地產管理制度

地產管理制度

　　在日新月異的現代社會中，我們每個人都可能會接觸到制度，制度是要求成員共同遵守的規章或準則。一般制度是怎么制定的呢？以下是小編整理的地產管理制度，僅供參考，大家一起來看看吧。

地產管理制度1

　　房地產投資決策管理流程

　　流程說明

　　一、流程名稱:投資決策管理流程

　　二、流程編號:gygfc-zq-005

　　三、流程目的

　　明確從制定項目計劃書和初步方案到組織項目實施的整個過程

　　四、流程目標

　　規范公司的投資管理工作

　　五、流程負責人

　　直接負責人:證券部;間接負責人:各部門/控股公司,總經理辦公會、董事會戰略委員會、董事會

　　六、流程描述

　　1)根據董事會制定的投資戰略與策略,公司各個部門及控股公司收集項目來源,提出項目投資的建議,會同證券部進行前期論證,并制定項目計劃書或初步方案;

　　2)各部門和控股公司將項目計劃書或初步方案報送總經理批準后正式立項;

　　3)證券部會同有關部門進行項目的可行性論證,制定投資建議書和可行性研究報告;

　　4)將投資建議書和可行性研究報告報送總經理辦公會,在總經理辦公會權限范圍內的由總經理辦公會審批,權限外的報送董事會戰略委員會(總經理辦公會的審批權限為一次投資不超過100萬以上的項目或累計投資不超過300萬的項目);

　　5)董事會戰略委員會對項目投資建議書和可行性研究報告進行初步審查,并對項目投資進一步進行調查論證;將投資的調查論證結論與投資決策建議提交董事會討論;

　　6)董事會對權限范圍的項目(董事會的審批權限為5000萬以下投資項目)進行審批;權限范圍外的報股東大會審批;

　　7)如果是固定資產投資項目和技改項目,按照相關規定還需要政府主管部門審批;

　　8)所有審批通過后,證券部向財務部發出資金調撥的指令;財務部接到資金劃撥的指令,經與公司風險控制小組核對無誤后,將資金劃撥到指定帳戶;

　　9)申報部門或控股公司組織項目實施。(在項目實施過程中相關部門按照公司投資決策管理規定進行管理)

　　七、流程文件、表單

　　《項目計劃書或初步方案》《投資建議書》《可行性研究報告》

　　八、業務風險

　　投資決策失誤

　　九、流程控制點

　　投資建議書和可行性研究報告的編制和審批

　　控制目的:增強投資的合理性

　　控制手段:證券部會同有關部門進行項目可行性論證,總經理辦公會、董事會、股東大會審批,董事會戰略委員會進行審查和調查論證

　　控制依據:公司投資決策管理規定

地產管理制度2

　　(一)、制式委托書與制式《租賃合同》由區域統一印刷;《存量房(居間)買賣合同》由各中介店自行向所管轄的房產交易部門購買,均有相應的合同編號,各中介店店秘應規范、監督經紀人合同申領、歸還的相應備案,《租賃合同》和《存量房(居間)買賣合同》一但有遺失,《租賃合同》罰款20xx元,《存量房(居間)買賣合同》罰款5000元,而且要在報紙刊登作廢聲明。

　　(二)、制式委托書是客戶與中介店之間的協議(中介店簽署協議時使用公司注冊名稱,而不是特許商號)。當客戶無論是買方、賣方中兩方或一方,通過本中介店的經紀人經紀活動而實現買賣或租賃交易時,中介店首先要求客戶雙方使用《存量房(居間)買賣合同》或區域制式《房屋租賃合同》。

　　(三)、各中介店在業務開展過程中,使用區域制式委托書、《存量房(居間)買賣合同》或區域制式《房屋租賃合同》。中介店店長有責任、有義務規定并教育本店所有業務人員在開展業務過程中使用制式委托書、《存量房(居間)買賣合同》、制式《房屋租賃合同》。任何不使用體系制式委托書與規定合同的中介店經紀行為都將是對整個體系一致性、標準化的傷害,將是對century21威信及中介店信譽的傷害。若發生此類情況,一經查實,區域分部將有權根據《century21中介特許經營合同書》要求中介店改正并承擔相應后果。

　　(四)、中介店向區域申購(取得)的每一份制式委托書與合同,無論本委托事項是處于任何一種狀態,包括但不限于委托期內、已成交、已過期、已取消(作廢),或本委托與合同尚未使用,中介店都有義務在《century21中介特許經營合同書》規定的合同期限及合同終止后的三年內統一妥善保存,做好保管工作。

　　(五)、本規范制訂依據是房地產中介公司中國總部的區域銷售信息系統指南以及合同報表管理要求,同時結合房地產中介公司體系的業務現狀及其需求。因此依據體系內部業務類型及流程的拓展,房地產中介公司武漢區域保留對此規范的修訂權。

　　(六)、中介店在簽署完合同后須在次月5日前將上月所簽合同的復印件送至區域連鎖服務部備檔。『含《存量房(居間)買賣合同》和制式《房屋租賃合同》』

　　ⅱ、合同禁用語言說明

　　(一)、注意事項:

　　切記核實賣方為房屋直接權屬人,切記核實房屋所有產權人均已知情并同意出售該房屋產權。

　　(二)、合同填寫'七不可七必須'

　　七不可:

　　1、不可出現合同更名;

　　2、不可出現超出收費標準的費用(如:客戶無營業稅、無個稅,中介店依舊收取客戶營業稅和個稅或收取客戶看房費);

　　3、不可出現對客戶承諾過戶費用;

　　4、不可出現對客戶承諾房屋的房齡;

　　5、不可出現對客戶承諾按揭貸款的金額;

　　6、不可出現對客戶承諾辦證時間;

　　7、不可出現賣方無房屋權屬證明即簽署三方合約;

　　七必須:

　　1、必須填寫水表、電表、天然氣表、防盜門、有限電視基礎設施(沒有以上設施的除外);

　　2、必須填寫賣方留置物品及相關詳細信息(空調:掛機一部,柜機二部,洗衣機);

　　3、必須填寫'因自行交接所產生的風險,丙方不承擔任何責任。'(對于客戶自行交接錢款的)

　　4、必須填寫營業稅、個稅誰承擔;

　　5、必須填寫的過戶時間約定(一次性)'3個工作日',(按揭)'乙方銀行面簽通過3個工作日';

　　6、必須填寫的附加條款:甲乙雙方按要求準備資料的同時也應無條件積極配合丙方辦理該房產的過戶、貸款、錢款,物業水電交接事項;因甲乙雙方問題影響丙方辦理,丙方不承擔任何責任。

　　7、必須填寫'內容必須一致,若不一致的,以丙方留存為準。';

