房地產項目建議書

房地產項目建議書1

　　專家普遍認為，北京的房地產市場已逐步走出了概念競爭的怪圈，伴隨著市場成熟的腳步，已經步入了產品競爭時代。產品的優劣直接影響銷售的最終結果。

　　一、產品優劣勢分析

　　本案位于朝陽區工體東路8號、10號院，地處東二環與東三環之間、平安大街延長線與朝外大街之內，距東二環1.7公里、距東三環0.8公里；項目地塊西隔工體東路為工人體育場游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區，南臨北空干休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。項目占地1.21公頃，屬典型的“插空”項目；規劃總建筑面積8.12萬平方米，建筑密度31%，容積率5.37。

　　從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式，規劃方案難度較大。針對本地塊周邊的市政設施、交通道路狀況、配套設施等諸多因素綜合考慮，對該規劃項目作如下分析：

　　1、項目優勢分析

　　（1）、地處東二、三環之間，是公認的的高地價區位，土地使用權的獲取來之不易，絕對區位上乘。

　　（2）、位于三大商務、商業核心及使館區的邊緣，商業氣氛濃厚，同時可分流四大核心區域的客戶，區域內目標客戶大多具有一定的經濟基礎和相應的消費能力。

　　（3）、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費場所；綜合考慮，有一定的投資空間，經概念提升、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場。

　　（4）、所處區域市政道路狀況良好、周邊配套設施齊全，特別是商業配套、健身、餐飲、娛樂場所多，并且整體區域內遠景規劃較好，對客戶心理影響會較大。

　　（5）、與本區域內其他競爭項目相比，周邊現狀綠化較好、樹齡長、污染小且與大型公園相隔不遠，在某種程度上來講不失為典型的繁華街區中“鬧中取靜”的項目；

　　2、項目劣勢

　　（1）、相對區位一般，東離國貿商圈，西距朝外商業大街都有一定距離，屬于“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務氣氛不濃。

　　（2）、四鄰小環境較差，處于北京舊有居民區的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質不高，文化氣息不夠理想，對業主的日后生活會有一定的影響，不適宜建高尚純居住區。

　　（3）、項目規劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴重，人口密度大、建筑密度大、容積率較高、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環境規劃設計，會給銷售帶來較大壓力，特別是進入后期銷售階段隨著工程形象的拔高，視覺效果會越來越差。

　　（4）、項目地處朝外及平安大街延長線之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴重，若遇工體有大型演出、比賽，則更加不理想。

　　（5）、板樓中東西朝向的戶型所占比例大于南北向戶型的比例，不利于銷售利潤的實現及項目檔次的提升，并且與項目整體定位于高檔相矛盾；且部分戶型套內面積分配相對不合理，即相對于套內戶型總面積，次臥、廚房的面積過小不符合目標客戶的舒適生活習慣；

　　（6）、區域內可替代產品較多，與區域內各競爭項目相比，本案建筑規模、工期及入住時間存在較大劣勢，地下車位數量也不足，客戶容易被分流。

　　二、規劃研究及產品定位

　　通過產品優劣勢分析可以得出如下結論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優勢，不菲的地價決定了它只能做中高檔產品，

　　為了挖出其潛質來我們必須對項目的產品定位進行細分，而只有對目標客戶的需求做細致研究，才能有針對性地做產品細分。

　　1、產品規劃研究

　　從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規則，屬東西向長、南北向短的不好利用地塊，體現在規劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋；加上地塊北側為北京警備司令部辦公用房，直接導致地塊南側的使用受到限制；再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現多處拐角結合部的“死角”房屋；這些在規劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價格的提升及銷售利潤的實現。很難想象出，這里能夠規劃成純居住高尚品質社區，恐怕也難塑造成高尚的辦公環境。假如僅從本項目目前的戶型面積設計及所處區域地段來看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點又恰恰是為本項目不可逾越的障礙；另外，向西的朝外大街，向東的三環沿線及國貿商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現實。

