物業(yè)管理制度(匯編15篇)
在現(xiàn)在社會，接觸到制度的地方越來越多，制度泛指以規(guī)則或運作模式，規(guī)范個體行動的一種社會結(jié)構(gòu)。這些規(guī)則蘊含著社會的價值，其運行表彰著一個社會的秩序。什么樣的制度才是有效的呢？下面是小編精心整理的物業(yè)管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業(yè)管理制度1
崗位職責：
1、直接上級:項目經(jīng)理。
2、做好各種質(zhì)量信息的記錄、反饋。
3、對日常工作自檢和互檢,做好標識。
4、電梯工必須準點上班,堅守工作崗位,按規(guī)定著裝并佩帶工作牌,儀表端莊,精神飽滿,隨叫隨到,熱情為業(yè)主排憂解難。
5、自覺遵守管理處制定的各項規(guī)章制度,工作時思想集中不閑聊、不抽煙,不作與工作無關(guān)的事,禁止酒后上崗。
6、班時必須嚴格交接班制度,修舊利廢,節(jié)能降耗,維修中不浪費材料,努力降低維修成本。
7、講文明,以禮待人,虛心接受群眾監(jiān)督,全心全意為經(jīng)營者及業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù),經(jīng)營者及業(yè)主投訴要立即處理,重大問題要向上級匯報。
物業(yè)管理制度2
1.目的
確保綠化植物的正常生長,為植物綠化養(yǎng)護工作提供指引,保持優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。
2.范圍
適用于公司各管理處的綠化養(yǎng)護管理工作。
3.定義:
無
4.職責:
部門/崗位工作職責頻次/時間
品質(zhì)管理部負責制定綠化養(yǎng)護作業(yè)流程及檢查標準,監(jiān)督指導各管理
處綠化養(yǎng)護工作。每季度至少巡視檢查一次。
管理處經(jīng)理負責管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護計劃方案的實施,并可根據(jù)自身
特點制定相應(yīng)的養(yǎng)護方案,并巡視監(jiān)督養(yǎng)護情況。每半月至少巡視檢查一次。
環(huán)境負責人負責審核落實養(yǎng)護計劃,并指導、監(jiān)督、抽查各綠化崗位
工作情況。每周至少巡視檢查兩次。
綠化負責人負責制訂綠化養(yǎng)護工作計劃,現(xiàn)場日常綠化養(yǎng)護工作監(jiān)督
管理,巡視各崗位工作情況。每天至少巡視檢查一次。
5.方法及過程控制:
5.1綠化植物分類
5.1.1喬木:指有明顯主干,生長高度能超過2米以上的樹木。
5.1.2灌木:植物明顯主干,生長高度在2米以下的樹木。
5.1.3地被植物:貼地或匍匐生長的植物,包括草坪,藤本等其它草本植物。
5.2綠化植物的移植、種植
5.2.1綠化植物的種植宜在雨水充足,植物生長旺盛的季節(jié)進行(3--8月份)。
5.2.2種植樹木時,需綜合考慮樹冠、樹干等大小,留置適當?shù)耐燎?保證有足夠的根系。
5.2.3綠化植物移植時,應(yīng)切斷主根,盡量保持足夠的須根,以使其能迅速恢復生長。
5.2.4為了減少蒸發(fā),保持植物體內(nèi)有足夠的水分,在移栽樹木時,一般要去掉三分之二的枝葉。對須根少或難成活的樹木,要剪掉所有樹葉,只保留樹干。
5.2.5移植草皮時,在每塊之間須保持適當?shù)目障丁?/p>
5.3澆水
5.3.1園林植物的澆水,應(yīng)遵循'不干不澆、澆則澆透'的原則進行。
5.3.2室內(nèi)盆栽植物,應(yīng)每周噴淋葉面,并用濕毛巾擦拭,每次澆水后,及時清洗墊盆。
5.3.3室外植物的澆水時間,應(yīng)根據(jù)天氣狀況和季節(jié)而定。4至11月份,在9:00之前,15:00以后澆水;11月至次年3月份,在9:00以后,17:00以前澆水。
5.3.4剛修剪過的植物,易被病菌感染,一般在修剪3天,待傷口愈合后再澆水。天氣干旱,必須澆水時,應(yīng)避免把水澆在傷口上。
5.3.5視情況對室外植物澆淋葉面,除去表面灰塵。
5.4日照
5.4.1室內(nèi)盆栽植物,每周移至室外無直射陽光處,接受一周左右光照。
5.4.2草坪是喜光性植物,應(yīng)保持足夠的陽光。草坪生長過密時,要經(jīng)常修剪。對于墻角陰暗角落,可種植蔭生藤本花木。
5.5修剪
5.5.1喬灌木應(yīng)保持美觀的形狀,枝條無雜亂現(xiàn)象。
5.5.2綠籬花球必須形態(tài)明顯,無突出長枝。
5.5.3草坪高度應(yīng)保持在8cm左右。立春前進行較低修剪,一般保留草莖10--15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長的一半為宜;立冬前修剪高度為草長三分之一,以鞏固草根的生長。每次修剪后,對用剪草機不能剪到的樹邊、墻角等部位,應(yīng)用割灌機割邊。
5.5.4現(xiàn)場綠化養(yǎng)護過程中所需的各種園林機械的具體操作方法,按《園林機械操作養(yǎng)護作業(yè)指導書》執(zhí)行。
5.6松土施肥
5.6.1天津土壤多為鹽堿土、、貧瘠、干旱、易板結(jié)。在新植樹木時,盡可能加入有機肥,改良土壤。
5.6.2花壇應(yīng)每月松土,并結(jié)合施肥(以復合肥為主)一次。
5.6.3施肥應(yīng)以復合肥為主,并避免灑落在葉面上,灼傷葉面。
5.6.4每周施肥后應(yīng)立即澆足夠的水,使肥料迅速溶解,滲入地下。
5.6.5對盆栽植物,可先將肥料(尿素、鉀肥)溶解,再噴霧到葉面上,濃度控制在0.1-1‰之間,也可直接噴灑罐裝葉面肥。
5.7病蟲害防治
5.3.7.1應(yīng)遵循'預防為主,綜合防治'的原則,每月進行一次全面的預防性消殺。各管理處可根據(jù)具體情況安排,但至少兩個月需進行一次。
5.3.7.2對嚴重的病蟲害,應(yīng)連續(xù)多次消殺,直至植物恢復正常生長。
5.3.7.3管理處在對各種植物進行消殺作業(yè)時,具體操作辦法按《消殺作業(yè)控制程序》執(zhí)行,每次綠化消殺作業(yè)后填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并負責對每次綠化服務(wù)供方的現(xiàn)場消殺效果進行總結(jié)評估并編寫《工作評估報告》。
5.8綠化接管
5.8.1管理處綠化負責人(外包的須會同供方現(xiàn)場負責人)檢查工程養(yǎng)護質(zhì)量。
5.8.2 接管前綠化施工單位須準備的資料:與地產(chǎn)合同復印件、地產(chǎn)驗收合格書(必須有相關(guān)人員簽字)、驗收移交表、綠化竣工圖和苗木清單。
5.8.3管理處負責人簽字、蓋章�，F(xiàn)場養(yǎng)護質(zhì)量不達標的,記錄并限期整改,并知會地產(chǎn)客戶中心或返修組。
5.8.4 管理處正式接管自行養(yǎng)護,或視情況分包給綠化服務(wù)供方。
5.9綠化養(yǎng)護的各種具體作業(yè)方法執(zhí)行相關(guān)作業(yè)指導書及質(zhì)量記錄
5.9.1管理處綠化負責人在綠化養(yǎng)護管理工作中,具體操作辦法參考《綠化作業(yè)指導書》執(zhí)行。
5.9.2管理處綠化負責人在對日常養(yǎng)護工作進行檢查時,具體標準參考《綠化工作檢查標準》。
5.9.3管理處綠化負責人在對日常綠化養(yǎng)護工作進行檢查時,須每日填寫《綠化效果每日檢查記錄表》,并每月編寫《工作評估報告》。
5.9.4管理處經(jīng)理、環(huán)境負責人在日常檢查綠化養(yǎng)護工作時,須填寫《管理人員巡視記錄表》。
5.9.5管理處綠化負責人日常組織養(yǎng)護人員對植物進行消殺作業(yè)時,須填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并編寫《 工作評估報告》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h02-01《綠化作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h02-01附件1 《綠化工作檢查標準》
tjzzwy
7.5.1-h02-02《園林機械操作養(yǎng)護作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h03《消殺作業(yè)控制程序》
7.質(zhì)量記錄和表格
tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》
tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人員巡視記錄表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺工作記錄表》
物業(yè)管理制度3
應(yīng)收款的管理
應(yīng)收款管理包括應(yīng)收費用、往來帳清理、應(yīng)收票據(jù)管理以及壞帳損失的確認等,具體辦法如下:
(一)、各小區(qū)負責每月對當月發(fā)生的水電氣費、物管費的催收工作,編制各項費用的應(yīng)收款統(tǒng)計表,并于每月25日向財務(wù)部和經(jīng)理報送,報表必須如實反映當月費用發(fā)生總額,實際收回總額,尚未收取總額。
(二)、財務(wù)部據(jù)各小區(qū)報送應(yīng)收費用統(tǒng)計表,對應(yīng)收費用實行建帳管理,明確費用追溯責任人。
(三)、各小區(qū)管理處應(yīng)在小區(qū)內(nèi)公開小區(qū)費用的收取標準、收費責任人及公司專用收費憑據(jù),密切與業(yè)主溝通收費相關(guān)事宜,避免小區(qū)收費與業(yè)主自行交費的脫節(jié),同時需制定相應(yīng)激勵政策,以有效防止各項費用的錯收、漏收和截留,保證公司資金不受損失。
(四)、財務(wù)部需不定期地上門向業(yè)主詢問交費情況,以抽查各小區(qū)的收費管理情況,若抽查出有違紀違法行為,應(yīng)立即提交經(jīng)理及授權(quán)人處理。
(五)、財務(wù)部必須定期核對和清理公司的往來款項。
(六)、對壞帳損失的確認必須依據(jù)《會計法》,按嚴格的審核、審批程序進行。逾期三年的呆帳可報經(jīng)總公司財務(wù)總監(jiān)審核、總經(jīng)理審批后加以確認。
采購及庫房管理
(一)、實物采購管理
1、各小區(qū)及部門在每月25日前統(tǒng)一制定下月所需物品計劃,交予庫房管理員,經(jīng)與庫存實物核對后,統(tǒng)一按以下格式制定下月采購計劃。
采購計劃表
編制單位:xxxxx所需時間:x年x月
采購物品需用數(shù)量預計單價預計總額需用時間使用部門及用途需用人簽字
部門負責人:xxx庫管:xxx審批人:xxx
注:該表一式三份,一份部門留存,一份采購留存,一份交財務(wù)部。
采購計劃表需經(jīng)部門負責人簽字,庫管復核,經(jīng)理審批后方能交公司采購員采購。各部門不得自行采購物品,特殊原因需由經(jīng)理審批。
2、各小區(qū)及部門當月所需的非常用物品及油料由部門主管填寫'請購單',并經(jīng)公司經(jīng)理簽字后交采購人員采購。
3、采購人員根據(jù)'采購計劃表'或'請購單',按所需時間采購物品。
4、采購人員經(jīng)公司經(jīng)理批準可借支一定數(shù)量的備用金,備用金的使用需受財務(wù)部出納的監(jiān)督。
5、所有采購物品必須經(jīng)庫管人員清查、驗收后入庫,庫管人員開具'入庫單',直接交付使用的采購物品由庫管人員出具'驗收單'。財務(wù)部憑據(jù)有效發(fā)票和庫管開具的入庫單'或'驗收單'予以報銷。
6、月末財務(wù)人員定期檢查采購人員所報'采購計劃表'及'請購單'是否與庫管人員開具的入庫'或'驗收單'相符。財務(wù)人員應(yīng)做好該項原始憑據(jù)的審核記錄,以備經(jīng)理抽查。
(二)、實物的驗收入庫和退庫管理