　　備注:《存量房(居間)買賣合同》填寫范本見附件六

地產管理制度3

　　總則

　　一、為規范公司經濟管理工作，確保項目的合同管理有序、成本控制有效、資金使用合理，特制定本制度：

　　二、經濟管理工作是以對公司的經濟工作過程中實施有效管理。控制和監督為目的，由經濟管理部具體實施。

　　工程招投管理

　　一、工程建設施工單位和甲供材料、設備的供應單位的選擇，必須采用公開招投標(包括邀、議標)的方式進行，任何招標須有3個以上施工單位(供應廠家)參加競、議標。

　　二、組織機構。

　　建設工程招標時，公司成立招標小組總經理和常務副總經理分別任組長和副組長，小組成員由總工及經管部、財務部、開發部、工程部、材料設備部等部門經理組成;其他項目招標時，可根據項目規模的大小及重要和復雜程度，由公司領導臨時任命招標小組領導成員招標工作。由該小組擬定招標工作計劃，組織招標工作成員實施，并對招標工作質量負全責，直至招標工作結束。

　　三、招標管理機構的主要職能和責任。

　　部對編制招標工作計劃、起草招標文件、編制標底及主要經濟條款和合同談判負責;開發部負責辦理有頭招標手續;工程部、材料設備對施工組織、材料設備技術參數及質量、施工及供應能力等技術要求負責，領導小組對投標單位的考查及確定、開標、評標、定標、合同簽定負責。有關部門具體職能按工作計劃執行。

　　四、招標工作的具體操作按公司制定的《建設工程招標管理制度》執行。其他項目的招標參照該辦法執行。

　　經濟合同

　　一、公司所有的建設開發經濟行為均須以經濟合同為前提進行操作。前期開發過程中應繳納的各項費用及總包管理范圍內的“分包事項”在取費、工期、付款方式等方面視合同管理。

　　二、預算編審人員對工程計算、材料分析、定額套用、費率計取的真實性、準確性負責。編審誤差率要嚴格控制在百分之二以內，因工作責任心不強形成誤差的，要追究當事人及主管領導的責任。

　　三、編審人員編制出預算表，工程部經理、總工程師、正、副總經理審核簽署無異后，報法人代表同意后生效執行。

　　四、材料設備的報價及支出均需由經濟管理部預算審核并逐級上報批準后執行。

　　五、其它經濟開支均列入經濟管理部的審核范圍，并按程序逐級審批比管理部對備項經濟預算設立臺帳，如有超出應作出超預算分析報告，并按審批程序得到批準，據以調整。

　　項目建設用款審核

　　一、建設用款指前后配套用款、繳納的各項費用、工程款及材料設備款。其用款由相關承辦部門根據用款內容，做用款申請單(申請單附后，用款申請人、用款部門經理簽署)報以濟管理部專職審核人員根據政策繳費依據、繳費率、已完工程量、材料設備價格抽測等，比照合同付款方式進行審核。

　　二、經濟管理部審核后，編制資金用款表或專項用款申請單，財務部經理、正副總經理審批簽署無異后、報法人代表同意后執行。

　　三、承辦部門對所申請用款對應的工程形象進度的實完工程量、材料實際需用量及前期和后配套用款事項等的真實性負責。經管部對付款事項中取費率、單價、總價等事項的核定負責。

　　四、公司財務部經理必須依據法人代表的簽署意見及總經理據法人代表的用款支付授權，予以支付。

　　現場簽證事項審核

　　一、工程施工急需安排的臨時用工和零星工程，根據實際情況需調整設計的分項，可采用《工程聯系單》形式作為合同的補充據此結算。

　　二、《工程聯系單》均應有簽證事項、工作量、計算單、合價等項，屬設計變更事項還需有草圖、設計洽商及估、預算書，經簽證提報人、工程部經理(屬設計變更由總工簽署)簽署意見后報經濟管理部審核。

　　三、簽證金額在XX0元以下的，按現場專業承辦人——工程部經理——經濟管理部經理——正、副總經理的審核程序辦理，方可納入決算依據。

　　四、超過XX0元以上的簽證事項，應采用補充合同，按合同審批程序辦理。

　　五、對于現場簽證的增減工作量，工程部對設計變更及現場施工工作量的變化及材料用量的變更所發生的事項的真實性負責，經管部對所提報的增減內容的實際工作量、單價、總價的核定負責。

地產管理制度4

　　總則

　　財務部是公司一切經濟事務及資金活動的管理與執行機構,負責公司日常財務管理、資金管理、稅務籌劃、財務分析等工作,其工作范圍和職責主要有:

　　1、負責公司財務管理工作

　　編制公司各項財務收支計劃;審核各項資金使用和費用開支;收回售樓款,清理催收應收款項;辦理日常現金收付,費用報銷,稅費交納,銀行票據結算、保管庫存現金及銀行空白票據,按日編報資金日報表;做好公司籌融資工作;處理、協調與工商、稅務、金融等部門間關系,依法納稅；

　　2、負責公司會計核算工作

　　遵守國家頒布的會計準則、財經法規,按照會計制度,進行會計核算;編制年度、季度、月份會計報表;按照會計制度規定設置會計核算科目,設置明細帳、分類帳、輔助帳,及時記帳、結帳、對帳,做到日清月結,帳帳相符,帳實相符,帳表相符,帳證相符;管理好會計檔案。

　　3、負責公司成本核算和成本管理

　　設置成本歸集程序和成本核算帳表,做好成本核算,控制成本支出,收集登記匯總各項成本數據資料,及時、準確地為成本預測、控制、分析提供資料;按合同及預算審核支付工程、設備、材料款項,配合工程部等部門做好工程、材料設備款的結算及竣工工程決算;完善各項成本輔助帳的設置,健全各項統計數據

　　4、建立經濟核算制度

　　利用會計核算資料,統計資料及其他有關資料,定期進行經濟活動分析,判斷和評價企業的生產經營成果和財務狀況,為公司領導決策提供依據、 5、配合公司內部審計

　　根據上述工作范圍和職責,為加強財務管理,特制定本制度、

　　第一章資金審批制度

　　1、資金使用原則及印章管理

　　⑴所有款項的支付,須經公司主管領導批準、如果主管領導不在公司,應以電話或傳真的方式與其聯系,確認是否批準款項的支付,事后請其在支出單上補簽意見;

　　⑵財務專用章、合同專用章、公司法人章及支票必須分開保管,合同專用章、公司法人章由行政部經理負責保管,財務專用章和支票由出納負責保管、行政部經理或出納不在單位期間,印章應由法定代表人指定的專人保管、印章代管須辦理交接手續,代管人員必須對印章的使用情況進行登記;

　　⑶財務部原則上不得將已加蓋財務專用章及公司法人章的支票預留在公司,如因工作需要,需先填好限額,并經公司主管領導批準;

　　⑷開具的支票須寫明經批準同意的收款人全稱,收取的發票須與收款相符、如收款人因特殊情況需要公司予以配合支付給第三者,必須有收款人的書面通知并經公司主管領導批準;

　　⑸往來款項的沖轉(指非正常經營業務),須公司主管領導批準;

　　⑹非正常經營業務調出資金須經過公司主管領導批準;