　　2、目標客戶研究

　　（1）、因故不能或不愿離開該區域的成功人士，追求一定的舒適生活，向往擁有朝向好、面積適中偏大的戶型。

　　（2）、向往便利的運動、健康，追求時尚，工作單位十分接近的年輕的準成功人士（包括一些運動員）。

　　（3）、中小規模個體經貿公司，業務便利，商住兩用的需求者。

　　（4）、看準獨特的位置、商機和產品的個性，用于投資的成功人士。

　　理由是：

　　（1）、規劃方案可以做到一定數量的好朝向較舒適性的房子。

　　（2）、工體、海底世界對一些年輕、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力，有一些運動員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

　　（3）、本塊宗地處于周邊三大商業、商務核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個體經營者居家辦（4）、本塊宗地位于第一、第三使館區和幾大商務、商業區的邊緣，只要戶型面積合理，便具有一定的投資概念。

　　（5）、居家辦公和投資型客戶對戶型朝向的要求并不十分敏感，可以解決本項目東西向房屋過多的劣勢，推出板式辦公樓的優勢。

　　3、項目定位

　　商住兩用+投資概念

　　4、建筑規劃的調整

　　（1）、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設計。

　　（2）、把兩個樓座的銜接處設計成投資或商業用房戶型，面積不宜大，拐角可適當進行功能修改。

　　（3）、建議將樓體結構確定為框架結構，以增加室內外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度。

　　（4）、裝修標準選用菜單式精裝修方式。

　　（5）、在立面的表現上應與東部城市的整體相和諧并有適當突出、夸張的表現，既要有現代感，又與投資人心態相吻合，色彩選用上應冷暖色對比較為明顯，在二者間又要有適當的過渡。

　　（6）、在陽臺和窗體的表現上，應從整體上考慮細節，局部采用變化，力求新穎、實用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺；另外，在充分控制成本的前提下，盡量注重新材料、新工藝的運用，盡量避免市場上產品相似化、趨同化的弊病，尋求獨到將是我產品設計的第一原則。

房地產項目建議書2

　　“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一；我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別為開盤期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月，費用預計50萬元。

　　（1）從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象；因此，我們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5—8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇；總體費用控制在60萬元。

　　（2）、從客戶的工作及交際習慣來考慮；針對于客戶回家較晚的實際情況，我們認為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜；一方面，是由客戶的生活習慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費用并不貴；建議采用某些聯帶地產的綜合類節目（例如“生活速遞”），此些節目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20xx年9月推出兩周費用約6萬元。

　　（3）、從目標受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標客戶的閱覽習慣而言，我們建議主要采用“職業經理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領雜志，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。

　　2、推廣策略

　　通過項目的自身特點及市場對物業的接受態度，我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則；為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：

　　（1）、形象導入期

　　在客戶的分期選取上，此時期首先應把握區域內有一定經濟實力、對該區域有一定認同感的客戶（工作、居住在周邊的人），他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應由案名、LOGO及小區的鳥瞰圖等組成，傳達出在本地點有本項目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環的廣告牌應盡早尋找。

　　在20xx年8月份中旬分別導入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務中心區將成為CBD商務區及朝外大街商務區的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。

　　（2）、內部認購期

　　此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度；此也是我們市場初探，進行項目側重點調整所需獲得信息的重要來源之一。此時應將朝外大街、東三環路牌廣告到位。

　　（3）、銷售期

　　每年的9~10月份是房地產消費市場的黃金季節，多年的統計數字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時機我們應緊緊抓住。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是項目展示自身形象的良好機會，借以進行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會、20xx年第一次春季展會及20xx年夏季房展會，但參加展會需要注意以下幾點：

　　A、參加的展會一定要選在“國貿”，在國貿展會展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會寧肯不參加。