1、庫管入庫時需仔細清查、驗收實物,并核對實物同購貨憑據(jù)上所記載的品種、數(shù)量、金額是否相符,核對無誤后,開具'入庫單'。
2、直接交付使用的采購物品,庫管人員仍需仔細清查、驗收實物,并核對實物同購貨憑據(jù)上所記載的品種、數(shù)量、金額是否相符,核對無誤后出具'驗收單'。
3、實物退庫必須填寫退庫清單,庫管按相關(guān)財務(wù)折舊方法計算折舊,按折抵后的價格填寫'入庫單'。離崗員工在退回領(lǐng)用衣物、辦公用品時,必須保持實物干凈、無損方可退回。
4、庫管人員需按月歸集和統(tǒng)計'入庫單',月末與財務(wù)部對帳。
(三)、實物的領(lǐng)用管理
5、各小區(qū)及部門在庫房領(lǐng)用物品必須填寫'領(lǐng)料單',經(jīng)部門主管簽字后方能在庫房領(lǐng)取物品。
6、領(lǐng)料人在領(lǐng)取物品時嚴格按領(lǐng)料單上所填實物數(shù)量領(lǐng)取,出庫實物經(jīng)領(lǐng)發(fā)雙方核對無誤后,由領(lǐng)料人簽字領(lǐng)取。
7、領(lǐng)用易耗品(如:保潔用抹布、燈泡、有外包裝的清潔劑等)必須以舊換新。到期需更換工作服的員工,需書面申請服裝更換,經(jīng)部門主管批準后方可領(lǐng)取。
8、庫管人員需按月歸集和統(tǒng)計實物領(lǐng)用單,并交財務(wù)部作帳務(wù)處理。
(四)、實物的保管管理
1、入庫實物需分類堆放,標明品類。庫管按月檢查庫房實物,保證物品的存放安全。
2、對過期或變質(zhì)的物品應(yīng)及時登記、隔離,月末做統(tǒng)計報表經(jīng)經(jīng)理簽字確認后,報財務(wù)部作自然損耗處理。
3、未經(jīng)庫管人員許可,任何人不得任意進出庫房。
4、庫管人員對庫房存放的實物負完全保管責任,如因遺失或無故毀損而對公司財產(chǎn)造成的損失由庫管負賠償責任。
(四)、實物的盤點管理
1、每月25日為庫房盤點日,庫管必須逐一對實物進行盤點,財務(wù)部出納監(jiān)督盤點。盤點日內(nèi),庫房不進出任何物品。
2、庫房盤點需逐一核對庫房登記帳與盤點實物是否相符,做到帳實相符,清點完畢需編制庫房盤點表交財務(wù)部對帳。
3、財務(wù)部會計據(jù)盤點表核對會計分類帳金額,做到帳帳相符,如有不吻合,會計應(yīng)及時查明原因。因不可抗力原因造成的差異可作'待處理財產(chǎn)損溢'處理,其他原因均需追溯責任。
其他有形資產(chǎn)管理
(一)、凡單位價值在20xx元以上,使用期超過一年的即是公司的固定資產(chǎn),單位價值在20xx元以下的有形實物視為低值易耗品,以上兩項均是公司的有形財產(chǎn),屬于公司有形資產(chǎn)管理范圍。
(二)、固定資產(chǎn)、低值易耗品需按件設(shè)置卡片,并在實物上標明公司所屬標志。
(三)、根據(jù)有形資產(chǎn)的使用部門、放置地點及其性能劃分管理責任人,負責資產(chǎn)的安全與完整,做到實物資產(chǎn)有歸屬,資產(chǎn)使用有記錄。
物業(yè)管理制度4
物業(yè)綠化管理控制程序
1.0目的
加強綠化植物養(yǎng)護,確保綠化植物正常生長,為業(yè)主和住戶提供空氣清新、優(yōu)美的園林環(huán)境。
2.0范圍
適用于公司物業(yè)管理轄區(qū)的綠化養(yǎng)護服務(wù)。
3.0職責
3.1 綠化員負責管轄范圍內(nèi)綠化養(yǎng)護工作的具體實施。
3.2 綠化班長負責綠化工作的安排和現(xiàn)場巡視。
3.3 環(huán)潔部主管負責編制綠化植物年度養(yǎng)護計劃,并組織實施;每周對綠化工作檢查一次,并填寫《綠化巡檢記錄表》。
3.4 管理處主任負責審批綠化植物年度養(yǎng)護計劃;每月對綠化工作檢查一次,并填寫《綠化巡檢記錄表》。
3.5 品質(zhì)督導負責每月對綠化工作進行抽查,并將檢查結(jié)果填寫到《管理服務(wù)檢查情況匯總表》。
3.6 綜合部負責綠化植物的標識。
4.0定義
4.1 喬木:指有明顯主干,生長高度能超過2米以上的樹木,如:行道樹、孤植樹等。
4.2 灌木:指無明顯主干,生長高度在2米以下的樹木。
4.3 地被植物:指貼地或匍匐生長的植物,包括草坪、藤本植物等其它草本植物。
4.4 種植:指將被移栽的植物按要求栽種于新地的操作。
4.5 移植:指在種植成活后的植株還需移動到其它位置以達到綠化、設(shè)計效果的栽植操作。
5.0工作程序
5.1 綠化工作是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要窗口,是關(guān)鍵服務(wù)工作之一。環(huán)潔部主管根據(jù)本物業(yè)小區(qū)的地形、地貌特點,編制綠化工作方案、綠化工作應(yīng)做到:
a) 小區(qū)公共綠地庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布,花壇、樹木、建筑小品配置得當;
b) 新建小區(qū)公共綠地達到人均1平方米以上,歸區(qū)改造的小區(qū)人均綠地不低于0.5平方
米;
c) 綠地管理及養(yǎng)護措施落實,無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
5.2 環(huán)潔部主管組織相關(guān)人員編制綠化喬木、灌木、草坪的種植、整形、修剪、補種、施肥、
除草、病蟲防治的作業(yè)指導書,包括各環(huán)節(jié)的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范、各種設(shè)備機具的使用操作規(guī)程及綠化檢驗標準檢驗方法,經(jīng)管理者代表批準后執(zhí)行。各綠化人員嚴格有關(guān)作業(yè)文件操作服務(wù)。
5.3 綠化人員要求,應(yīng)編制《綠化服務(wù)人員任職要求和崗位職責》對綠化各崗位人員的年齡、身體狀況、文化、工作經(jīng)歷、技能做出規(guī)定,經(jīng)管理者代表批準后執(zhí)行綠化作業(yè)技能較強屬關(guān)鍵過程,每年對綠化人員進行定期技能培訓,技能鑒定合格才能上崗。
5.4 每日綠化作業(yè)結(jié)束操作人員應(yīng)填寫《環(huán)潔部工作日志》記錄作業(yè)內(nèi)容和具體數(shù)據(jù),對各種花草樹木的種植管理做到對其質(zhì)量可追溯性。
5.5 綠化的消殺(病蟲防治)參照《環(huán)境消殺控制程序》執(zhí)行,噴灑農(nóng)藥的濃度劑量符合有關(guān)標準,農(nóng)藥空瓶按規(guī)定集中送有資格部門無害化處理。
5.6綠化修剪:注意一觀察二修剪三處理;草坪高度不得高于15cm,修剪后的草坪高度為5-10cm,并遵守1/3原則。
5.7綠化澆灌:不干不澆,澆則澆透;夏秋季澆灌水的時間一般是早晨,春冬季澆水時間一般為午后。
5.8綠化施肥:勤施薄施。
5.9 外包綠化的管理,綠化負責人對外包綠化服務(wù)加強監(jiān)督檢查,確保外包服務(wù)也應(yīng)按公司有關(guān)作業(yè)文件操作,其綠化質(zhì)量達到要求才能驗收,否則重新種植修剪等服務(wù)。
5.10 綠化植物的標識按《服務(wù)提供控制程序》規(guī)定實施。
6.0支持/相關(guān)文件
《服務(wù)提供控制程序》
《環(huán)境消殺控制程序》
《環(huán)潔部工作手冊》
《城市綠化工程施工及驗收規(guī)范》cjj/t82-99
綠化植物花草種植修剪養(yǎng)護管理消殺作業(yè)指導書
7.0記錄
《環(huán)潔部工作日志》
《消殺工作記錄表》
《綠化巡檢記錄表》
物業(yè)管理制度5
為了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定本制度。
一、全體員工必須嚴格執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度，按照崗位責任制和具體工作目標，嚴格履行自己的職責。
二、全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經(jīng)教育仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎懲制度第六條執(zhí)行）
三、 做到按時上下班，不在工作時間內(nèi)睡覺、打撲克、下棋或干其它與工作無關(guān)的私活，違者按獎懲制度第五條執(zhí)行。
四、嚴格考勤制度，各物業(yè)管理站必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執(zhí)行。月底匯總，于次月1日報經(jīng)理審查后交財務(wù)科備案，是每月工資發(fā)放的主要依據(jù)之一。
五、嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工處理。
六、對無視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規(guī)定處理外，將調(diào)離其本人工作崗位或待崗學習（經(jīng)學習仍不能勝任工作，按自動與公司解除勞動合同處理）
七、嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執(zhí)行。
八、嚴禁利用工作之便以權(quán)謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權(quán)報復，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或接到舉報將按獎懲制度第八條執(zhí)行。
九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務(wù)要求。
十、水電工要嚴格執(zhí)行水電工崗位責任制，水電查抄及費用征收應(yīng)實事求是，嚴禁弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按獎懲制度第十條執(zhí)行。
十一、工作時間定為每天８小時，職工周日除留一人值班外，其余人員休班；值班人員安排其他時間補休（法定節(jié)假日據(jù)情況安排休息）。
十二、對業(yè)主提出的各種合理性服務(wù)要求，在規(guī)定范圍內(nèi)的要立即去辦，服務(wù)范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。禁止出現(xiàn)推諉不管或置之不理，一旦發(fā)現(xiàn)或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執(zhí)行。
十三、業(yè)主（或使用人）對收費（含代收費項目）標準提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規(guī)定和批準的收費標準，直到業(yè)主理解和滿意為止，遇有極個別業(yè)主無理取鬧，應(yīng)及時向領(lǐng)導匯報。
物業(yè)管理制度6
管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。
管理處經(jīng)理負責日常服務(wù)與聯(lián)系工作，對管理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進行檢查、指導。
1。日常服務(wù)與聯(lián)系的內(nèi)容
1。1日常服務(wù)內(nèi)容
1。1。1維修保養(yǎng)服務(wù)；
1。1。2綠化養(yǎng)護服務(wù)；
1。1。3治安消防服務(wù)；
1。1。4環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；
1。1。5停車管理服務(wù)；
1。1。6特約服務(wù)；