　　⑺用以支付各種款項的原始憑證必須保存原件,復印件不得作為原始憑證、如遇特殊情況須經公司主管領導批準、

　　2、施工工程用款審批制度

　　施工工程用款由公司主管領導批準支付、其程序,按"施工工程用款支付審批工作流程"執行：

　　施工單位提出申請→現場工程師、監理工程師審核→項目經理審核→預算工程師審核→工程總監審核→公司主管領導審核→財務部付款。

　　3、行政費用支出管理制度

　　⑴公司管理人員的費用報銷,須經公司主管領導批準后財務方可報支; ⑵涉及應酬等非正常費用,須公司主管領導批準、

　　4、公司差旅費開支制度

　　⑴公司員工到本市范圍以外地區執行公務可享受差旅費補貼;

　　⑵公司職員出差根據需要,由部門經理決定選用交通工具;

　　⑶公司職員出差期間,住宿費用及補貼按以下規定執行:

　　①房租標準: A、部門經理以上職員,房租標準為300元/日;

　　B、一般職員,房租標準為100元/日、②伙食補貼、市內交通補貼標準：伙食補貼每人20元/日;市內交通費每人10元/日、

　　⑷實際報銷金額超出公司的補貼標準,需由部門經理或帶隊經理說明原因,報經公司主管領導審批后支付

　　5、車輛維修費及汽油費管理制度

　　⑴公司車輛維修保養由行政部統一管理,應指定維修點,維修費用原則采取銀行轉帳方式結算;

　　⑵車輛易損備品備件由行政部統一安排采購,以支票支付、需用時應辦理領用手續,并由行政部建帳予以核銷使用;

　　⑶公司汽油票由行政部統一保管并設帳登記使用、

　　6、辦公費用,會議費用及其他費用管理制度

　　⑴公司辦公用具由行政部統一采購、管理;

　　⑵行政部設立帳冊登記公司辦公用品的采購、使用情況;

　　⑶行政部財產臺帳為財務部附設帳冊;

　　⑷行政部應對各部門領用的辦公用品情況進行造冊、登記,定期通報;

　　⑸公司各部門因工作需要,需邀請有關單位人員召開會議的,應由部門經理提出建議,報總經理批準,其會務工作由行政部統一安排;

　　⑹有關工資、獎金、福利費等各項津貼的發放標準由公司人力資源部制定,經總經理批準后報財務部備案、

　　7、行政費用報銷制度

　　⑴公司行政費用現金支出范圍為:向職工支付工資、獎金、津貼、差旅費,向個人支付的其他款項及不夠支票起點的零星開支;

　　⑵公司職員報銷行政費用應填寫報銷單,由經辦人員填寫,公司主管領導簽字認可后報送財務部按照本制度有關規定進行審核,并按本制度規定進行審批支付;

　　⑶應酬、禮品費用支出實行一票一單,事前申報制,批準后方可實施;

　　⑷凡未具備報銷條件(如無對方單位的收款憑證),需領用支票或現金者必須填寫借款單，借款單留財務存底,待借款還回時財務開沖帳收據給經辦人; ⑸支票領用單、借款單由經辦人填寫,公司主管領導簽字,財務審核后支付; ⑹銀行支票如發生丟失,有關責任人應及時向財務部和開戶銀行報告、如系空白支票所造成的損失,丟失人員負有賠償責任; ⑺其他有關費用及成本支出的程序以公司規定為準、

　　第二章工程成本管理制度

　　1、公司所有工程經濟合同以及涉及工程成本的一切指標、保證、承諾及其他經濟簽證均需由總經理簽署或授權委托簽署；

　　2、公司工程部主要負責工程造價的預測及審核,工程招投標文件的編制,工程決算的審定；

　　3、工程部還負責組織工程用設備材料的采購供應及經濟合同的談判工作,對已經選擇定型的設備、材料進行采購,確保設備材料及時供應,積極進行市場詢價工作,建立市場價格詢價登記薄,記錄材料價格變動的歷史資料、

　　4、財務部主要負責工程成本的總體控制工作、

　　⑴參與有關工程經濟合同的洽談,及時、準確了解公司各項工程成本的構成及用款計劃;

　　⑵負責工程進度款的復核,參與工程造價的確定和最后決算的審定工作、

　　5、工程中間結算程序、

　　⑴施工單位于每月25日之前,將工程進度結算報送工程部審核,工程部結合工程施工圖紙,施工進度計劃以及其他文件資料提出審核意見,并在5日內送財務部會簽;

　　⑵財務部根據有關文件資料,施工單位領用的供應材料數額,以及與施工單位其他經濟往來等情況,并參考公司財務狀況提出付款意見,報送公司主管領導審批、

　　6、工程決算程序、

　　⑴施工單位應將工程決算書以及各項經濟簽證資料按工程中間結算同樣的程序報工程部復核,財務部會簽;

　　⑵財務部根據各種經濟簽證,合同以及經審定的工程決算數和材料結算數,扣除已付工程數及墊付的各項費用,結算應付工程尾數,提出付款方案,報公司主管領導批準;

　　⑶大工程辦理決算時,應由公司主管工程領導牽頭,由工程部,設計部,財務部及其他有關部門人員組成工程決算小組,按照上述本制度規定的職責范圍聯合進行專項工程決算;

　　⑷房屋工程全部竣工驗收合格交付使用時,商品房由工程部,銷售部辦理竣工房交接驗收入庫手續,財務部憑交樓入庫手續辦理竣工房成本結算、

　　第三章財產管理制度

　　1、公司財產的范圍

　　⑴公司財產包括固定資產和低值易耗品;

　　⑵凡公司購入或自制的機器設備、動力設備、運輸設備、工具儀器、管理用具、房屋建筑物等,同時具備單項價值在20xx元以上和耐用年限在一年以上的列為固定資產;

　　⑶凡單項價值在20xx元以下或價值在20xx元以上但耐用年限不足一年的用品用具均屬低值易耗品

　　2、公司財務部負責公司所有財產的會計核算

　　⑴公司本部使用的所有固定資產及辦公用品用具由行政部歸口管理; ⑵公司各施工工地使用機器設備、動力設備、工具儀器等由工程部歸口管理; ⑶行政部和工程部應指定專人負責公司財產的業務核算,應設立臺帳,登記公司財產購入、使用及庫存情況,負責組織公司財產的保管,維修并制定相應的措施,辦法

　　3、財產的購置與調撥

　　⑴行政部根據公司發展需要編制財產采購計劃及進行市場詢價工作,經財務部會簽,報公司主管領導批準后方可采購;

　　⑵財產購回后,應填寫財產收入驗收單、財產收入驗收單一式兩聯,財務部憑財產收入驗收單,財物發票及采購計劃辦理報銷手續、財產歸口管理部門憑驗收單登記臺帳;

　　⑶各部門需領用固定資產時,應填寫領用單,領用單需經部門經理同意,報行政部審核,公司主管領導批準;

　　⑷固定資產的領用單由使用部門開具,領用單一式三聯、一聯由領用部門存查,一聯送財產歸口管理部門作為財產發出憑據,一聯由財產歸口管理部門定期匯總后向財務部報帳;

　　⑸財產在公司內部之間轉移使用應辦理移交手續,移交手續由財產歸口管理部門辦理,送財務部備案、

　　4、財產的清查、盤點

　　⑴公司財產歸口管理部門應定期進行財產清查盤點工作,年終必須進行一次全面盤點清查;