　　B、展位數不應低于5個。

　　C、展位一定要做特裝，體現出產品的現代時尚風格，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力。

　　三次展會總體費用控制在140萬元（展位費+特裝費）

　　3、媒介廣告計劃安排

　　當項目開始推介的時候，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認為在項目的內部認購期及開盤初期采用報刊廣告營造聲勢，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔；當項目開盤一個月后適當減少刊登頻率；針對客戶群的變化轉而選用例如“民航報”、“機票套封”、“職業經理人”、“生活速遞”、“目標”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。

　　4、海報、DM宣傳單的投放

　　投放地點：CBD商圈內寫字樓及運動場館、東二環偏北處的

　　寫字樓、公寓、雅寶路地區、朝外大街周邊寫字樓等等（應注意與晨報的DM投放不相重復）

　　按照以上策略推廣，總體費用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內）；

　　四、價格策略

　　由于本項目自身體量較小，房屋總套數較少，原則上不適合現在市場上眾多項目均采用的低開高走的銷售策略；因此在定價上，我們認為針對本案及市場情況應當把握“銷售為第一目的”的原則，制定一個合理的價格，力求短期內實現銷售，原則采用“小步快跑”的戰略思想，平穩提價，但期間的變故還可根據銷售的變化靈活調整。

　　按照項目自身的條件，理想的均價應在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求，現時認為應該在9000~10000/平方米定位的物業都非常難銷，大部分賣了50%就停下，資金出現極大超出預計的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響；而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺，因此，我們應在開盤時迅速拔高認購期時的公開價；經過市場綜合比較及成本估算我們認為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價比較合理，也容易被市場所接受；在這個價位上也堅持采用菜單式精裝修。

　　從整體均價來考慮，項目開盤以較低的價格取得市場的認同是必要的；如果各方面均按照我們的預計進行，整體均價應為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷售社區B座南北向8層部分（約0.36萬平米），均價為9600元/平米；第二階段計劃銷售社區的B座東西向11、12層部分（約2.14萬平米），均價為10300元/平米；第三階段計劃銷售社區A座東西向20層部分（約1.8萬平米），均價為11000元/平米；第四階段計劃銷售社區A座南北向（約2萬平米）21層部分，均價為12000元/平米。

　　建議產品的整體計價單位無論內、外銷均采用美金來計價。

　　根據本項目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%，樓層差價上采用傳統意義上嚴格的差價，樓層差價暫定為80元/平米左右。

　　一、營銷組織

　　為確保**花園項目的入市成功和銷售目標，本公司將以獨家代理及全程跟蹤的方式為本項目服務，針對本案成立專案小組，幫助發展商組織營銷工作，包括：市場分析、產品調整、產品包裝、營銷推廣及銷售組織等工作。

　　近期，本專案小組將圍繞著20xx年8月上旬展開的產品包裝、營銷推廣、銷售組織中的內部認購登記和9月中旬的正式發售（具體時間根據銷售證取得進行調整）兩個時期開展各項工作。此時期我方的工作重點為：配合發展商協調廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項工作進度，配合策劃部、銷售部提出策劃方案的具體實施，協助設計院進行產品的最終優化調整，為各項工作的有效進展創造條件。

　　我方的營銷組織框架和工作流程如下：

　　1、營銷組織架構

　　2、工作流程

　　為保證本案的成功營銷，各相關單位應遵循“一切為了銷售”的原則，分工不分家地展開工作，有關流程如下：

　　二、市場營銷中可能遇到的不利局面的調整措施

　　在入市銷售過程中會發生許多變化，為確保各時期銷售的成功，我們有必要組織和動員各方力量，提前做好應變準備。現階段，除加強營銷組織力量外，還應增設1~2名有一定市場經驗和營銷經驗的骨干力量，集中統一管理，分工責任，對以下方面有所準備：

　　1、競爭對手較有壓力的入市策略

　　由于本項目的潛在競爭對手較多，他們的開盤會對我們的銷售形成較大沖擊，致使客戶分流；那么，整體實現11000元/平米的銷售均價及絕對利潤就會變得較為困難，為此我方建議如下：