1。2日常聯(lián)系內(nèi)容
1。2。1小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱；
1。2。2設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；
1。2。3及時回訪業(yè)戶征詢意見。
2。日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制
2。1業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時提供各類服務(wù)。
2。2每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調(diào)研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項工作不斷改進提高。
2。3業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。
3。日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求
質(zhì)量要求以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以濟南市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù)，嚴格按各項服務(wù)的管理制度及標準進行操作，做到業(yè)戶評議滿意率90%以上；業(yè)戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率100%。
物業(yè)管理制度7
1.0目的
規(guī)范綠化用物品的管理,減少浪費,開源節(jié)流。
2.0適用范圍
綠化部物品管理。
3.0管理內(nèi)容
3.1根據(jù)每月采購計劃購買的綠化用物品經(jīng)公司庫管點驗入庫。
3.2助理根據(jù)需要將領(lǐng)出物品。對于可單人操作的工具,綠化員在公司庫管員處簽字領(lǐng)取,自己使用并妥善保管。
3.3領(lǐng)出后的肥料、農(nóng)藥、激素,以及非單人操作的工具或非常用工具,進入綠化部庫房,部門庫管員在《公用工具和物品領(lǐng)取登記卡》《綠化部庫房領(lǐng)用肥料明細表》、《綠化部庫房領(lǐng)用農(nóng)藥明細表》上進行登記核認。
3.4綠化員根據(jù)工作需要,向班組長申請領(lǐng)用相關(guān)物品,經(jīng)班長同意后在相關(guān)表格上簽字登記《綠化部庫房領(lǐng)用肥料明細表》、《綠化部庫房領(lǐng)用農(nóng)藥明細表》并在部門庫管員處簽字領(lǐng)取。
4.0相關(guān)文件
4.1《物業(yè)公司員工獎懲條例細則》。
5.0相關(guān)記錄
5.1《綠化部庫房領(lǐng)用農(nóng)藥明細表》
5.2《綠化部庫房領(lǐng)用肥料明細表》
6.0 相關(guān)附錄
6.1《綠化部臺帳》
6.2《公用工具和物品領(lǐng)取登記卡》
物業(yè)管理制度8
物業(yè)裝修管理的基本概念
1.物業(yè)裝修，是指業(yè)主或使用人為了改善居住、辦公或經(jīng)營環(huán)境，對自有物業(yè)或租賃物業(yè)范圍內(nèi)的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強弱電、有線電視、電話、寬帶進行裝修處理的活動和過程。
2.物業(yè)裝修管理，是指物業(yè)管理公司依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和條例，受開發(fā)商或全體業(yè)主委托，對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在裝修過程中，對新建房屋的室內(nèi)裝修活動實施審查、監(jiān)督和管理的行為。
物業(yè)裝修管理的目的
規(guī)范施工行為，消除施工隱患，保證新建樓房外觀的整潔和統(tǒng)一；杜絕新建樓房建筑主體和承重結(jié)構(gòu)遭受破壞；保障新建樓房的居住安全，保障新建樓房配套設(shè)備設(shè)施的正常運行和使用，最終實現(xiàn)物業(yè)的保質(zhì)和增質(zhì)，延長物業(yè)使用壽命。
物業(yè)裝修管理的意義
維護和保持房屋建筑原創(chuàng)設(shè)計的元素和風貌，維護環(huán)境品質(zhì)，避免房屋建筑結(jié)構(gòu)、外觀、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備遭受破壞和污染。
維護小區(qū)正常的生活、學習、工作秩序，營造小區(qū)的安定、團結(jié)、和諧氛圍，維護物業(yè)管理秩序，保障物業(yè)管理服務(wù)工作的正常開展。
術(shù)語解釋
1、建筑主體：
是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。
2、承重結(jié)構(gòu)：
是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
3、砌體結(jié)構(gòu)：
即用磚墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重的結(jié)構(gòu)，稱為磚～物業(yè)管理圈；鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)，簡稱磚混結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性差，防滲水性能差。這是當前建造數(shù)量大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型。
4、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：
即主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土，并現(xiàn)場整體澆注而成的結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性能和防滲水性能良好。這種結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業(yè)建筑等。
5、剪力墻：
剪力墻是指墻肢的長度為厚度的5～8倍的鋼筋混凝土墻。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一”字型。
6、異形柱：
異形柱是指柱肢的截面高度與柱肢寬度的比值在2～4倍，相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子。它包括異形柱框架和異形柱框架剪力墻，常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。
7、承重墻
是指不但承受自身重量，同時還承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。
8、非承重墻
不承受上部傳來的荷載，也不會把荷載加載到其下的非承重墻上。通常在非承重墻墻底設(shè)置單跨梁或者連續(xù)梁來承受其荷載并把其荷載傳導到相鄰的承重構(gòu)件上（例如：磚混中的承重墻，框架中的框架梁）。非承重墻通常還是設(shè)計上的抗震墻，如果發(fā)生地震，非承重墻將和承重墻一起承受地震力。
9、房屋外觀：
是指相對于室內(nèi)的外立面，準確的說，就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺、附屬結(jié)構(gòu)及裝飾物等。
10、防水工程：
是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對室內(nèi)的浸害；廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水的目的是為了防止生活用水對本房屋和相鄰房屋室內(nèi)的浸害。
11、隱蔽工程
是指被其他建筑物遮掩的工程，具體是指地基、電氣管線、供水管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。由于隱蔽工程在隱蔽后，如發(fā)生問題，還需重新覆蓋和掩蓋，返工損失非常大，為了避免資源的浪費和當事人雙方的損失，保證工程的質(zhì)量和工程順利完成，安裝施工時，在覆蓋和掩蓋前應(yīng)當通知發(fā)包人檢查，發(fā)包人檢查合格后，方可進行隱蔽施工。
12、房屋配套設(shè)施設(shè)備：
是指房屋除門窗、護欄外的，與房屋配套的給排水管道（空調(diào)排水管）、強電源及弱電源信號系統(tǒng)（照明電源、閉路線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線、監(jiān)控）、煤氣報警器、紅外線防盜報警器、可視電話（非可視電話）、應(yīng)急求助按鈕、天然氣表、管等。
13、房屋平面布置圖：
是指用于指導建筑裝飾裝修施工的平面（水平面）設(shè)計圖，它包括房屋平面結(jié)構(gòu)布置（家俱、陳設(shè)擺放）設(shè)計、區(qū)域使用功能劃分（如：臥室、客廳、書房、廚房及衛(wèi)生間等）設(shè)計、出入通道（如：門的開啟方向及通道走向）設(shè)計，其中包括某些部位使用的材質(zhì)和安裝方式、要求等設(shè)計。它是按實際比例尺寸繪制的，一般采用的長度單位為公制長度單位㎜。
14、水電施工圖：
是指用于指導建筑裝飾裝修水電施工的平面示意圖，顧名思義，示意圖是以示意方式進行繪制的，圖形是以線條和符號連接構(gòu)成的，圖形一般沒有準確的數(shù)值標注，只是示意大概的安裝方位和形式，具體安裝方法和要求，都是以文字標注及說明為主。
物業(yè)裝修管理的基本內(nèi)容
(一)房屋外觀的管理
(二)主體結(jié)構(gòu)的管理
(三)房屋防水施工的管理
(四)房屋配套設(shè)施的管理
(五)施工行為的管理
(六)告知和督導義務(wù)
(七)商業(yè)門面裝修管理
(八)物業(yè)裝修管理如何規(guī)避責任
（一）房屋外觀的管理
1.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝修的活動中，不得破壞房屋的外觀，嚴禁擅自改變房屋的門、窗、陽臺護欄，以及外立面墻磚、涂料顏色；
2.嚴禁在承重墻上開鑿門、窗孔洞，嚴禁擴大承重墻上原有的門窗尺寸，嚴禁拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體，未經(jīng)許可不得擅自在外墻上開孔和鑿洞；
3.嚴禁搭建建筑物、構(gòu)筑物，嚴禁封閉觀景陽臺、生活陽臺，未經(jīng)許可不得擅自在外墻上安裝雨蓬、防盜網(wǎng)、晾衣桿等；
4.嚴禁隨意在外墻上安裝空調(diào)外機，空調(diào)外機應(yīng)安裝在房屋的預留位置上，或物業(yè)管理公司指定的位置上；
5.未經(jīng)許可不得擅自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應(yīng)的標識；
6.嚴禁侵占公共區(qū)域的通道、露臺和屋面，嚴禁在公共區(qū)域的通道、露臺和屋面亂搭亂建；
7.嚴禁開挖地下室、打井。損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場地。
�。ǘ┲黧w結(jié)構(gòu)的管理
1.嚴禁擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；
2.嚴禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備；