　　⑵各部門的年終財產盤點必須有財務人員參加;

　　⑶財產盤點清查后發現盤盈、盤虧和毀損的,均應填報損益報告表,書面說明虧損原因、對因個人失職造成財產損失的,必須追究主管人員和經辦人員的責任;

　　⑷凡已達到自然報廢條件的固定資產,財產歸口管理部門應會同財務部組織評估,評估情況上報公司主管領導,由公司主管領導決定處理意見;

　　⑸凡尚未達到自然報廢條件,但已不能正常使用的固定資產,使用部門應查明原因,如實上報;屬個人責任事故的應由有關責任人員負責賠償損失;屬自然災害或其他不可抗力原因造成損失的,應上報總經理,決定處理意見、

地產管理制度5

　　總則

　　第一章組織機構

　　一、崗位設置原則

　　工程部崗位調設置依據以下原則：(1)精干高效的原則;(2)靈活彈性、相對穩定的原則;(3)因事設崗的原則;

　　二、組織機構

　　1.工程部的編制

　　工程部是公司所有工程項目唯一的組織協調機構，也即公司所有開發工程現場項目部的管理機構。

　　根據公司總體要求及工程部機構設置原則，工程部人員編制由工程部經理(公司副總經理)、總工程師、項目部人員組成。

　　工程部經理(副總經理)、總工程師對公司開發所有項目負責并管理。

　　2.現場項目部編制

　　現場項目部直接接受公司工程部經理(副總經理)及總工的領導，并對其負責。

　　項目部人員編制及組成根據開發項目規模及實際需要而定，配備項目部經理1名，內勤1名，專業工程師若干(一般每10萬方項目配備專業工程師4名，分別為土建、水暖、電氣、裝修工程師各1名)。

　　本著靈活彈性的原則，項目部人員編制隨著工程任務量的增加進行人員的增加和職責的細分。每新開發一個項目，現場項目部按上述編制和原則進行設置。

　　項目竣工移交后工程部項目管理崗位隨之撤消，根據工程部實際情況和項目人員的表現情況進行工程部崗位重新調整安排。

　　3.工程部組織機構圖

　　4.工程部人員編制圖

　　第二章部門職能

　　一、工程部部門職能

　　工程部是公司所有工程項目唯一的施工管理、質量監督、組織協調機構。主要職能包括：

　　1.配合公司進行項目前期運作，設計規劃的論證與可行性分析;

　　2.負責工程開工前的準備及審查工作，成立現場項目部，創造“七通一平”，保證工程按時開工;

　　3.負責工程施工總承包單位、施工分包單位、監理單位招標工作，及隨后的合同談判及草擬;

　　4.負責公司開發所有工程項目施工過程中質量、進度、投資的控制管理;

　　5.嚴格按照國家的施工規范、規程、標準、規定，對工程實行質量監督和技術管理;審查施工單位的施工組織設計、協調施工進度，確保按時完成任務;指導、監督、檢查監理公司的工作;

　　6.組織工程竣工驗收及物業移交工作;負責工程建設檔案的收集、整理、匯總、移交工作。

　　7.協助物業公司負責移交竣工工程保修期的外部聯系，并督促施工單位及時進行維修。

　　二、項目部部門職能

　　現場項目部受總公司工程部直接領導，是工程項目現場唯一的管理、組織、協調機構，其主要職能如下：

　　1.項目部實行項目經理領導下專業工程師負責制;

　　2.組織完成工程項目開工審批手續，協調施工過程中的內外部關系;

　　3.組織圖紙會審、技術交底工作，負責施工過程中設計、施工變更的確認，工程建設技術指導工作。

　　4.組織實施專項招標、評標及合同的洽談與簽訂工作;

　　5.負責工程建設過程中工程量變更簽證工作，結算簽認工作，負責工程材料選型及品質的簽定工作。辦理工程進度款審批簽認手續。

　　6.負責工程建設過程質量管理、進度管理及文明施工、安全管理工作，確保項目目標的實現;

　　7.負責對設計院、施工總承包單位、施工分包單位、監理單位的管理及各單位之間的協調;

　　8.對工程管理過程中的文件、資料進行管理、歸檔。

　　第三章職位說明書

　　一、工程部經理

　　職位名稱工程部經理所屬部門工程部

　　直接領導總經理工作場所辦公室、現場

　　職位概要

　　負責所有開發項目工程管理，

　　作好質量、進度、投資、安全控制，作好各方主體、內外部關系的協調，作好合同管理。

　　負責工程部日常管理，接受公司總經理的領導;

　　職位要求

　　1.要求熟悉房地產開發項目工作程序;熟悉相關法律法規;

　　2.嚴格控制所有工程項目按公司要求實施，協調解決各項目問題;

　　工作內容

　　1.主持工程部的日常行政和項目目標管理工作;保證工程部工作順利開展，保證項目按目標實施;

　　2.參與項目可行性研究、項目前期規劃方案論證，組織技術人員參與設計方案論證，參與施工圖會審;協助前期工作的開展，確保工程按時開工;

　　3.組織施工總包、分包、監理及大型設備招標、評標工作，主持合同洽談、起草及簽訂;

　　4.審批監理單位編寫報批的監理規劃;審批施工單位施工組織設計和專項方案;

　　5.對所有工程建設進度、質量、成本、安全負責。協調各方主體及內外部工作關系，負責對各項目提供服務和控制;

　　6.組織并主持工程驗收，與物業公司進行交接。

　　7.完成公司領導交辦的其他任務;

　　二、總工程師

　　職位名稱總工程師所屬部門工程部

　　直接領導總經理工作場所辦公室、現場

　　職位概要

　　負責領導、組織公司開發項目工程的綜合管理、技術支持與論證工作;

　　接受公司總經理的直接領導;

　　職位要求

　　精通行業規范、標準，精通施工流程、質量標準，熟悉行業法律法規。

　　工作內容

　　1.審查各施工單位的施工組織設計及施工方案，并督促在施工過程中嚴格按其執行;認真閱讀圖紙、組織參與設計技術交底，圖紙會審工作，審查圖紙會審紀要。

　　2.參與對投標單位及投標人員的資質考察和確認，參與對工程設備和材料的考察和認證。

　　3.深入施工現場對關鍵部位和工序進行定時和不定時的檢查與抽查，確保結構安全和使用功能;

　　4.組織工程質量檢查;組織銜接和及時處理施工過程中的質量技術問題;配合抓好工程進度，安全和成本控制，以及各施工單位的協調工作。

　　5.全面負責解決設計及施工中出現的重大技術問題;對設計變更進行技術評審，并簽署變更意見;

　　6.指導物業管理對建筑物進行合理的維護管理，做好交房后客戶裝修咨詢和管理指導工作，確保房屋結構安全水電氣使用合理。

　　7.考核和培養所屬工程技術人員的工作責任心和處理技術問題的能力。

　　三、項目部經理

　　職位名稱項目部經理所屬部門工程部

　　直接領導工程部經理、總工程師工作場所辦公室、現場

　　職位概要

　　為公司派駐工程項目施工現場的負責人，負責項目部日常管理，接受公司工程部經理的領導;