　　（1）、在參考開發商的價格底限要求基礎上，建議采取以9500~9600元/平米（精裝修）的均價入市，確保優質又優價，與其它競爭對手處于同一起跑線上，價格制定靈活又有彈性。

　　（2）、確保于20xx年8月上旬可以開始進行入市推廣的工作計劃，以先期搶占市場份額。

　　（3）、確保于20xx年5月下旬可以開工，以早期樹立項目形象，展示開發商實力，增強客戶信心。

　　（4）、隨時關注CBD內其他新盤的一切變化，提前預測其可

　　能采用的方式、方法，做好針對性的準備；如果其采用低價入市的方法來配合銷控，建議本案采用隨行就市的態度——以某個階段所推出某些房型折扣點和優惠方式不同的方法進行銷控，采用增加折扣，價格明升暗降的方法來變相吸引客戶；但不到萬不得以決不可降價，降價會打擊客戶購房可保值、升值的信心，使其觀望度增加，并且會對先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩。

　　2、根據工期進程進行的策略調整

　　以上的計劃是在樣板間、賣場包裝、工地整妝等一切跟進、配合順利的條件下進行的，假若其中某個環節出現問題，如工期拖延等的情況下，我們認為倉促進入認購期也是有必要的；前期進入市場、探測市場將有利于開盤前銷售策略，還可在旺銷期眾多項目一起開盤來臨之前吸引市場目光；因此我們認為應按照計劃于20xx年9月上旬（或中上旬，初定）開盤認購，8月30日打出第一期廣告。

　　3、對可能形成“有價無市”的調整

　　就目前而言，價格仍是客戶所最關注的因素，也是一個項目能否達到銷售目的的決定性因素之一。就本項目所定開盤9500~9600元/平米的平均價格而言，仍存在著一定的市場空間，但我們的定價能否達到預期目的，能否完成預期的銷售，還有待市場的檢驗。從價格來說我們能否完成，面臨著兩種壓力：第一，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下，市場認為價格偏高，無法達到預期的目的，我們應在維持廣告投放的前提下，加大優惠折扣點，公平的講較低價位的銷售實現更現實，高價位的銷售則會較為痛苦；第二，認購期內，市場競爭情況發生變化，本區域內出現較低價位、較大規模社區投放進入市場，建議在其公開發售進入市場時我們銷售價格也相應調低，并加大廣告投放力度。

　　4、廣告沒有達到預期銷售目的的調整

　　廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷手段，也是本階段達到既定銷售目標的重要手段之一。廣告的投入必須與銷售掛鉤。

　　現階段廣告的效果有三個，一是能否很好地傳達本產品的主題概念，包括：主要創意、設計主題、方案、表現手法、發布版面等；二是能否將客戶對本產品主題概念的關注，有效地轉變為關注“**花園”；

　　三、實現產品主題賣點有效傳達的保證措施

　　1、與較有創意和發布能力較強的經開發商認可的廣告公司保持聯系，進行概念方面的有效溝通。

　　2、與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動的專業公司進行有效溝通（也可以與廣告公司合二為一）。

　　3、由于本樓盤規模較小，廣告傳遞的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導向路牌廣告，針對客戶習慣的報紙DM插頁和千人成本較低的廣播電臺—北京交通臺為主，在推廣的各階段附以高檔直投雜志。

　　4、在報刊廣告的投放上，應適當集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多、時間不宜過長。

　　5、圍繞“健康·運動”為主題推廣活動應貫穿于銷售過程始末。

　　6、項目專案組應在每期廣告推出后，及時在銷售現場進行銷售的數據統計、整理分析，以了解客戶的需要和客戶關注的內容，了解各種促銷手段的成效性，便于銷售調整，必要時進行項目拾遺或產品的重新包裝。