3.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝飾裝修的活動中，不得破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和房屋基礎(chǔ)，嚴禁在結(jié)構(gòu)墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設(shè)，確須開孔鑿槽，必須報物業(yè)管理公司，經(jīng)物業(yè)管理公司審查同意后，并在物業(yè)管理公司工程技術(shù)人員的指導下進行施工；
4.嚴禁在非承重樓面砌磚體（紅磚、沙磚）隔墻；
5.嚴禁改變房屋的使用功能，嚴禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛(wèi)生間和廚房；
6.吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點鉆孔，孔洞點陣不得≤600㎜，孔洞直徑不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；
7.房屋裝修如需變動房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè)承擔。
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1.防水層應(yīng)涂抹在結(jié)實、堅硬、表面光滑平整、干凈、干燥的基層上，并按規(guī)范要求施工，防水層應(yīng)有一定的面積和厚度。防水施工完成后，應(yīng)作閉水試驗，試驗時間應(yīng)不少于48小時，并會同裝修管理人員一道共同檢查閉水試驗情況，確認無滲漏現(xiàn)象后，方可后續(xù)施工；
2.室內(nèi)裝修施工，對陽臺、廚房和衛(wèi)生間，有較大改變的和對原防水層有較大破壞的部位，二次防水施工時應(yīng)作重點和加強處理，確保無滲漏；
3.衛(wèi)生間、廚房、陽臺未作閉水試驗不得回填，并不得只在回填找平層上做防水層，此方式存在嚴重的工藝技術(shù)缺陷和隱患；
4.回填找平層水泥沙漿應(yīng)有足夠的強度，其水泥沙漿標號不得低于1∶2，水泥沙漿厚度應(yīng)≥60㎜；
5.衛(wèi)生間地面防水必須全做，墻面防水最低點應(yīng)≥300mm；若使用淋浴龍頭，安裝龍頭的墻面防水層高度應(yīng)≥1800mm，寬度是淋浴龍頭左右各500mm，陰角臨界墻寬度為1000mm，高度必須達到1800mm。
（四）房屋配套設(shè)施的管理
1.給水管不得暗敷在非防水地面，在通過無防水要求的區(qū)域內(nèi)，應(yīng)采用天、墻布管敷設(shè)方式，即采用吊頂內(nèi)敷設(shè)和沿墻壁暗敷方式敷設(shè)；
2.給水管道安裝完畢后，應(yīng)作壓力試驗，水壓不應(yīng)小于9kg、穩(wěn)壓不應(yīng)少于兩小時；排水管道安裝完畢后，應(yīng)作沖水試驗，每個管口沖水量不應(yīng)少于200kg，沖水方式為容器灌沖。經(jīng)壓力試驗和沖水試驗無滲漏現(xiàn)象后，方可進行下一道工序；
3.施工臨時用電，只能在漏電保護開關(guān)后端駁接。布線完畢后，各回路應(yīng)作通電試驗和絕緣試驗，通電試驗時應(yīng)在漏電保護開關(guān)的保護下進行；
4.天然氣管道、閥門、計量表，嚴禁裝飾封閉及包裹。應(yīng)裸露在外，并隨時保持良好的通風狀態(tài)，安裝后的管道接口應(yīng)作漏氣檢測；
5.燃氣報警器探頭接通電源后，安裝在吊頂?shù)南路剑M可能靠近和正對燃氣用具，不得遠離燃氣用具和隱蔽安裝；
6.燃氣熱水器排氣管道，嚴禁接入廚房排煙道內(nèi)，應(yīng)按物業(yè)管理公司規(guī)定的位置和方式直接引向戶外排放；
7.嚴禁將燃氣熱水器置于廚房、衛(wèi)生間內(nèi)，燃氣熱水器只能安裝在生活陽臺的墻壁上，相距天然氣表和管道≥500㎜的位置，并將排氣管道引至戶外；
8.嚴禁拆卸廚房與飯廳之間的隔門，嚴禁將封閉式廚房改裝成開敞式廚房，并隨時保持廚房與戶外空氣的對流。廚房采用暗埋式燃氣灶，應(yīng)在廚柜前門上方開4～6個直徑不≤30㎜的透氣孔；
9.陽臺落水主立管，嚴禁裝飾包裹。廚房、衛(wèi)生間落水主立管，如確需裝飾包裹，應(yīng)采用可拆卸方式，或采用紅磚隔離空包方式處理，包裹時管道與磚之間應(yīng)留出5～10mm間距。有檢查口的樓層，應(yīng)露出檢查口和足夠的拆卸檢查口蓋的空間。嚴禁用水泥砂漿灰填充式包裹；
10.可視電話及紅外線監(jiān)視器，不得擅自移位和改變，如需變動位置，應(yīng)由原安裝單位施工人員處理；
11.嚴禁移動廚房排煙道預留孔洞位置（高度和方向）。抽油煙機排煙管應(yīng)規(guī)范的接入排煙道預留孔；
12.空調(diào)外機，應(yīng)安裝在預留位置上，氟里昂管敷設(shè)，應(yīng)按物業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)定規(guī)范安裝，并將冷凝水管接入積水管內(nèi)，嚴禁冷凝水散流。（注：本樓房原設(shè)計未考慮家用中央空調(diào)安裝，故嚴禁安裝家用中央空調(diào)）；
13.嚴禁拆除臥室內(nèi)的陽光窗防護欄。因裝修改變防護欄材質(zhì)和款式，高度不得低于1000mm，其安裝應(yīng)牢固、可靠；
14.入戶給水管應(yīng)加設(shè)總閥，便于日常維修和檢查；
15.嚴禁損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場地，嚴禁擅自改變和移動共有設(shè)施、設(shè)備。
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1.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝修的活動中，不得損壞公共設(shè)施設(shè)備，不得影響公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，不得影響業(yè)主的正常生活秩序；
2.嚴禁違章作業(yè)和野蠻施工，杜絕一切不文明的施工現(xiàn)象和行為；
3.嚴禁施工現(xiàn)場有違反消防法規(guī)的行為，如：吸煙、亂扔煙頭、火種、不規(guī)范的使用明火、電爐（含電阻加熱器）、碘鎢燈取暖或烘烤物品等；
4.施工和照明臨時用電、線及插線板的安裝應(yīng)符合規(guī)范，嚴禁亂接亂搭；
5.嚴禁在公共過道、公共區(qū)域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進行木制品制作等作業(yè)；
6.施工用水區(qū)域，應(yīng)保證在不滲漏的前提下規(guī)范用水，不得侵害和影響相鄰戶；
7.嚴禁將建筑裝修材料堆放在公共過道及公共區(qū)域，保證公共過道及公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生及通行安全；
8.嚴禁高空拋灑，嚴禁影響公共衛(wèi)生和公共安全的現(xiàn)象和行為；
9.嚴禁采用國家或政府相關(guān)部門明令禁止的淘汰產(chǎn)品和材料；
10.嚴禁采用國家或政府相關(guān)部門明令禁止的工藝技術(shù)和施工設(shè)備、設(shè)施；
11.房屋裝修，如須變動房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承擔；
12.裝飾裝修企業(yè)，必須按照工程建筑強制性標準和其他技術(shù)標準施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質(zhì)量；
13.裝飾裝修企業(yè)，必須嚴格遵守施工安全操作規(guī)程，按規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財產(chǎn)的安全。
�。┥虡I(yè)門面裝修管理
1.門面室內(nèi)裝修，應(yīng)嚴格遵守消防安全管理規(guī)定，不得擅自更改和移動報警按鈕、噴淋頭、溫感器、消防箱等消防設(shè)施，嚴禁封閉和占用消防通道；
2.門面室內(nèi)裝修，嚴禁封閉共用管線（水、電、氣、消防）井檢查口、門，應(yīng)留出檢修空間及通道；
3.燃氣管道安裝應(yīng)符合燃氣安全使用管理規(guī)定，不得埋于墻內(nèi)和地下，不得接近有明火和易產(chǎn)生靜電火花的電器，應(yīng)保持正常的空氣流通；
4.商業(yè)門面裝修，必須遵守附屬設(shè)施使用功能規(guī)定和要求，不得超功率、超容量、超標準、超范圍、超規(guī)范安裝和使用，如：通電、通水、通氣（天然氣）、通風（換氣、新風）、排水、排煙、消防水等；
5.商業(yè)門面室內(nèi)裝修，未經(jīng)計可，不得擅自更改排污管道預留接口位置。不得封包檢查口（疏�？冢�
6.室內(nèi)外天棚吊頂時，在遇沉水彎、檢查口（疏�？冢⑾浪y、強弱電路分線盒時，應(yīng)在對應(yīng)位置處預留維修檢查口，洞口尺寸應(yīng)小于500×500（㎜）；
7.使用液化氣罐的門面，燃具與液化氣罐相距≥5m，液化氣罐存放處應(yīng)保持陰涼和空氣流通，存放處應(yīng)設(shè)置防爆墻或安全防護裝置，在入口處張貼“火源切勿接近”或“非工作人員嚴禁入內(nèi)”等標識;
8.商業(yè)門面（辦公用房）電器安裝，應(yīng)設(shè)置電源配電箱，除設(shè)置總開關(guān)（空氣開關(guān)）外，各回路應(yīng)單獨設(shè)置空氣開關(guān)，確保電力的使用安全；
9.使用大功率電器較多的商業(yè)門面（辦公用房），并由380V三相電源變?yōu)?20V兩相電源使用的，三相電源負荷分配應(yīng)均衡和合理。
�。�1）餐飲門面室內(nèi)裝修：
1．廚房污水進入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池、隔油池，避免污水中夾帶的動（植）物油及碎骨、泥土、沙石進入主排污管道內(nèi)，嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道；
2．店面較大的，水平排水管道長度方向≥20m的，應(yīng)增置管道疏浚檢查口;
3．廚房油煙在進入主煙道（管）前，應(yīng)安裝濾油及油煙凈化裝置，嚴禁將未過濾的油煙排入主煙道（管）內(nèi)，嚴禁向小區(qū)內(nèi)或門面四周直接排放油煙；
4．嚴禁將直排式和強排式熱水器的排氣管接入煙道內(nèi)；
5．廚房抽油煙機，應(yīng)采用低噪聲高速風機或?qū)Ｓ蔑L機，噪聲不應(yīng)大于65分貝，營業(yè)時間不得超過晚上10：00點鐘。
（2）美容美發(fā)門面室內(nèi)裝修：
1．洗發(fā)室地漏及洗滌池放水口必須加設(shè)不銹鋼絲過濾網(wǎng)，模數(shù)不應(yīng)≥2㎜；
2．污水進入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池，避免污水中夾帶的發(fā)絲、發(fā)屑進入主排污管道內(nèi)，嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道。
�。�3）門面戶外裝修：
1．門面裝飾裝修除嚴格申報審批外，戶外裝修（門額、門柱、戶外廣告等），應(yīng)嚴格按物管統(tǒng)一要求進行設(shè)計及施工。戶外裝修方案，未經(jīng)申報和審核，不得擅自和違規(guī)施工。不得個性張揚，必須服從整體規(guī)劃和管理要求；
2．門面戶外裝修，嚴禁侵占公共過道和路面。門額和門柱裝修，不得超過相鄰戶彼此間分隔線。未經(jīng)許可，不得擅自更改原路面整體形式和效果；
