******單位估價表)(2004年)、《******建筑裝飾工程預算定額》(2004年)、《******建筑裝飾工程費用定額》(2004年);
4、評估機構收集的有關詢價資料和參數資料; 5、評估人員現場勘查、核對及收集的有關資料和記錄; 6、委托方及資產占有方申報材料及其他材料。
(六)、參考資料
1、《資產評估常用數據與參數手冊》
2、中國人民銀行評估基準日公布的銀行利率表、國家外匯管理局評估基準日公布的外匯匯率、國債利率等;
3、統計部門資料;
4、其他市場調查資料。
七、評估方法
(一)、評估方法選擇
委估對象屬新開發的營業性用房，該類房地產市場比較成熟，可采用市場比較法評估。
(二)、對于所采用的評估方法的介紹 市場比較法
是指在求取估價對象房地產的價格時，根據替代原則，將估價對象房地產與在較近時期內已經發生交易的類似房地產實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該房地產的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出估價對象房地產最可能實現的合理價格的一種估價方法。
市場比較法公式：
待估房地產價格=比較案例房地產價格×交易情況修正×交易日期修正×區域因素修正×個別因素修正。
八、評估程序實施過程和情況
根據國家有關部門關于資產評估的規定，按照我單位與委托方簽定的資產評估業務約定書，我單位評估人員已實施了對被評估單位提供的法律性文件與會計記錄以及相關資料的驗證審核，對被評估單位提交的資產清單進行了必要的產權驗證，對資產進行了實地察看與核對，并對委估資產的價格進行了必要的市場調查和比較，以及我們認為有必要實施的其他資產評估程序。資產評估的詳細過程如下：
(一)評估準備階段
1、接受******有限公司的委托后，我單位即確定了有關的資產評估人員并與委托方及被評估單位相關工作人員就本項目的評估目的、評估基準日、評估范圍、委托評估主要資產的特點等影響資產評估計劃的問題進行了認真的討論。
2、根據委估資產的具體特點，制定評估計劃，確定重要的評估對象、評估程序及主要評估方法。
3、根據委托評估資產特點將評估人員分為各工作小組，各小組分別負責對被評估單位申報的資產進行清查和評估。
(二)資產清查階段
1、資產評估申報明細表的填報
根據委托評估資產特點，有針對性地指導被評估單位進行資產清查和填報資產評估申報明細表。
2、評估對象真實性和合法性的查證
根據被評估單位提供的資產評估申報明細表，評估人員到實物存放現場逐項進行清查和核實，以確定其客觀存在;查閱、收集委估資產的權屬證明文件等資料，以核實其法律權屬的合法性;
3、賬面價值構成的調查
根據被評估單位的資產特點，查閱有關會計憑證和會計賬簿及決算資料，了解被評估單位申報評估的資產價值構成情況。
4、評估資料的收集
向被評估單位提交與本次評估相關的資料清單，指導其進行資料收集和準備。
(三)評定估算階段
1、各專業組評估人員在被評估單位專業技術人員的配合下，分別到實物存放現場對各項實物資產進行勘察和清點，具體情況如下：
評估人員在企業有關人員的配合下，對實物資產進行現場勘查，并查閱其相關的運行記錄、大修記錄，填寫現場鑒定作業表，與企業管理人員和工程技術人員進行交流，了解房屋、維修制度以及利用狀況。在充分調查和了解的基礎上，結合所收集的資料進行綜合分析，確定實物資產的成新率。
2、各專業組評估人員分別進行市場調查，廣泛收集與評估對象有關的市場交易價格信息，對所收集信息資料進行歸類整理和全面分析。
3、選取合理的評估方法對委估資產的價值進行測算，并根據各種系數調整后得出其評估值。
4、根據評估工作情況，得出初步結果，聽取專家意見，確認無重評、漏評事項，分析意見，修改完善。
(四)評估匯總、提交報告階段
將各專業組對各個評估對象的評估結果匯總。
按照我單位資產評估規范化要求，組織各專業組成員編制相關資產的評估技術說明。評估結果、資產評估報告書、評估技術說明按我單位規定程序在項目負責人審核的基礎上進行三級復核，最后出具正式報告并提交委托方。
九、評估假設
(一)、基本假設
公開市場假設：公開市場是指充分發達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制的或不受限制的條件下進行的。
(二)、一般假設：
1、國家對被評估單位所處行業的有關法律法規和政策在預期無重大變化;
2、社會經濟環境及經濟發展除社會公眾已知變化外，在預期無其他重大變化;
3、國家現行銀行信貸利率、外匯匯率的變動能保持在合理范圍內;
4、國家目前的稅收制度除社會公眾已知變化外，無其他重大變化;
5、無其他人力不可抗拒及不可預測因素的重大不利影響;
6、被評估公司會計政策與核算方法基準日后無重大變化;