　　負責開發項目工程管理，作好質量、進度、投資、安全控制，作好各方主體、內外部關系的協調，作好合同管理。

　　職位要求

　　要求熟悉工程建設及相關報建程序，熟悉相關法律法規;

　　能制定項目質量、進度、投資控制計劃，協調項目實施過程中各種問題;

　　工作內容

　　1.認真貫徹國家政策法規和公司規章制度，維護公司利益，切實執行公司項目開發計劃。負責工程現場項目部日常管理及現場工作安排協調，努力提高現場管理水平和工作質量，樹立公司良好的形象;

　　2.配合工程部經理做好工程前期運作及招標、評標工作。

　　3.作好項目質量、進度、投資、安全控制;嚴格執行與各單位簽訂的合同條款;控制工程撥款，根據進度、質量等實際情況執行合同條款;

　　4.參與審核施工方的施工組織設計，并加以督促落實，組織設計、施工及有關單位進行施工圖紙會審和技術交底;

　　5.嚴格按照設計要求及規范要求進行施工程序控制，達到設計規范及合同要求，檢查工程質量，嚴把隱蔽驗收關，嚴把設計變更和經濟簽證關，督促工地施工安全文明管理;

　　6.按照監理合同及相關監理條例對監理公司的工作進行全面督促檢查，落實有關責任制，達到使監理公司真正發揮旁站監理，巡檢及見證等職能的要求;

　　7.組織專業工程師對涉及工程關鍵項目及重大款項的建筑設備及材料進行市場調研和認證，進行專業招標、評標工作，達到質量可靠，經濟合理的目標，杜絕不合格設備、材料進場;

　　8.辦理、參加各單項工程的竣工驗收及分部評定工作;

　　9.協調處理好周邊關系、政府關系、各分包單位、各專業、各工種間的關系;

　　10.完成上級交辦的其他各項工作，做好銷售配合、物業交接工作及相關售后工作。

　　四、土建工程師

　　職位名稱土建工程師所屬部門項目部

　　直接領導項目部經理工作場所現場

　　職位概要

　　負責開發工程土建專業的全程管理，

　　接受項目部經理的直接領導;

　　職位要求

　　1.要求熟悉建筑、結構設計規范和強制性條文，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規;

　　2.要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。

　　工作內容

　　1.負責專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對工程的規劃、設計進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準;確保設計經濟、合理;

　　2.參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理;

　　3.負責土建專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求、工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準;

　　4.參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。

　　5.協助項目經理組織專業范圍內材料、設備招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求;

　　6.嚴把各項施工材料進場關，控制不合格及未經復試的建筑材料在工程中使用，不允許不合格的試驗報告出現。隨時了解建筑材料市場行情，對于新型材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化;

　　7.協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。

　　8.及時向上級領導反饋現場施工情況;參與有關專題會議;組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。

　　9.配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作。

　　10.完成領導交辦的其他工作;

　　五、水暖工程師

　　職位名稱水暖工程師所屬部門項目部

　　直接領導項目部經理工作場所現場

　　職位概要

　　負責開發工程給排水、暖通專業的全程管理，接受項目部經理的直接領導;

　　職位要求

　　1.要求熟悉給排水、暖通設計規范和強制性條文，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規;

　　2.要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。

　　工作內容

　　1.負責給排水、暖通專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對工程的規劃、設計進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準;確保設計經濟、合理;

　　2.參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理;

　　3.負責給排水、暖通專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求、工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準;

　　4.參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。

　　5.協助項目經理組織專業范圍內材料、設備招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求;

　　6.協助項目經理辦理專業范圍報批報建等配套手續;

　　7.嚴格監督進場設備、材料質量，堅決杜絕不合格產品進入施工現場;對甲供設備材料，仔細進行市場調研、比較;隨時了解給排水、暖通工程設備、施工材料市場行情;對于新型設備、材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化;

　　8.協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。

　　9.及時向上級領導反饋現場施工情況;參與有關專題會議;組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。

　　10.配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作。

　　11.完成領導交辦的其他工作;

　　六、電氣工程師

　　職位名稱電氣工程師所屬部門項目部

　　直接領導項目部經理工作場所現場

　　職位概要

　　負責開發工程強電、弱電專業的全程管理，接受項目部經理的直接領導;

　　職位要求

　　1.要求熟悉強電、弱電設計規范、電氣設備技術標準及其他強制性條文，熟悉施工驗收規范，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規;

　　2.要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。

　　工作內容

　　1.負責電氣(強、弱電)專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對工程的規劃、設計進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準;確保設計經濟、合理;

　　2.參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理;

　　3.負責電氣專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求，工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準;

　　4.參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。

　　5.協助項目經理組織專業范圍內材料、設備招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求;

　　6.協助項目經理辦理專業范圍報批報建等配套手續;

　　7.嚴格監督進場設備、材料質量，堅決杜絕不合格產品進入施工現場;對甲供設備材料，仔細進行市場調研、比較;隨時了解強電、弱電工程設備、施工材料市場行情;對于新型設備、材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化;

　　8.協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。

　　9.及時向上級領導反饋現場施工情況;參與有關專題會議;組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。

　　10.配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作;

　　11.完成領導交辦的其他工作;

　　七、裝修工程師

　　職位名稱裝修工程師所屬部門項目部

　　直接領導項目部經理工作場所現場

　　職位概要

　　負責項目裝修工程的全程管理，接受項目部經理的直接領導;

　　職位要求

　　1.要求熟悉設計規范、技術標準及其他強制性條文，熟悉施工驗收規范，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規;

　　2.要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。

　　工作內容

　　1.負責裝修專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對裝修設計方案、施工圖進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準;確保設計經濟、合理;

　　2.參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理;

　　3.負責裝修工程專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求，工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準;

　　4.參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。

　　5.協助項目經理組織專業范圍內材料招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求;

　　6.協助項目經理辦理專業范圍報批報建等配套手續;

　　7.嚴格監督進場設備、材料質量，堅決杜絕不合格產品進入施工現場;對甲供設備材料，仔細進行市場調研、比較;隨時了解裝修材料市場行情;對于新型材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化;

　　8.協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的'配合工作，確保工程整體目標。

　　9.及時向上級領導反饋現場施工情況;參與有關專題會議;組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。

　　10.配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作;

　　11.完成領導交辦的其他工作;

　　第四章工作制度

　　工程部是公司所有開發工程項目唯一的組織、管理、協調機構，是實現投資目標的重要環節，負有對工程投資、進度、質量、施工安全、環境影響等協調、控制、指揮的權利和責任，工程部需要良好的組織協調，旨在從工程前期準備、招投標、合同簽訂、工程管理、物業交付等工作，保證所有開發項目按公司目標正常運作。

　　一、工程部工作目標管理規定

　　工程部工作目標和計劃包括進度、質量、安全、投資等。

　　1.工程部工作目標、計劃的制定

　　1.1工程部經理根據公司的總體情況和上級領導的要求制定工程部的年度工作目標和計劃、季度工作目標和計劃、和月度工作目標和計劃。并將工作目標、計劃進行分解，落實到工程部和工程項目的工作上。