3．門面戶外裝飾裝修，未經(jīng)計可，不得擅自改變原始結(jié)構(gòu)和開狀，不得擅自增加附屬構(gòu)筑物，不得侵占相鄰門面的.位置和影響相鄰門面的裝修效果；
4．門面空調(diào)安裝，應(yīng)遵守物管的規(guī)定和要求，安裝前應(yīng)將安裝方案報物管審核，并在物管有關(guān)人員的現(xiàn)場指導下進行。
�。ㄆ撸└嬷投綄Яx務(wù)
1.裝修管理人員，應(yīng)將小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定及相關(guān)管理辦法，詳細的介紹給前來辦理裝修申報的業(yè)主、租賃人或裝修公司人員。
2.裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，將裝修公司情況或裝修公司的施工情況告知業(yè)主。
3.裝修管理人員，應(yīng)將裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患告知業(yè)主。
4.裝修管理人員，應(yīng)將裝修的禁止行為和相關(guān)的注意事項告知業(yè)主和裝修施工人員。
5.裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，維護裝飾裝修管理規(guī)定，維護業(yè)主利益，對裝修施工中的違規(guī)行為予以及時的糾正，并督導業(yè)主或裝修施工人員進行整改。
6.裝修管理人員，對檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題和隱患，應(yīng)及時的跟進和處理，并及時的督導和予以解決。
7.裝修管理人員，對業(yè)主和裝修施工人員提出的詢問和求助，應(yīng)予以當面的解釋和指導，對難以陳述問題，應(yīng)親臨施工現(xiàn)場予以幫助和督導。
（八）物業(yè)裝修管理如何規(guī)避責任
1．認真履行告知義務(wù)：
物業(yè)裝修管理，必須將物管公司裝修管理的相關(guān)規(guī)定和《房屋裝修禁止行為和注意事項》告知業(yè)主和裝修施工人員。
2．依理依法的管理：
物業(yè)裝修管理，必須依據(jù)政府有關(guān)部門的規(guī)定和小區(qū)《管理規(guī)約》進行裝修管理。
3．堅守管理職責：
物業(yè)裝修管理，必須認真履行自己的管理職責，必須做到違規(guī)必查、違規(guī)必禁、違規(guī)必究。
4．不得混淆管理范圍：
物業(yè)裝修管理，必須清楚物業(yè)裝修管理的范圍和性質(zhì)，必須清楚物業(yè)裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質(zhì)量管理，裝修驗收只是行為驗收而非質(zhì)量驗收。
5．不可參與裝修業(yè)務(wù)的推薦和介紹：
物業(yè)裝修管理，不得強制性的向業(yè)主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。
6．不得無原則的干預業(yè)主裝修事務(wù)：
物業(yè)裝修管理，不得無故的對業(yè)主或裝修施工人員進行管、卡、壓，或進行與物業(yè)裝修管理無關(guān)的事。
對裝飾裝修違規(guī)現(xiàn)象的處理
1.對違反《裝修施工管理服管理協(xié)議》、《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)當面給予批評教育，情節(jié)嚴重的給予口頭警告或書面警告，造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；
2.對違反了《裝修房屋的禁止行為和注意事項》的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，情節(jié)嚴重的責令其停止施工，造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；
3.對裝修管理員的管理，執(zhí)意不予理采的裝飾裝修企業(yè)或個人，物管公司有權(quán)采取法律訴訟方式予以解決；
4.對違反了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《物業(yè)管理條例》的裝飾裝修企業(yè)或個人，除立即停止違章規(guī)施工外，責令其限期恢復和整改，情節(jié)嚴重并造成重大后果的上報相關(guān)行政部門進行處理；
5.在實施物業(yè)裝修管理的過程中，物業(yè)管理企業(yè)和裝修管理員，只能依據(jù)建設(shè)部令第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和國務(wù)院令第504號《物業(yè)管理條例》之規(guī)定行使其權(quán)力，履行其應(yīng)盡的職責和義務(wù)；
6.在物業(yè)裝修管理活動中，物業(yè)公司擁有審查、監(jiān)督和管理的權(quán)力和義務(wù)，擁有對一般違規(guī)行為的處理權(quán)，如：責令其停工和整改等。絕沒有行政職能部門的處罰權(quán)。物業(yè)管理公司，對裝飾裝修企業(yè)或個人的違規(guī)現(xiàn)象和行為有制止、糾正、舉報、投訴的權(quán)力和義務(wù)；
7.在物業(yè)裝修管理活動中，對嚴重違反國家相關(guān)規(guī)定的施工行為，除強行的予以制止外，應(yīng)及時的將情況上報行政主管部門處理。
裝修管理員的素質(zhì)要求
（一）熟悉物業(yè)基本概念及裝修管理基本概念；
（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)和政策；
�。ㄈ┦煜は嚓P(guān)的建筑裝飾裝修施工技術(shù)規(guī)范、工藝流程和施工驗收標準；
�。ㄋ模┦煜ぽ爡^(qū)環(huán)境以及配套的設(shè)備設(shè)施，熟悉轄區(qū)環(huán)境布局及房屋結(jié)構(gòu)；
（五）熟悉燃氣安全使用管理規(guī)定、消防管理條例及相關(guān)安全生產(chǎn)條例；
（六）熟悉本崗位業(yè)務(wù)內(nèi)容及工作流程，具有一定的建筑裝飾裝修專業(yè)基礎(chǔ)知識，具有一定的制圖和識圖能力；
（七）具有一定的書寫能力和口頭表達能力，能規(guī)范的書寫與之相關(guān)的技術(shù)作業(yè)文件和說明；
（八）具有規(guī)范的、文明的行為舉止，能做到禮貌待人，并具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)能力；
（九）能準確的掌握和執(zhí)行相關(guān)的法律、法規(guī)和政策。
裝修管理員的職責
�。ㄒ唬┚哂懈叨鹊呢熑涡暮蜔崆榈姆⻊�(wù)意識，具有專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)；
（二）嚴格遵守和執(zhí)行國家相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，準確的執(zhí)行和運用相關(guān)的建筑裝飾裝修施工規(guī)范及標準；
�。ㄈ﹪栏駥徍搜b修方案，在審核中對違反法規(guī)和條例明令禁止的行為和注意事項，應(yīng)予以提示和制止，并在原裝修方案圖中予以糾正和注釋；
�。ㄋ模┰谘b修巡查中，對未按裝修審核內(nèi)容及修正意見施工的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免給業(yè)主或相鄰戶造成重大經(jīng)濟損失和留下質(zhì)量安全事故隱患；
�。ㄎ澹┰谘b修巡查中，對違反施工安全操作規(guī)范和消防規(guī)范行為的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免重大施工事故和人員傷亡事故的發(fā)生；
�。┰谘b修巡查中，對違反小區(qū)管理規(guī)定行為的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以口頭警告或書面警告；
�。ㄆ撸﹫允貚徫�、堅持原則、履行職責，認真作好裝修審核記錄和裝修巡查記錄，認真填寫整改通知書，并做到及時追蹤、督導和檢查；
�。ò耍┘皶r協(xié)調(diào)和處理好裝修施工中出現(xiàn)矛盾和問題；
�。ň牛┴撠熃獯饦I(yè)主對小區(qū)物業(yè)裝修管理事宜的詢問，做到悉心指導、耐心解釋、熱情服務(wù)，并及時處理業(yè)主的報事和求助。
裝修管理控制程序
1.0目的：
規(guī)范裝修管理工作，維護樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，確保公共環(huán)境、設(shè)施的運行正常和使用。
2.0適用范圍：
適用于住宅小區(qū)、別墅、商住區(qū)、寫字樓物業(yè)裝修的管理工作。
3.0職責：
3.1管理處主任負責小區(qū)裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。
3.2樓棟管理員負責業(yè)主裝修申報及裝修資料的收集、整理、歸檔。
3.3裝修管理員負責裝修方案初審，管理處工程部主管或房地產(chǎn)公司工程部負責技術(shù)上的審批。
3.4裝修管理員負責裝修竣工驗收。
3.5裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員負責裝修巡視，裝修跟進、裝修現(xiàn)場監(jiān)管，對裝修過程中各環(huán)節(jié)進行控制。
3.6秩序護維護員負責裝修消防、安全的巡視和檢查。
3.7客戶服務(wù)中心收費員負責裝修相關(guān)費用的收取。
4.0程序：
4.1裝修申請
4.1.1業(yè)主提出裝修申請時，應(yīng)提供裝修施工設(shè)計方案圖（指平面布置圖、單元立面圖、空調(diào)安裝圖、照明（開關(guān)、插座）線路圖、給排水施工圖等）和相關(guān)技術(shù)資料，業(yè)主應(yīng)按《裝修申報登記表》要求如實填寫各項內(nèi)容。
4.1.2如業(yè)主委托裝修公司裝修，裝修公司應(yīng)提供加蓋裝修施工單位公章（必須是鮮章）的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復印件各一份。
4.1.3如租賃戶（物業(yè)使用人）裝修申請時，應(yīng)出具《租賃合同》原件及業(yè)主同意裝修的有關(guān)證明。
4.1.4如業(yè)主或租賃戶自行裝修，應(yīng)與物業(yè)公司簽訂《裝修承諾書》。
4.1.5商鋪門面、娛樂場所裝修申請時，申請人（業(yè)主或租賃戶）應(yīng)提供消防部門的審批文件。
4.1.6裝修管理員確認業(yè)主和租賃戶身份后，向申請人提供物管公司《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》、《房屋裝修的禁止行為和注意事項》等文件。
4.2 裝修審批
4.2.1裝修管理員應(yīng)認真審查如下事項：
4.2.1.1裝修設(shè)計是否對房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)施設(shè)備造成改動、破壞。
4.2.1.2裝修是否存在有嚴重的消防隱患。
4.2.1.3是否有其他違章情況。如：亂搭亂建、改變房屋使用功能、打鑿共用墻等。
4.2.2初審合格后，報管理處主任及房地產(chǎn)公司工程部作技術(shù)審批，審批工作在三個工作日內(nèi)完成。
4.2.3裝修管理員負責將審批后的裝修申報情況通知業(yè)主，對需要業(yè)主修改裝修設(shè)計的，應(yīng)告之業(yè)主修改。
4.2.4 裝修申請獲得批準后，裝修管理員應(yīng)通知業(yè)主到客服中心辦理有關(guān)手續(xù)，交納相關(guān)費用，參照《裝修收費一覽表》：