　　7、銷售進程的調整

　　按照計劃，我方打算在北京的秋季旺銷期來臨之前，即20xx年9月上中旬開盤銷售，8~9月間進行約28天的推廣周期，我們預計開盤后2個~3個月內因為季節和新樓盤的上市、項目的主體即將封頂等諸多因素的作用會形成一個旺銷期（即20xx年9月中旬至12月），然后關注的新鮮點會逐漸減弱，銷售會漸入平淡；進入20xx年3月中旬，由于季節的原因和項目的現房在即，經過市場炒作本項目將進入第二個旺銷期，在兩個旺銷期內，我們

　　計劃完成銷售總額的50~60%。當然，這還需要根據市場競爭的改變隨時調整。為加強淡銷階段的銷售進程，完成銷售目標，我們建議：

　　適當加大發展商主管銷售經理的折扣點（如加大1~2%），用靈活的、彈性的價格掌握主動，吸引客戶成交；

　　制定階段內定房的優惠措施

　　適當加大報刊廣告的投放力度；

　　為保證均衡出貨，調節供求，制造搶購氣氛，提高銷售速度，把握銷售控制，執行分批限量銷售是非常關鍵的；在本案的銷售過程中我們會自始至終執行本套推廣組合策略，整合資源完成銷售目標。

　　四、銷售現場管理

　　1、 銷售現場實行銷售經理負責制

　　2、 售樓處位置選擇

　　建議在南側加油站位置搭建臨時售樓處，售樓處裝修要與產品定位風格相一致，色彩要有沖擊力，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現高檔、尊貴、現代、細膩的風格；總之，售樓處一定要有品位，它是產品品位、開發商品位的縮影，正如古語所云：“窺一斑而是全豹”。

　　3、工地包裝要與產品定位相吻合

　　4、各種銷售工具要實行統一設計與制作，確保按時、保質、保量完成

　　附：

　　建議合作方式

　　一、獨家代理，代理費以2.3%為基本標準。

　　二、代理期限可根據開發銷售進程確定。

　　三、具體事項將在合同中詳細約定。

房地產項目建議書3

　　第一章 項目概述

　　一、項目背景

　　宗地系重慶市酉陽民族師范學校，該校創建于清光緒三十年（1904年），歷經了滿清、民國、共和國三個時代。隨著現代城市規劃、建設，酉陽政府對學校進行升級整合，將原酉陽民族師范學校地塊用于房地產開發。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮桃花源中路145號），占地50余畝。

　　二．項目歷史條件

　　1、宗地簡介

　　宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮桃花源中路145號），宗地面積為49畝。用于商品房項目開發。