7、本次評估測算各項參數取值均未考慮通貨膨脹因素，價格均為不變價;
8、被評估單位的經營模式沒有發生重大變化;
(三)、特別假設
1、對于本次評估報告中被評估資產的法律描述或法律事項，本單位按準則要求進行一般性的調查。除在工作報告中已有揭示以外，假定評估過程中所評資產的權屬為良好的和可在市場上進行交易的。
2、本評估報告中全部或部分價值評估結論所依據的信息資料是由委托方及其他各方提供，本單位只是按評估程序進行了獨立審查，但對這些信息資料的真實性、準確性不做任何保證。
3、假設資產占有方所需的由有關政府機構、私人組織或團體簽發的一切執照、使用許可證、同意函或其他法律或行政性授權文件假定已經或可以隨時獲得或更新。
4、假設資產占有方對納入本次評估范圍的資產所做的一切改良是遵守所有相關法律條款和有關上級主管機構在其他法律、規劃或工程方面的規定的。
5、本評估報告中的結論是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們與被評估單位之間充分揭示的前提下做出的。
十、評估結論
評估后******有限公司于評估基準日委估資產價值總額為******元，大寫金額為******元整。委估資產的詳細情況請見《資產評估明細表》。
委估資產的詳細情況請見《資產評估明細表》。
十一、特別事項說明：
以下事項并非本單位注冊評估師執業水平和能力所能評定和估算，但該事項確實可能影響評估結論，本評估報告使用者對此應特別引起注意：
1、本報告未考慮該評估對象所負欠的質押、擔保、應繳稅、費、債項或法律糾紛等可能影響其評估價值的任何限制。
2、注冊資產評估師在被評估資產中沒有現實的和預期的利益，同時與相關各方沒有個人利益關系或偏見。
3、注冊資產評估師對評估對象的法律權屬狀況給予了必要的關注，但不對評估對象的法律權屬作任何形式的保證。
4、對資產占有方存在的可能影響資產評估價值的瑕疵事項，委托方和資產占有方未作特殊說明而評估人員根據專業經驗一般不能獲悉的情況下，本評估機構及評估人員不承擔相關責任。
5、委托方對申報材料負完全的法律責任，對所填報資產的完整性、合法性和真實性負責，委托方對其提供的文件資料的真實性承擔法律責任。
6、評估人員在評估過程中未考慮委估資產在購置過程中產生的負債問題。
7、評估基準日后、有效期以內資產數量發生變化時，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。當評估方法為成本法時，應按實際發生額進行調整;若資產價格標準發生變化，并對資產評估價產生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估價。如果評估工作結束前資產價格已經發生了顯著變化，無法改變評估基準日，但資產價格的調整方法簡單、易于掌握時，委托方在資產實際作價時，應進行相應調整。
8、附件與其報告正文配套使用方有效。
十二、評估報告使用限制說明
1、本次評估結果是對2012年******日這一評估基準日的被評估資產的價值的客觀公允反映，我單位對這一基準日以后的被評估資產價值發生的重大變化不負任何責任。
2、本評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的原則等其它情況發生變化時，評估結果一般會失效。 3、本評估報告依照資產評估法律法規的有關規定發生法律效力。
4、本報告評估基準日為2012年******日，根據資產評估法規現行規定，評估結果有效期為一年，即在2013年******日前使用有效，超過一年，須重新對評估對象進行評估。
5、本報告僅供委托方及本評估報告所述評估目的經濟行為相關當事人為該評估目的使用，或根據法律法規及行業協會規定送交有關政府機關、司法機關及評估行業協會審查使用。除依據有關法律法規需公開之外，本報告全部或部分內容不得發表于任何公開媒體。因評估報告使用不當造成的后果與簽字注冊資產評估師及其所在評估機構無關。
遵守相關法律法規和遵循公認的評估方法，對截至評估基準日止特定目的下委估對象的價值進行分析、估算并發表專業意見，是注冊資產評估師的責任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
本報告簽字注冊資產評估師已對委估對象的法律權屬給予了合理關注，本報告中對委估對象法律權屬的陳述不代表注冊資產評估師對委估對象的法律權屬提供保證或鑒證意見。
十三、評估報告日
本評估報告提交日為二0一二年二月二十八日。
******資產評估事務所
注冊資產評估師：
注冊資產評估師：
地址：******
報告日期：2012年******
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