4.2.4.1業(yè)主應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修保證金和垃圾清運費。
4.2.4.2裝修施工單位交納一定數(shù)額的裝修保證金和施工人員證件工本費。
4.2.4.3裝修施工單位將施工人員照片（兩張）和身份證復印件交客服中心，辦理（臨時出入證）和施工人員基本情況登記。
4.2.4.4施工人員（臨時出入證），分正、副兩證，正證由施工人員隨身攜帶，副證進入小區(qū)時交門衛(wèi)臨時保存。
4.2.4.5裝修相關(guān)費用完清后，發(fā)放《施工許可證》，通知工程部開啟該戶水電，告知業(yè)主可以進場裝修施工。
4.3施工期間的管理
4.3.1裝修施工期間，裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員應(yīng)每日至少巡查一次裝修施工情況，并將檢查情況，記錄于《裝修巡視檢查記錄表》。秩序護維護員嚴格按照小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定，對施工人員進行秩序維護管理。
4.3.2發(fā)現(xiàn)下列情況，裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員按本程序4.5項辦理。
4.3.2.1未按規(guī)定張貼《施工許可證》的；
4.3.2.2未按規(guī)定的施工時間施工的；
4.3.2.3超出申報范圍內(nèi)的裝修項目或擅自更改裝修審批內(nèi)容的；
4.3.2.4違反裝修管理規(guī)定及國家相關(guān)規(guī)定的；
4.3.3業(yè)主或裝修施工人員，就裝修事宜提出請求協(xié)助或幫助時，裝修管理員應(yīng)予積極的支持和配合，在詳細了解業(yè)主提出的請求后，及時的給予幫助和處理。
4.4裝修竣工驗收
4.4.1裝修施工結(jié)束后，業(yè)主或施工單位應(yīng)向管理處提出裝修驗收申請。
4.4.2裝修管理人員、業(yè)主或施工單位現(xiàn)場負責人對裝修工程進行現(xiàn)場驗收。裝修無違章情況，按以下程序辦理，如發(fā)現(xiàn)違章情況，按本程序4.5項辦理。
4.4.3竣工驗收合格的，由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》內(nèi)“驗收意見”欄簽署“初驗合格”，并簽署姓名和日期。
4.4.4施工人員撤場時，客服中心收回《臨時出入證》，如有丟失，出入證押金不予以退還�？头行膽�(yīng)通知門崗該戶裝修人員已清場。
4.4.5 裝修驗收合格，并已入住三個月，業(yè)主應(yīng)申請裝修復驗，裝修管理員應(yīng)到現(xiàn)場復驗，如無問題。由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》“二次驗收意見”欄簽署“復驗合格”后，經(jīng)公司經(jīng)理審批，由財務(wù)退還業(yè)主或裝修施工單位的裝修保證金。
4.5違章裝修的處理
4.5.1裝修施工期間或裝修竣工驗收中，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為的，裝修管理員應(yīng)立即要求違規(guī)整改，并視其情況，按以下方式進行處理：
4.5.1.1批評教育，責令立即整改。
4.5.1.2出具《裝修整改通知書》，限期整改。
4.5.1.3出具《裝修驗收整改通知書》，限期整改。
4.5.1.4情形嚴重的報公司經(jīng)理批準，實施停電停水，強行制止違規(guī)及侵害行為。
4.5.1.5要求損失賠償?shù)�，報公司�?jīng)理批準。
4.5.1.6情形特別嚴重的，除強行停止施工外，報相關(guān)行政部門處理。
4.5.2裝修施工驗收時，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主違章裝修的，裝修管理員，應(yīng)對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況請示公司經(jīng)理同意后，列清扣款數(shù)額，由財務(wù)按以下方法進行扣款，扣款順序為：
4.5.2.1首先從業(yè)主或裝修施工單位裝修押金中扣款。
4.5.2.2業(yè)主或裝修施工單位裝修押金不足以補償扣款的，由業(yè)主支付現(xiàn)金方式給予賠償。
4.5.2.3對嚴重違反裝修管理規(guī)定的，且又拒絕整改的業(yè)主或裝修施工單位，裝修管理員按規(guī)定不予驗收，并拒簽《入住許可證》。
4.6 裝修檔案管理
4.6.1裝修竣工，通過驗收，由客戶服務(wù)中心片區(qū)樓管員收集、整理裝修管理資料，統(tǒng)一歸檔。
4.6.2裝修檔案管理按公司有關(guān)文件管理規(guī)定執(zhí)行。
5.0相關(guān)支持及參考文件
5.1 《物權(quán)法》
5.2 《物業(yè)管理條例》
5.3 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》
5.4 《管理規(guī)約》
5.5 《物業(yè)管理服務(wù)合同》
5.6 《裝修施工管理服管理協(xié)議》
5.7 《業(yè)主手冊》
5.8 《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》
5.9 《房屋裝修的禁止行為和注意事項》
6.0相關(guān)記錄表格備案文件
6.0.1《裝修委托書》
6.0.2《裝修申報表》
6.0.3《裝修承諾書》
6.0.4《裝修許可證》
6.0.5《裝修收費一覽表》
6.0.6《裝修申報情況記錄表》
6.0.7《裝修動態(tài)一覽表》
6.0.8《施工人員登記表》
6.0.9《裝修巡視檢查記錄表》
6.1.0《裝修整改通知書》
6.1.1《裝修竣工驗收表》
6.1.2《入住許可證》
物業(yè)管理制度9
1、目的
規(guī)范綠化物資、倉庫管理,減化流程,提高效率。
2、范圍
適用于綠化部物資及倉庫管理
3、職責
部門/崗位工 作 內(nèi) 容
相關(guān)職能部門/分管總助/總經(jīng)理負責權(quán)限內(nèi)物資的審核、審批
部門經(jīng)理負責權(quán)限內(nèi)物資的審核、審批,過程行為的監(jiān)控
項目負責人負責工作職責范圍內(nèi)物資的管理、監(jiān)控
物資申請人負責合理申請物資
班長(倉管員)負責對物資、倉庫的管理
4、定義
工程物資:包括綠化苗木及工程用輔材(包括綠化給水工程管材、配件以及土方、陶粒、蘑菇肥、綁繩、竹竿等一次性消耗用品);
農(nóng)資物資:包括農(nóng)藥、化肥、垃圾袋、動力燃油;
設(shè)備工具:包括了單價在200元以下或以上的園林動力機械設(shè)備、常用工具等物資;
勞保用品:各類勞動保用品;
主倉庫:有一定規(guī)�？臻g、承擔集中申購任務(wù)的倉庫;
小倉庫:儲存一些常用工具或不常用物資的小型倉庫;
危險品倉庫:儲存有農(nóng)藥化肥、燃油的倉庫。
5、方法和過程控制
5.1物資申請
5.1.1物資申請應(yīng)結(jié)合工作的實際需要依《綠化物資采購管理辦法》與《采購管理程序》進行申請,避免多購而引發(fā)產(chǎn)品變質(zhì)與浪費,采購人員應(yīng)會同用料人員充分溝通后、結(jié)合實際情況充分考慮性價比報批采購。
5.2物資入庫及驗收
工程物資
農(nóng)資物資
勞保用品由綠化部施工人員或項目負責人按申請標準進行驗收,并在送貨單上給予簽名確認,除燃油與土方以外的物資須同時填寫《綠化苗木(物資)采購驗收單》,作為報銷依據(jù),不須填寫《進倉單》,驗收人員對數(shù)量進行核對,對質(zhì)量進行監(jiān)控,如發(fā)現(xiàn)數(shù)量不符或質(zhì)量不達標,應(yīng)立即通知采購人員進行更換、補充或退貨處理設(shè)備工具倉庫管理員負責驗收,填寫《綠化苗木(物資)采購驗收單》。200元以上的填寫《資產(chǎn)情況審核單》。
5.2物資出庫、回收
工程物資根據(jù)工作量有計劃進行分批采購,即買即用,不填寫《物資領(lǐng)(借)用單》當于未用完的應(yīng)妥善保管,避免遺失或死亡
勞保用品發(fā)放個人的填寫《物資領(lǐng)(借)用單》直接領(lǐng)用,日常工作用的不再辦理領(lǐng)借用手續(xù)集中采購按季度進行。
農(nóng)資物資盡量減少儲存時間,對農(nóng)藥化肥實行專人管理、按需當天發(fā)放,當天使用,工作結(jié)束后倉管員將剩余物資及時回收入庫,按單位填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,采購用量不超過一季度。燃油即買即用,不辦理領(lǐng)借用手續(xù)農(nóng)藥、肥料、燃油等應(yīng)設(shè)專用倉庫存放,如無專用倉庫,須將農(nóng)藥放入儲物柜并上鎖管理,每月檢查進行盤點
設(shè)備工具200以上須填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,并完善歸還記錄倉管員每天下班前須對實物進行核實,日常進行監(jiān)控,每月盤點。日常用工具實行以舊換新200以下不需辦理領(lǐng)借用手續(xù),上下班由倉管員監(jiān)督發(fā)放回收
剩余苗木、輔料回收剩余苗木將根據(jù)需要在部門內(nèi)部進行調(diào)配使用,或送至苗圃進行假植管理;剩余工程輔材(陶粒、竹竿、蘑菇肥等)由各項目養(yǎng)護組負責回收、保管回收后的輔料可直接由養(yǎng)護組調(diào)配使用,也可作為工程組重復利用物資,節(jié)約成本
5.3綠化倉庫管理要求
5.3.1根據(jù)綠化部項目分散,各項目出現(xiàn)多倉庫或各片區(qū)出現(xiàn)多個倉庫的現(xiàn)象,制定特殊之管理辦法。
5.3.2物資的申請及入庫采用《物資存儲及管理程序》,對部門特殊之處采用如下的辦法。
5.3.2.1大項目及各片區(qū)共用的倉庫應(yīng)列明各倉庫的位置、存放物品類型、主倉庫位置報部門列表備案。各小倉庫從屬于主倉庫,對主倉庫及危險品倉庫配備滅火器材。
5.3.3.各倉庫要求
主倉庫負責統(tǒng)籌物資的申請、發(fā)放、報費、每月盤點涵蓋小倉庫工作、監(jiān)督小倉庫的日常運作。
小倉庫只存放日常用工具或不常用物資,200元以上物資辦理領(lǐng)借用手續(xù)
日常用工具或物資統(tǒng)一到主倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù),不作盤點手續(xù),以舊換新。如存有易燃物品的須配備滅火器材
危險品倉庫農(nóng)藥、肥料、汽油等危險品單獨設(shè)立倉庫存放,如無條件單獨存放,農(nóng)藥須用儲物柜上鎖存儲,汽油不能作為常備物資存儲于倉庫,使用后有剩余的少量汽油應(yīng)將油罐密封存放于指定位置�；瘜W肥料應(yīng)存放于干燥的地方,必要時進行防潮處理。農(nóng)藥、化肥庫存量以滿足使用需求為標準,不宜過多存儲。
6.相關(guān)文件
vkwy7.5.5-z01 《物資存儲及管理程序》
7.記錄表格
vkwy7.5.5-z01-f2 《物資領(lǐng)(借)用單》
vkwy7.5.1-j01-06-f2《綠化苗木(物資)采購驗收單》
物業(yè)管理制度10
1.目的:確保工作人員人身安全。
2.適用范圍:適用于各服務(wù)中心保潔員。
3.職責:保潔員須遵守本安全管理規(guī)定。
4.內(nèi)容:
4.1牢固樹立'安全第一'的思想,確保安全操作。
4.2保潔人員在超高處操作時,嚴禁單腳踏在凳子上。
4.3保潔人員在使用機器時,不得用濕手接觸電源插座,以免觸電。
4.4保潔人員不得私自拔動任何機器設(shè)備及開關(guān),以免發(fā)生事故,當需要清潔帶電物體時,須確定電源已關(guān)或須有電工在場,方可進行。
4.5保潔人員必須熟悉藥水的用途和操作規(guī)程。