　　2、項目概況

　　宗地由重慶爵尊房地產開發有限公司于20xx年4月與酉陽國土資源和房屋管理局簽定建設用地保用權出讓合同。計劃20xx年1月開工，20xx年10月竣工。

　　三、項目建設單位

　　1、項目公司名稱：重慶爵尊房地產開發有限公司。

　　2、公司經營范圍：

　　在規劃范圍內從事“該項目”的開發與建設、商品房銷售、物業管理等。

　　3、項目建設規模和建設內容：

　　“該項目”開發建設總建筑面積約14.7萬平方米。建設內容為新建建筑物、構筑物及其附屬設施。“該項目”由重慶爵尊房地產開發有限公司投入全部建設資金。

　　四、可行性研究報告編制

　　1、編制單位：

　　由重慶爵尊房地產開發有限公司編制酉陽Z41-1/02項目可行性研究報告。

　　2、編制依據：

　　2.1、渝價[20xx]3 號文件

　　2.2、渝價（20xx）402 號文件

　　2.3、《重慶市房地產業稅費政策匯編》

　　2.4、渝府發（20xx）92 號文件

　　2.5、渝（20xx）830 號文

　　2.6城市居住區規劃設計規范 GB 50180-93

　　第二章 項目名稱和選址

　　一、項目名稱：酉師校項目（暫定名）。

　　二、地理位置：“該項目”位于鐘多鎮桃花源中路145號

　　三、項目占地面積：占地面積約3.2萬平方米）。

　　四、項目用地現狀：項目用地范圍內為凈地。

　　第三章 項目規劃建設方案

　　一、項目建設內容：

　　“該項目”建設內容為新建建筑物、構筑物及其附屬設施。

　　二、項目初步規劃設計方案

　　1、規劃建設用地面積： 3.2萬平方米。

　　2、總建筑面積： 14.7萬平方米。

　　3、居住建筑面積：13.23 萬平方米。

　　4、建筑高度：高度控制在100米以內。

　　5、建筑密度不高于40%。

　　6、居住總人口： 約4370人。

　　7、居住總戶數： 約1360戶

　　8、綠化率：不低于25% 。

　　三、項目規劃設計特色。

　　1、規劃設計：

　　在規劃設計上擬聘請著名設計公司通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規劃設計工作。“該項目”力求吸收當今國內先進的建筑藝術，體現城市風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合酉陽總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。

　　2、設施、設備、材料：

　　“該項目”建設將充分引入國內先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。

　　3、綠化：

　　“該項目”力求最大限制度建設生態園林和生態景觀設施，為業主提供綠色、優雅、舒適、安逸的居住氛圍。

　　第四章 項目建設條件

　　一、地理條件：

　　“該項目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮桃花源中路145號）占地面積約3.2萬平方米。地理位置條件非常優越。

　　二、市政條件

　　“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批商品房項目，隨著城區建設步伐，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。

　　第五章 物料消耗與供應

　　一、建筑材料

　　“該項目”建筑內容為新建高層建筑及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：

　　鋼材： 7350 噸(按50kg/M2計算)

　　水泥： 27900噸（按190kg/ M2計算）

　　二、主要設備

　　“該項目”的建設內容為高層住宅及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：

　　消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。

　　三、水、電、氣、熱供應

　　根據初步計算，“該項目”水、電、氣等用量為：

　　1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。

　　2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

　　第六章 環境保護

　　按照國家環境保護局“建設項目環境保護管理辦法”，建設項目要采取嚴格的環境保護措施。“該項目”的建設內容為高層住宅和商業，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和重慶市的環境保護法規。

　　環境保護措施如下：

　　1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和重慶市的有關規定和標準。

　　2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

　　3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

　　4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和重慶市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

　　第七章 項目建設周期與日程安排

　　一、建設方式

　　“該項目”建設按照重慶市有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

　　二、建設進度安排

　　“該項目”總建筑面積約為14.7萬平方米，預計建設周期為35 個月，即從20xx年1月到20xx年10月為建設期，項目建設實施進度為：

　　1、20xx年1月之前完成前期準備工作。

　　主要包括：協議簽訂、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。

　　2、20xx年1月到20xx年10月為施工工期，竣工驗收。

　　第八章 經營管理方式

　　一、經營設想

　　1、“該項目”擬采用目前行業流行的建設工程管理模式，按照國家通用建設施工條款。

　　2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業管理公司的形式統一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業。

　　第九章 投資估算

　　一、成本構成

　　宗地占地約49畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

　　1、土地費用

　　投入土地成本13527.0677萬元

　　2、土地出讓金：4147.6723萬元

　　3、其它投入

　　二、項目設計

　　方案A：以4.5容積率，均按27--30層高層設計，商業面積按總建筑面積的5%計算，共8棟.

　　總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

　　1、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬m2

　　2、商業面積：14.7*5%=0.73萬m2

　　住宅銷售：按4900元/ m2計，4900元/ m2×13.97萬m2 =68453萬元

　　商業：按15000元/ m2計，15000元/ m2×0.73萬m2 =10950萬元

　　方案B：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設計，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業面積按總建筑面積的8%計算，高層4棟，小高層6棟。

　　總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

　　1、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬m2（高層住宅建筑面積7.2萬m2，小高層住宅建筑面積6.3萬m2）