　　1.2項目經理根據工程部的工作目標、計劃制定項目的總體目標、計劃和年度、季度、月度工作目標、計劃，并將目標、計劃進行分解，落實到各單項工程和分部分項工程的工作上。

　　1.3各單項工程和分部分項工程主管根據項目的工作目標、計劃制定單項和分部分項工程的工作目標、計劃，并將目標、計劃進行分解，落實到個人或監理單位、施工單位。

　　1.4工程部工作目標、計劃的制定采用相對民主的辦法，即上級的目標、計劃攤派和下級答辯的辦法。上級目標、計劃攤派后，下級在兩個工作日內就目標、計劃的合理性和可行性提出自己的意見，并就目標、計劃的情況達成一致，并上報主管副總或總經理審批使目標、計劃生效。目標、計劃生效后，作為工作績效的考核依據。

　　2.工程部工作目標、計劃的考核

　　2.1工程部各級工作目標生效后，工程部按時組織相關人員對工作目標、計劃的完成情況進行監督檢查。

　　2.2工程部定期組織相關人員對工作目標、計劃的完成情況進行分析，找出影響目標、計劃完成的主、次要因素。

　　2.3將工作目標與計劃的考核結果納入績效考核之中。

　　2.4工程部將工作目標、計劃分析結果形成紀要，并上報主管副總或總經理審閱。

　　3.工程部工作目標、計劃的調整

　　工程部經理根據工作目標、計劃的分析結果和主管領導的意見對工程部的工作目標、計劃和下級目標、計劃進行相應的調整，并將調整的結果上報主管領導審批。

　　二、工程部資料與文件管理規定

　　1.工程部工程資料與文件的收集整理與歸檔嚴格按照公司規定的管理程序進行。資料和文件必須體現工作責任的可追溯性，必須具有真實性、準確性和及時性。

　　2.公司文件資料(含公司主管部門文件資料)，必須及時傳達到部門崗位人員，根據相應文件內容傳達到相關單位;

　　3.由工程部負責簽訂的合同文件，必須確認合同方法律資格，經相關部門審查，報總經理審批簽署后，方可交合同另一方施行。根據合同，圖紙由工程部統一發放，相關專業工程師保留一套，妥善保管使用，竣工后交回工程部，以備存檔或滿足其它需要;

　　4.設計院、總工辦簽署的變更，統一發放到相關單位及專業工程師;專業工程師簽認的變更(通知)、簽證，由部門經理(或項目經理)審查簽認后，蓋技術專用章，統一發放到相關單位;

　　5.項目專業工程師負責工程項目現場的資料管理，應及時做好現場資料的收集、整理、歸檔，確保工程項目資料的完整、正確和安全;

　　6.工程現場每月月底進行一次工程項目資料整理歸檔工作;

　　7.項目經理負責審查檔案資料，保證資料整理、齊全，并進行統一保管;

　　三、工程項目文件資料的簽收傳遞規定

　　1.設立文件簽收本，一切文件資料送達時由第一經手人負責接收，并負責在文件簽收本上進行登記;

　　2.設立文件發文本，一切文件資料發送時必須要求接收人簽收;

　　3.對監理工程師、承包商所有文件資料必須采取書面形式，均具實名;

　　4.所有對內對外文件資料必須按職責規定權限審查簽發;

　　5.工程項目竣工移交后，現場的文件資料按公司規定和要求進行交接。

　　四、圖紙會審，技術交底制度

　　1.設計院送來的施工圖紙由項目部經理負責簽收，按圖紙目錄清點圖紙是否齊全，若有缺頁立刻書面要求設計部補充完善。

　　2.項目部經理負責組織各專業工程師以及相關單位(監理公司和施工單位)閱圖。

　　3.各專業工程師將施工單位和監理公司以及本部門的閱圖記錄和意見報送項目經理審核，并由項目經理匯總，上報總工程師。

　　4.總工程師最終審核后，轉交項目經理向設計院簽發閱圖意見書，做好會審前準備。

　　5.項目經理負責督促、組織設計單位向施工單位進行施工設計圖的全面技術交底(包括設計意圖，施工要求，質量標準，技術措施等)以及圖紙存在問題的解決，討論決定的事項由施工單位作出書面紀要，交建設、監理、設計單位確認后，形成技術交底紀要。

　　6.技術交底紀要形成后，由副經理登記備案，各專業工程師保留復印件。

　　五、工程現場管理規定

　　1.工程部工程現場管理以簽定的承包與合作合同、協議及制定、審批的目標與計劃為依據。

　　2.工程現場管理必須貫徹公司的形象宣傳策略，有利與擴大公司的影響力和無形資產的提升。

　　3.各專業工程師應至少于上午、下午對施工作業點各巡查一次，重點部位及關鍵工序做到巡查各工作點達到100%;

　　4.根據現場實際情況，會同監理、各專業施工單位進行每周小檢查、每月大檢查，及時參加分部分項檢查，及竣工工程初步驗收;

　　5.針對檢查結果及時以口頭或書面形式告知監理、各專業施工單位;

　　6.現場工程師應作好施工現場工程量的統計、審核，并配合成本控制部進復核;

　　7.項目部各專業工程師在完成工程進度、質量、投資控制過程中，應每天有詳細的工作日志，記錄當天的施工情況(部位、人員、材料、設備進出場等等)、監理公司工作情況、周邊環境(停水、停電及其他)、業務單位接洽等;特別是涉及設計，施工單位和需要返工，改正的事項，必須作出詳細記錄。

　　六、用章制度

　　1.項目部章是根據公司開發項目而設立，每新開發一個項目設現場項目部部章一個，名稱為“浙江圣奧置業有限公司xxxx項目部”;

　　2.項目部用章應嚴格遵守公司用章管理制度，并由內勤或指定專業工程師專人負責保管;

　　3.項目部章用于項目部對外發文、工程簽證等工程管理過程中發生的行為;

　　4.需要使用項目部印章的，需由專業工程師或相關負責人簽字確認，并在“項目部用章登記表”上登記，經項目經理簽字批準后予以蓋章;

　　七、考勤制度

　　1.本考勤制度根據公司要求、工程總管理、工程項目施工特點而綜合制定;

　　2.部門所有崗位人員按公司規定的方式參加考勤(現場管理人員在施工現場進行考勤)，考勤結束后進入各自崗位工作;如有特殊情況需暫時離開工作崗位，需經部門經理批準，并安排好工作后方可離開。

　　3.工程項目在施工作業時，現場管理人員必須駐守現場進行監督管理;在法定的節假日或夜晚進行關鍵工序的施工(鋼筋的隱檢、混凝土澆灌以及防水施工作業等)，現場管理人員應至少一人留守現場值班，并作好值班記錄，同時作好考勤記錄。

　　4.加班人員加班后如實填寫加班單，并報部門及公司備案。加班人員享受調休待遇，調休在年度內有限，如需跨月調休，需上報公司總經理批準，如在年末未調休，加補以加班工資，隨工資同時發放。