4.6保潔人員應(yīng)該嚴格遵守防火制度,不得動用明火。
4.7保潔人員在高空作業(yè)時,必須系好安全帶。
5.記錄:無
6.附件:無
物業(yè)管理制度11
為了保障公司辦公樓的正常有序使用，明確相關(guān)部門的責任義務(wù)，營造一個好的工作環(huán)境，特制定本制度。
一、安全與消防管理
�。ㄒ唬┺k公室鑰匙管理
1．辦公樓所有部門鑰匙由公司辦公室與具體部門分別保管，日常使用由各部門自行負責，不得互相轉(zhuǎn)借。如需借用或配制鑰匙，需到辦公室辦理相關(guān)手續(xù)。
2．公司領(lǐng)導保管自己辦公室的鑰匙，備用鑰匙由前臺負責保管。保潔人員需清潔公司領(lǐng)導辦公室時，由前臺負責開門，清潔完畢后，及時把辦公室鎖好。
3．嚴禁私自配置鑰匙。
4．鑰匙保管人員一旦遺失鑰匙，應(yīng)立即報告辦公室，視情節(jié)嚴重程度，由辦公室決定對門鎖采取更換等相關(guān)措施。
5．鑰匙保管人員一旦離職，在辦理離職手續(xù)時將鑰匙上交辦公室。
6、辦公樓一樓側(cè)門與樓梯門鎖匙交保安管理，負責早晚開關(guān)門。
（二）辦公室安全管理
1．辦公樓的安全工作由保安部門負責，公司辦公室要切實加強對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責，嚴格落實各項安保措施，確保辦公樓安全。保安服務(wù)工作職責和要求及保安具體工作細則及操作規(guī)程見附件。
2．嚴格來訪登記制度。凡到公司的辦事人員先由門衛(wèi)告知相關(guān)部門，并在來訪登記表上登記，注明事由，再由相關(guān)部門進行接待。杜絕外來人員在公司內(nèi)部亂串亂闖現(xiàn)象發(fā)生。
3．各部門要認真做好部門自身的安全保衛(wèi)工作。在下班前要檢查門窗、用電、空調(diào)等使用情況，離開辦公室必須關(guān)好窗，鎖好門；關(guān)掉空調(diào)、微機等用電設(shè)施，確保部門自身安全。
4．有重要設(shè)備、儀器儀表的部門要設(shè)專人負責，嚴格管理，避免發(fā)生財物丟失等責任事故。
6．財務(wù)室、檔案室、配電室、設(shè)備機房、食堂、倉庫等重點區(qū)域，相關(guān)部門要嚴格落實各項防火、防盜等安全措施，做到人防和技防相結(jié)合，加強管理，杜絕隱患。
7．各部門（人員）發(fā)現(xiàn)重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時匯報，及時排除。
8．保安部門要認真檢查維護電視監(jiān)控系統(tǒng)，確保24小時開通，運轉(zhuǎn)良好。非相關(guān)人員禁止進入電視監(jiān)控室，如需要調(diào)看監(jiān)控錄像，必須征得辦公室相關(guān)負責人同意。
9．節(jié)假日期間，值班人員必須堅守崗位，認真履行職責，做好交接班記錄。對需要加班人員須在值班處登記。對突發(fā)事件和重要情況要及時報告，及時處理。
10．實行每日清樓制度，清樓時間為21時。
�。ㄈ┺k公室消防安全管理
1．財務(wù)室、配電室、設(shè)備機房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位，要按公安消防部門的規(guī)定配備消防器材，設(shè)立禁止煙火標記。禁止在辦公樓內(nèi)亂扔煙蒂，禁止在辦公樓非吸煙區(qū)（電梯）內(nèi)吸煙。
2．各部門員工要遵守消防管理規(guī)定，嚴禁擅自移動或破壞辦公樓內(nèi)消防設(shè)施，嚴禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。
3．各部門員工要積極參加公司組織的消防培訓，熟悉樓內(nèi)安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自覺遵守辦公樓各項消防安全制度。
4．妥善保管紙張等可燃性物品。嚴禁在辦公室和公共區(qū)域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。嚴禁私接、更改電器線路和設(shè)備。
5．嚴禁各部門隨意動火作業(yè)，特殊情況需要臨時用火用電作業(yè)的，在操作前必須向辦公室提出申請，由辦公室安排專業(yè)人員操作，并配備相應(yīng)的滅火器具。對違章操作造成事故的，要追究當事人的責任。
6．嚴禁在樓道、辦公室、衛(wèi)生間及辦公樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。
7．嚴禁在消防通道停放機動車與非機動車。
8．公司安全負責人要組織相關(guān)人員經(jīng)常巡視辦公樓防火情況，對重點部位加強檢查，對存在的火災(zāi)隱患，及時下發(fā)整改通知單進行整改，杜絕隱患。
二、清潔與綠化管理
�。ㄒ唬┣鍧嵐芾�
1．清潔管理是營造辦公樓文明、整潔、舒適工作環(huán)境的重要內(nèi)容，由公司辦公室具體負責。
2．樓內(nèi)各部門辦公室的清潔工作由各使用部門（人）負責；公司領(lǐng)導辦公室及大廳、會議室、接待室、貴賓室、洗手間等公共衛(wèi)生及室外環(huán)境的清潔工作由專業(yè)保潔人員負責。
3．辦公樓清潔管理的具體要求詳見：辦公樓衛(wèi)生管理制度、辦公樓衛(wèi)生清潔標準、辦公樓保潔人員考核標準。
�。ǘ┚G化管理
1．綠化建設(shè)和管理是公司企業(yè)文化（精神文明）建設(shè)的重要內(nèi)容。
2．管理、愛護花草、樹木是公司全體員工的權(quán)利和義務(wù)。
3．不準隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。如因確實需要者，需報辦公室批準。
4．禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。
5．不得損壞花木的保護設(shè)施。
6．不準私自摘拿花果。
7．不準行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。
8．不準往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。
9．不準在綠化地上堆放任何物品。
10．未經(jīng)許可，不準在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌。
11．凡人為造成綠化、花木及設(shè)施損壞的，要進行罰款處理。
12．辦公樓的綠化管理由辦公室負責，辦公樓的綠化養(yǎng)護由專業(yè)養(yǎng)護人員負責。
三、設(shè)施設(shè)備使用維修管理
�。ㄒ唬�、公共場所的空調(diào)管理
1．辦公室負責公共場所空調(diào)日常運行管理工作，分管人員要嚴格按照規(guī)程操作，做好開關(guān)使用紀錄。設(shè)備部負責其維修保養(yǎng)工作。
2．空調(diào)開機時間根據(jù)季節(jié)變化確定，原則上在每年6月1日至9月31日（也可根據(jù)實際情況調(diào)整）開機制冷。
3．節(jié)假日期間公共場所空調(diào)不開啟，因加班等特殊情況需要使用的，必須提前通知辦公室。
4．空調(diào)使用部門要注意節(jié)約能源，降低能耗�？照{(diào)啟動后，應(yīng)及時關(guān)閉門窗，提高降溫效果，夏季設(shè)置空調(diào)溫度不得低于攝氏26度。室內(nèi)無人和下班后，及時關(guān)閉空調(diào)。
5．各部門（人員）要自覺愛護空調(diào)設(shè)備，注意保持清潔衛(wèi)生，確�？照{(diào)正常運行。
�。ǘ�、電梯管理
1．設(shè)備部負責電梯日常運行、安檢、維修維護等管理工作，值班人員要嚴格按照規(guī)程操作，做好運行、安檢、維修維護紀錄。
2．員工乘坐電梯要文明禮讓，進出轎廂時保持良好秩序。如超載、指示燈報警應(yīng)自覺退出電梯，保證電梯安全快捷運行。
3．員工乘坐電梯時應(yīng)注意安全，不可將身體依靠轎門。電梯門在關(guān)閉時請
勿將身體任何部位或其它物品伸出門外，以免發(fā)生危險。
4．搬運物品時，對可能造成環(huán)境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝，細心搬運，物品應(yīng)盡量放置在轎廂中央并注意不得超載。
5．禁止攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。禁止在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、亂涂濫畫、亂扔雜物。
6．電梯運行中出現(xiàn)故障，要保持冷靜，可按警鈴按鈕求救或按照提示與管理人員聯(lián)系（聯(lián)系電話：），嚴禁敲擊按鈕、強行扒門，以免造成危險。
�。ㄈ⑽飿I(yè)、設(shè)備設(shè)施的使用、維護和報修
1．公司全體員工要愛護公司物業(yè)、公共設(shè)施，正確使用，規(guī)范操作，延長物業(yè)、設(shè)施設(shè)備的使用壽命，節(jié)省資源，杜絕浪費。
2．物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)部門，要嚴格安照工作程序、技術(shù)要求，制訂物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)維護計劃，做好維修維護保養(yǎng)工作。設(shè)備運行期間，值班人員要按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，遇到問題及時排除，并做好記錄，確保各項設(shè)備運行正常。
3、物業(yè)圖紙、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等由公司辦公室和設(shè)備維護保養(yǎng)部門一式二份分別存放保管。
4、物業(yè)及大型公用設(shè)施設(shè)備的維修，由設(shè)備工程管理部門提出維修方案報公司領(lǐng)導審批。做到科學計劃，周密安排，嚴格審計，確保質(zhì)量，厲行節(jié)約。
5、物業(yè)及公用設(shè)施設(shè)備的日常報修，由各部門報公司辦公室，再由辦公室統(tǒng)一填寫《維修派工單》，經(jīng)公司領(lǐng)導批準后，安排設(shè)備或工程部門負責維修。 本制度報總經(jīng)理批準后實施。
物業(yè)管理制度12
1.目的:通過正確使用、保養(yǎng)和嚴格的管理,延長機械之使用壽命,節(jié)約成本,提高效率。
2.適用范圍:適用于專業(yè)清潔機械的操作。
3.內(nèi)容:
3.1洗地機:用于硬性地面清洗。
3.1.1操作程序:
3.1.1.1裝地刷與針盤,并使地刷與針盤按逆時針方向旋轉(zhuǎn)。
3.1.1.2按比例往水箱內(nèi)注入清水和清潔劑。
3.1.1.3插上電源,按下調(diào)節(jié)開關(guān),將手柄桿調(diào)至適合自己的高度。
3.1.1.4從最靠電源插座的地方開始操作機器,防止機器壓過電線。
3.1.2注意事項:
3.1.2.1工作時必須避免刷子接觸電源線,以免電源線卷進刷子內(nèi)。
3.1.2.2開動洗地機時,電源線要在操作者的背后。
3.1.2.3使用清潔劑時,注意不要讓水弄濕馬達。
3.1.2.4使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開手柄,放開操縱桿,等機器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤。
3.1.3保養(yǎng)工作:
3.1.3.1使用完畢,把機身及配件清洗干凈。
3.1.3.2用干凈布擦凈機器、電線,將電線繞回機掛鉤,機器必須存放在干燥地方。
3.2吸塵機:用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專用清潔設(shè)備。