　　2、商業面積：14.7*8%=1.2萬m2

　　住宅銷售：按均價5100元/ m2計，5100元/ m2×13.52萬m2=68952萬元

　　商業：按均價15000元/ m2計，15000元/ m2×1.2萬m2=18000萬元

　　方案C：以4.5容積率，均按18層小高層設計，商業面積按總建筑面積的10%計算。共12棟。

　　總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:

　　1、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬m2

　　2、商業面積：14.7*10%=1.47萬m2

　　住宅銷售：按5300元/ m2計，5300元/ m2×13.23萬m2=70119萬元

　　商業按15000元/ m2計，15000元/ m2×14.7萬m2=22050萬元

　　三、成本測算：

　　(一)、以方案 A設計，費用計算以建安費比率計，故分類為：

　　1、固定成本

　　1.1、土地費用 13527.0677萬元

　　1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

　　1.3、建安費用 23520萬元 高層造價按1600元/m2

　　1.4、建設單位管理費 376萬元

　　1.5、勘測費、設計費 470萬元

　　1.6、施工圖審查費 14.7萬元

　　1.7、執照費 42.3萬元

　　1.8、施工圖預算編制費 47萬元

　　1.9、工程招投標代理費 94萬元

　　1.10、監理費 188.3萬元

　　1.11、質量監督費 58.8萬元

　　1.12、稅金 802萬元

　　1.13、城市建設配套費 2793萬元

　　1.14、防雷施工監審費 7萬元

　　1.15、工程定額測定費 32.9萬元

　　1.16、不可預見費 3682.5萬元

　　固定成本合計 49803.24萬元

　　2、經營成本

　　2.1、銷售費用、管理費用、財務費用：銷售額×2%+固定成本8% 合計5572.32萬元

　　3、毛利

　　3.1、銷售額-固定成本-經營成本 =79403萬元-49803.24萬元-5572.32萬元=24027.44萬元

　　（二）、以方案B設計，費用計算以建安費比率計，故分類為：

　　1、固定成本

　　1.1、土地費用13527.0677萬元

　　1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

　　1.3、建安費用 24390萬元 高層造價按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業按1800元/m2。

　　1.4、建設單位管理費 390.2萬元

　　1.5、勘測費、設計費 487.8萬元

　　1.6、施工圖審查費 14.7萬元

　　1.7、執照費 52萬元

　　1.8、施工圖預算編制費 48.8萬元

　　1.9、工程招投標代理費 97.6萬元

　　1.10、監理費 349.4萬元

　　1.11、質量監督費 61萬元

　　1.12、稅金 831萬元

　　1.13、城市建設配套費 2793萬元

　　1.14、防雷施工監審費 8.7萬元

　　1.15、工程定額測定費 40.8萬元

　　固定成本合計 47239.74萬元

　　2、經營成本

　　2.1、銷售費用管理費用財務費用：銷售額2%固定成本8% 合計：5518.22萬元

　　3、毛利

　　3.1、銷售額-固定成本-經營成本=86952萬元-47239.74萬元-5518.22萬元=34194.04萬元

　　（三）、以方案C計，費用計算以建安費比率計，故分類為：

　　1、固定成本

　　1.1、土地費用 13527.0677萬元

　　1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

　　1.3、建安費用 24990萬元 按建安平米造價1700元/m2

　　1.4、建設單位管理費 399.8萬元

　　1.5、勘測費、設計費 499.8萬元

　　1.6、施工圖審查費 14.7萬元

　　1.7、執照費 53.6萬元

　　1.8、施工圖預算編制費 50萬元

　　1.9、工程招投標代理費 100萬元

　　1.10、監理費 357.1萬元

　　1.11、質量監督費 62.4萬元

　　1.12、稅金 852.2萬元

　　1.13、城市建設配套費 2793萬元

　　1.14、防雷施工監審費 8.9萬元

　　1.15、工程定額測定費 41.6萬元

　　固定成本合計 47897.84萬元

　　2、經營成本

　　2.1、銷售費用、管理費用、財務費用：銷售額×2%+固定成本8% 合計：5675.21萬元

　　3、毛利

　　3.1、銷售額-固定成本-經營成本=92169萬元-47897.84萬元-5675.21萬元= 38613.95億元

　　第十章 項目經營策劃

　　一、調查區域住宅項目綜合評述

　　本區域內在售商業住宅項目主要分布在穿城而過的主干道附近，分布不均勻。隨著城市建設規劃實施，酉師校項目（暫定名）將具有巨大的經濟價值。從現有住宅項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