　　5.每月一號，部門人員將上月考勤記錄匯總，遞交給綜合部文員。

　　八、工作日志、月報制度

　　1.項目部各專業工程師在完成工程進度、質量、投資控制過程中，應每天有詳細的工作日志，記錄當天的施工情況(部位、人員、材料、設備進出場等等)、監理公司工作情況、周邊環境(停水、停電及其他)、業務單位接洽等;特別是涉及設計，施工單位和需要返工，改正的事項，必須作出詳細記錄。

　　2.部門經理，項目經理不定期巡視現場和檢查專業工程師的工作日志，并在工作日志中簽署巡視意見，解決現場工作難點。

　　3.每月25日前，各專業工程師提交工作月報，月報內容包括本月完成工作、下月計劃、需公司配合解決的疑難問題等三部分。本月完成工作主要記錄施工單位施工管理情況(部位、人員、機械、安全文明施工)、施工質量(原材料的質量檢驗，工序質量檢驗)，施工進度、設計施工變更、投資變化等情況，以及業務單位接洽、專業招投標準備等。

　　4.項目經理匯總專業工程師及監理公司月報，從質量、進度、投資、變更、計劃等方面編制當月項目部工作月報，上報工程部經理。

　　5.工程部經理編制工程部工作月報，上報公司。

　　6.工程部經理、項目經理、總工程師應對月報匯總分析，對工程項目實施動態管理。若工程質量，進度與計劃產生偏差，則需立即組織各專業工程師和監理公司，施工單位相關人員匯同查找偏差產生的原因和解決偏差的方法以及今后的措施，并報工程部經理審批。

　　九、設計變更制度

　　1.應盡量減少施工中的設計變更與簽證，如若不可避免，按本制度執行。

　　2.各現場專業工程師要有強烈的責任心，嚴格履行自己的職責，把好工程質量關，并努力降低工程造價。在工程開工前，仔細研究圖紙，并組織圖紙會審，將施工圖中出現的問題提前解決，對工程圖紙不齊全的部分，需及時督促設計單位補充、修改圖紙。

　　3.工程設計變更的具體經辦人是項目部經理，具體負責與使用單位、設計單位、施工承包單位聯系，并負責分發設計變更通知單。

　　4.所有設計變更必須有文字記載，禁止口頭承諾。特殊情況下，可以先口頭承諾，事后必須在7日內補辦完設計變更通知單。

　　5.設計院以郵寄、傳真等方式的設計變更資料，由項目部第一經手人負責簽收并報送項目經理。

　　6.項目經理審核、簽字確認后轉發專業工程師組織實施。

　　7.各專業工程師在接到設計變更資料后應當天分發到施工承包單位、

　　監理單位并監督實施。

　　8.設計變更的內容完成后三天內由分管的專業工程師填寫執行結果，并報送項目經理審核。

　　9.經審核的執行結果備案登記，作為今后結算的依據。

　　十、簽證管理制度

　　1.簽證涉及到投資、工期等工程內容。為了做到有效控制工程造價和工期，所有現場管理人員在開工前須熟悉合同書、招投標文件，需審核施工單位提交的施工組織設計，嚴格控制現場簽證。

　　2.發生合同中約定可以變更的情況或非施工單位原因造成的工程內容及工程量的增減經批準后，且在確保工程技術標準和質量標準保持不變的前提下，方能實施簽證。工程施工現場簽證由施工單位、工程監理和項目部現場管理人員共同簽證，嚴禁事后補簽。

　　3.現場簽證單由施工單位報送，經現場監理工程師審核簽字蓋章后，由現場專業工程師和項目經理復核后，共同簽字并蓋章，簽證有效。

　　4.一次性簽定金額在10萬元以內，或工期延誤在5天以內，由現場專業工程師審核后報項目經理審批。超出上述金額(或天數)，項目經理需上報公司工程部經理，經工程部經理批準后方可簽證。如遇緊急情況，現場代表可先作處理，但必須按審批程序及時補辦簽證手續。

　　5.工程使用材料的質量、價格如有特殊情況需簽證時，由工程監理、項目部有關人員共同簽證，必要時可進行招標確定

　　6.已審核同意的簽證，施工單位必須按期執行，否則，造成的損失由施工單位承擔。由于施工單位對施工圖閱讀不仔細等原因造成的返工不予認可，因此延誤工期由施工單位負責。

　　7.凡涉及到施工單位為評定優質工程等需要，而增加的施工管理、技術設施和部分材料、人工的費用，應由施工單位自行承擔。

　　十一、工程款支付程序

　　1.施工單位根據簽定的工程合同及補充協議、工程實際進度，提出付款請求，并提交監理公司審核，由總監或總監代表簽署付款意見。

　　2.專業工程師根據施工單位的月進度報表、工程實際情況，結合監理公司簽署的意見核對工程進度和工程量，項目經理復核簽字后，交成本控制部核算。

　　3.成本控制部根據合同、補充協議及有關結算依據對施工單位上報工程量及預算進行審核，并簽署實際應支付工程款意見，轉交項目經理。

　　4.項目經理與財務部核算人員共同進行審定核對，并扣除已發生的甲供材料款和水電費等由甲方墊付的款項，并簽署意見，報副總經理審批，最后報公司總經理審批同意后支付工程款。

　　5.批準的工程款支付遵照支票領用報銷工作程序。

　　6.如施工單位對工程量和工程款提出意見，分別由項目部、成本控制部、財務部核算人員進行解釋。

地產管理制度6

　　第一章 資金審批制度

　　1、總則

　　(1)所有款項的支付，須經公司主管領導批準如果主管領導不在公司，應以電話或傳真的方式與其聯系，確認是否批準款項的支付，事后請其在支出單上補簽意見;

　　(2)財務專用章、公司法人章及支票必須分開保管，公司法人章由辦公室主任負責保管，財務專用章和支票由出納負責保管.辦公室主任或出納不在單位期間，印章應由法定代表人指定的專人保管印章代管須辦理交接手續，代管人員必須對印章的使用情況進行登記;

　　(3)財務部原則上不得將已加蓋財務專用章及公司法人章的支票預留在公司，如因工作需要，需先填好限額，并經公司主管領導批準;

　　(4)開具的支票須寫明經批準同意的收款人全稱，收取的發票須與收款相符.如收款人因特殊情況需要公司予以配合支付給第三者，必須有收款人的書面通知并經公司主管領導批準;

　　(5)往來款項的沖轉(指非正常經營業務)，須公司主管領導批準;

　　(6)非正常經營業務調出資金須經過公司主管領導批準;

　　(7)用以支付各種款項的原始憑證必須保存原件，復印件不得作為原始憑證如遇特殊情況須經公司主管領導批準

　　2、施工工程用款審批制度

　　施工工程用款由公司主管領導批準支付。

　　3、行政費用支出管理制度

　　(1)公司管理人員的費用報銷，須經公司主管領導批準后財務方可報支;

　　(2)涉及應酬等非正常費用，須公司主管領導批準

　　4、公司差旅費開支制度

　　(1)公司員工到本市范圍以外地區執行公務可享受差旅費補貼;