3.2.1操作程序:
3.2.1.1把軟管接駁在機身上,插入220伏電源。
3.2.1.2開動時按頂上的開關(guān)按鈕。
3.2.1.3吸硬地面時,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時毛刷收入吸嘴內(nèi)。
3.2.2注意事項:
3.2.2.1使用前,檢查機內(nèi)塵袋是否已清塵。
3.2.2.2使用后,檢查塵袋,如滿塵需倒塵,用另一吸塵機吸去機內(nèi)及塵袋外微塵。
3.2.2.3干性吸塵機,切勿把水份吸入機內(nèi)。
3.2.3保養(yǎng)工作:
3.2.3.1使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線掛于機身外殼。
3.2.3.2將軟管松開卷成一圈,或掛在墻上。
3.3吸水機:專用于清除積水。
3.3.1操作程序:
3.3.1.1把軟管接駁在機身,插入220伏電源。
3.3.1.2吸地面時用帶軟膠的吸扒,吸地毯時用鐵扒吸水。
3.3.1.3吸水機如果滿水時,會發(fā)出不同的響聲,應(yīng)及時把水倒掉。
3.3.2注意事項:
3.3.2.1使用前,檢查機內(nèi)是否已倒水。
3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水過,再用干布抹干凈。
3.3.2.3如機內(nèi)吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。
3.3.3保養(yǎng)工作:
3.3.3.1機器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線繞好掛于機頭殼。
3.3.3.2吸水機內(nèi)過濾器要拆開進行清潔。
3.3.3.3機身不銹鋼殼用保養(yǎng)蠟進行保養(yǎng)。
3.4拋光機:專用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質(zhì)地板等各種平整硬質(zhì)地面的拋光。
3.4.1操作程序:
3.4.1.1拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。
3.4.1.2檢查拋光機的拋光刷是否干凈、是否要更換。
3.4.1.3檢查調(diào)節(jié)機速的控制器是否在正常機速的位置。
3.4.1.4接通電源,操作應(yīng)從電源插座最近地方開始,行走路線為一直線,后面拋光的地面應(yīng)重疊于前面已拋光的地面。
3.4.2注意事項:
3.4.2.1在工作時不要將機速開行太快,以免碰撞。
3.4.2.2不可用易燃的液體來洗地板,或者在易爆的空氣中操作機器。
3.4.2.3操作機器時,不可抬起操作桿,這會導致機器失控。
3.4.2.4機器必須放在室內(nèi),不可淋到雨和雪,絕不可以使機器頂端噴到任何液體。
3.4.2.5不可在機器上壓東西,因為它有一個精密的平衡,當操作需移動操作桿時,必須移動全部電線。
3.4.2.6地線必須和開關(guān)盒、馬達相連,接錯將導致觸電、休克。
3.4.3保養(yǎng)工作:
3.4.3.1每次使用后,需用干凈布擦凈機器表面,不用時,用一只不用的拋光墊放在驅(qū)動盤下面,并斷開機器。
3.4.3.2檢查馬達罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達外殼并用吸塵器除去灰塵。
3.5高壓水槍:用于沖洗外墻、玻璃、廣場地面、汽車、塑料地毯等。
3.5.1操作程序:
3.5.1.1把水管接駁在機身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。
3.5.1.2開動機身電源開關(guān)。
3.5.1.3沖洗計劃好的地方。
3.5.2注意事項:
3.5.2.1使用前檢查機器及水管是否損壞。
3.5.2.2使用后必須將水管水放清。
物業(yè)管理制度13
一、全體干部、員工需嚴格遵守工作紀律，按時上下班，不遲到、不早退。
二、考勤工作由各站責任人負責實施，并堅持日考日記。
三、各物業(yè)站應(yīng)對所屬人員的簽到出勤情況予以監(jiān)督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。發(fā)現(xiàn)當天漏簽或簽到不實，當事人要受到一定的處罰（按獎懲制度第十三條執(zhí)行）。
四、財務(wù)部應(yīng)對職工請假情況通過請假報告做好記錄和匯總，并以此計算員工工資。
五、凡因查抄水電等入戶占用的非工作時間，不做加班處理，事后也不予以補休，各物業(yè)站可適當安排提前１小時下班，但不能推遲上班時間，各住區(qū)出現(xiàn)突發(fā)性搶修而占用的非工作時間由公司組織補休。
六、考勤記錄要于次月1日報交經(jīng)理，待審查簽字后備案并編制當月工資表，不得無故拖交，一經(jīng)出現(xiàn)按獎懲制度第十三條執(zhí)行。
物業(yè)管理制度14
1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理;造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。
2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。
3、值班員工必須服從組長的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長的工作指令。
4、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度;做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運行。
5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。
6、值班員工必須掌握并正確實施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。
7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。
8、值班人員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。
物業(yè)管理制度15
一、20xx物業(yè)管理制度
�。ㄒ唬�、安全職責
1、嚴格執(zhí)行公司的各項管理制度；
2、負責制定各項安全護衛(wèi)職責制度，根據(jù)實際情況進行指導和檢查，對公司管理區(qū)域?qū)嵤┌踩O(jiān)督；
3、負責小區(qū)消防設(shè)施的監(jiān)護和公共服務(wù)場所安全防范的督察；
4、做好公司管理區(qū)域內(nèi)的管理工作，涉及違法案件的藥及時移交派出所，業(yè)務(wù)上自覺接受派出所指導；
5、查處公司管理區(qū)域內(nèi)因員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災(zāi)事故；
6、建立健全和管理好系統(tǒng)檔案資料；
7、抓好護衛(wèi)隊思想政治教育和業(yè)務(wù)技能培訓；
8、做好新接物業(yè)護衛(wèi)工作人員的崗位設(shè)置和物品配備的統(tǒng)籌策劃工作；
9、完成領(lǐng)導交辦的其他任務(wù)。
（二）、護衛(wèi)崗位職責
1、護衛(wèi)員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩戴統(tǒng)一的工號，儀容嚴整；
2、糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務(wù)，禮貌待人；
3、上崗時要認真檢查設(shè)備、設(shè)施，認真做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素應(yīng)立即查明情況，排除險情，并及時報告領(lǐng)導，確保小區(qū)的安全；
4、堅守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設(shè)法將其抓獲；
5、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，預防案件、事故發(fā)生，力爭做到萬無一失；
6、愛護設(shè)施設(shè)備、公共財物，對小區(qū)的一切設(shè)施、財物不得隨便移動及亂用；
7、熟悉小區(qū)的消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理；
8、值班時間，對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要及時認真處理，并作好記錄；
9、熟悉小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施情況，巡查、登記公共設(shè)施完好及損壞情況；
10、嚴格執(zhí)行交接班制度，認真做好交接記錄；
11、對進入小區(qū)內(nèi)的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查；
12、對進入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛要進行登記；
13、對發(fā)生在護衛(wèi)區(qū)的刑事案件或治安案件，有保護現(xiàn)場、保護證據(jù)、維護秩序及提供請客的職責；
14、熟悉本管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主的基本情況；
15、認真完成領(lǐng)導交辦的其他任務(wù)。
�。ㄈ�、電梯服務(wù)標準
1、電梯公司維保人員依據(jù)《電梯維護養(yǎng)護標準》，對小區(qū)電梯實施維修保養(yǎng)。
2、轎廂內(nèi)須張掛“電梯服務(wù)標準”、和“乘梯須知”；
3、執(zhí)行北京市房屋電梯運行標準：18小時運行，24小時有人值守；
4、司機須持證上崗，統(tǒng)一工作服，禮貌待客，按時交接班，認真填寫運行記錄；
5、維修保養(yǎng)及時，嚴格執(zhí)行保養(yǎng)規(guī)程，認真填寫保養(yǎng)記錄
6、轎箱環(huán)境整潔明亮，不得有油污，垃圾等。機房干凈，整潔，各種應(yīng)急設(shè)施，抱閘扳手，盤車輪，滅火器等齊全有效。
7、按計劃進行大、中修，并提前２天通知管理服務(wù)中心，經(jīng)同意方可實施。
�。ㄋ模踩|(zhì)量管理
1、電梯公司質(zhì)管部門定期對小區(qū)電梯維保工作進行安全檢驗并填寫《年度電梯安全普查表》，電梯維修質(zhì)量實行內(nèi)檢，互檢，專職驗檢制度，填寫《電梯維修保養(yǎng)檢查驗收摘要》確保電梯維修質(zhì)量，電梯運行安全可靠。
2、電梯公司定期對電梯進行檢查填寫《電梯運行維修（周）檢查表》。
3、維修、保養(yǎng)電梯時應(yīng)在電梯基站張貼或掛立告示牌，并做好安全防護措施。
4、電梯設(shè)備出現(xiàn)停電、故障、火災(zāi)、浸水等緊急情況時，啟用《電梯故障應(yīng)急方案》。
（五）、電梯設(shè)備檔案管理
1、電梯運行及保養(yǎng)、修理過程的記錄表應(yīng)建檔，保存期為兩年。
2、建立電梯設(shè)備臺帳及設(shè)備清單，妥善保管電梯安裝，調(diào)試等原始資料。
法律規(guī)定：
《物業(yè)管理條例》
第二十一條，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條，建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
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