　　二、市場需求分析

　　1、城市化需求

　　據國家統計局統計，中國城市化率達40.6%，進入城市化快速發展期。根據世界發達國家發展進程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。

　　2、城市居民居住需求

　　中國城市化率的增長，農村人口大量進入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場的發展動力。一個國家的城市化率達到70%以上，進入發達國家的水平，一個國家的城市化率達到70%以上，進入發達國家的水平，城市與農村的結構基本平衡。我們從上述分析中得出，中國房地產市場蘊藏著巨大的需求空間。

　　3、投資需求

　　房地產不但具有使用價值，而且具有投資價值。房地產的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產市場一個重要的組成部分。

　　三、項目市場走向

　　目前影響地產開發項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“酉師校項目（暫定名）”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

　　影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

　　1、周邊環境

　　本項目位于鐘多鎮桃花源中路145號。

　　2、建筑設計

　　本項目力求為業主營造良好的居住環境，根據不同的戶型，設計各種風格的綠化景觀。建筑設計由知名設計院完成，目標是建設成為酉陽標榜建筑。

　　3、環境設計

　　將請專業公司設計綠化園藝廣場，采用抗污染、適應當地氣候、花期和的植物立體綠化。

　　4、戶型設計

　　多種戶型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。

　　5、室內設施及功能

　　5．1、充分引入智能化概念。綜合布局入戶，衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。

　　四、項目優勢分析

　　1、絕佳地理位置

　　本項目位于鐘多鎮桃花源中路145號，地處酉陽城市中心。

　　2、便利的交通

　　地處縣城黃金地段。

　　五、該項目經營策劃

　　1、本項目的賣點

　　賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的項目特點對該項目予以包裝。

　　1．1、地處酉陽中心；

　　1．2、多種戶型適宜不同需要，小到50平米左右經濟小戶型，大到130余平米大戶型。

　　賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

　　好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

　　2、競爭對策

　　對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

　　3、增加項目的附加值

　　如果要以高品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下兩大方面考慮：

　　3．1、豐富專業化設計，聘請知名公司參與項目的各項設計，包括：

　　3．1．1、樣板間的裝修由知名的室內設計師進行設計。

　　3．1．2、社區室外環境由知名設計公司設計。

　　3．1．3、建筑立面由知名建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該事務所名稱。

　　3．2、采用高檔次社區服務，規劃好各項功能及各種配套設施。

　　3．2．1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

　　3．2．2、與客戶心理上的價值尺度相吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

　　3．2．3、建設最現代化的高品質商業住宅 。

　　總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

　　第十一章 效益評價

　　一、經濟效益評價

　　1、評價方法說明：

　　1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本地區的主要在建項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

　　1．2、“該項目”建設內容主要為高層住宅及商業，建成后住宅全部銷售，并由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。

　　1．3、效益評估貨幣本位幣為人民幣。

　　2、“該項目”銷售收入預算：

　　“該項目”可銷售面積12萬平方米，按4000元/平方米，銷售收入總額為4.8億元。

　　二、社會效益評價

　　“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

　　“該項目”的建設為酉陽提供了一定數量商品房市場需求與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，促進酉陽經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。

　　第十二章 結論

　　一、重慶爵尊房地產開發有限公司擬開發建設的酉師校項目（暫定名），既加快了酉陽城市建設的發展，又滿足了酉陽日益增長的物質文化生活需要。

　　二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。

　　從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。