　　(2)公司職員出差根據需要，由部門經理決定選用交通工具;

　　(3)公司職員出差期間，住宿費用及補貼按以下規定執行：

　　① 房租標準:

　　A、部門經理以上職員，房租標準為120元/日;

　　B、一般職員，房租標準為100元/日。

　　② 伙食補貼，市內交通補貼標準

　　伙食補貼每人20元/日;市內交通費每人6元/日。

　　(4)實際報銷金額超出公司的補貼標準，需由部門經理或帶隊經理說明原因，報經公司主管領導審批后支付。

　　5、車輛維修費及汽油費管理制度

　　(1)公司車輛維修保養由辦公室統一管理，應指定維修點，維修費用一般采取銀行轉帳的方式結算;

　　(2)車輛的易損備品備件由辦公室統一安排采購，以支票支付。需用時應辦理領用手續，并由辦公室建帳予以核銷使用;

　　(3)公司汽油票由辦公室統一保管并設帳登記使用。

　　6、辦公費用，會議費用及其他費用管理制度

　　(1)公司辦公用具由辦公室統一采購、管理;

　　(2)辦公室設立帳冊登記公司辦公用品的采購，使用情況;

　　(3)辦公室財產臺帳為財務部附設帳冊;

　　(4)辦公室應對各部門領用的辦公用品情況進行造冊，登記，定期通報;

　　(5)公司各部門因工作需要，需邀請有關單位人員召開會議的，應由部門經理提出建議，報總經理批準，其會務工作由辦公室統一安排;

　　(6)有關工資、獎金、福利費等各項津貼的發放標準由公司人事勞資管理部門制定，經總經理批準后報財務部備案。

　　7、行政費用報銷制度

　　(1)公司行政費用現金支出范圍為:向職工支付工資，獎金，津貼，差旅費，向個人支付的其他款項及不夠支票起點100元的零星開支;

　　(2)公司職員報銷行政費用應填寫報銷單，由經辦人員填寫，公司主管領導簽字認可后報送財務部按照本制度有關規定進行審核，并按本章第1條的規定進行審批支付;

　　(3)應酬，禮品費用支出實行一票一單，事前申報制，批準后方可實施;

　　(4)凡未具備報銷條件(如沒有對方單位的收款憑證)，需領用支票或現金者必須填寫借款單。借款單留財務存底，待借款還回時財務開沖帳收據給經辦人;

　　(5)支票領用單，借款單必須由經辦人填寫，公司主管領導簽字，財務審核后，由財務部直接支付;

　　(6)銀行支票如發生丟失，有關責任人應及時向財務部和開戶銀行報告.如系空白支票所造成的損失，丟失人員負有賠償責任;

　　(7)其他有關費用及成本支出的程序以公司規定為準。

　　第二章 工程成本管理制度

　　1、公司所有工程經濟合同以及涉及工程成本的一切指標，保證，承諾及其他經濟簽證均需由總經理簽署或授權委托簽署。

　　2、公司工程部主要負責工程造價的預測及審核，工程招投標文件的編制，工程決算的審定。

　　3、工程部還負責組織工程用設備材料的采購供應及經濟合同的談判工作，對已經選擇定型的設備，材料進行采購，確保設備材料及時供應，積極進行市場詢價工作，建立市場價格詢價登記薄，記錄材料價格變動的歷史資料。

　　4、財務部主要負責工程成本的總體控制工作

　　(1)參與有關工程經濟合同的談判工作，及時準確地了解公司各項工程成本的構成及用款計劃;

　　(2)負責工程進度款的復核工作，參與工程造價的確定和最后決算的審定工作。

　　5、工程中間結算程序

　　(1)施工單位于每月25日之前，將工程進度結算報送工程部審核，工程部結合工程施工圖紙，施工進度計劃以及其他文件資料提出審核意見，并在5日內送財務部會簽;

　　(2)財務部根據有關文件資料，施工單位領用的供應材料數額，以及與施工單位其他經濟往來等情況，并參考公司財務狀況提出付款意見，報送公司主管領導審批。

　　6、工程決算程序

　　(1)施工單位應將工程決算書以及各項經濟簽證資料按工程中間結算同樣的程序報工程部復核，財務部會簽;

　　(2)財務部根據各種經濟簽證，合同以及經審定的工程決算數和材料結算數，扣除已付工程數及墊付的各項費用，結算應付工程尾數，提出付款方案，報公司主管領導批準;

　　(3)大工程辦理決算時，應由公司主管工程領導牽頭，由工程部、設計部、財務部及其他有關部門人員組成工程決算小組，按照規定的職責范圍聯合進行專項工程決算;

　　(4)房屋工程全部竣工驗收合格交付使用時，商品房由工程部、銷售部辦理竣工房交接驗收入庫手續，財務部憑交樓入庫手續辦理竣工房成本結算。

　　第三章財產管理制度

　　1、公司財產的范圍

　　(1)公司財產包括固定資產和低值易耗品;

　　(2)凡公司購入或自制的機器設備，動力設備，運輸設備，工具儀器，管理用具，房屋建筑物等，同時具備單項價值在20xx元以上和耐用年限在一年以上的列為固定資產;

　　(3)凡單項價值在20xx元以下或價值在20xx元以上但耐用年限不足一年的用品用具均屬低值易耗品。

　　2、公司財務部負責公司所有財產的會計核算

　　(1)公司本部使用的所有固定資產及公司所有辦公用品用具由辦公室歸口管理;

　　(2)公司各施工工地使用機器設備，動力設備，工具儀器等由工程部歸口管理;

　　(3)辦室和工程部應指定專人負責公司財產的業務核算，應設立臺帳，登記公司財產的購入，使用及庫存情況，負責組織公司財產的保管，維修并制定相應的措施、辦法。

　　3、財產的購置與調撥

　　(1)辦公室根據公司發展需要編制財產采購計劃及進行市場詢價工作，經財務部會簽，報公司主管領導批準后方可采購;

　　(2)財產購回后，應填寫財產收入驗收單.財產收入驗收單一式兩聯，財務部憑財產收入驗收單，財物發票及采購計劃辦理報銷手續.財產歸口管理部門憑驗收單登記臺帳;

　　(3)各部門需領用固定資產時，應填寫領用單，領用單需經部門經理同意，報辦公室審批，公司主管領導批準;

　　(4)固定資產的領用單由使用部門開具，領用單一式三聯.一聯由領用部門存查，一聯送財產歸口管理部門作為財產發出憑據，一聯由財產歸口管理部門定期匯總后向財務部報帳;

　　(5)財產在公司內部之間轉移使用應辦理移交手續，移交手續由財產歸口管理部門辦理，送財務部備案;

　　4、財產的清查、盤點

　　(1)公司財產歸口管理部門應定期進行財產清查盤點工作，年終必須進行一次全面的盤點清查;

　　(2)各部門的年終財產盤點必須有財務人員參加;

　　(3)財產盤點清查后發現盤盈，盤虧和毀損的，均應填報損益報告表，書面說明虧，損原因.對因個人失職造成財產損失的，必須追究主管人員和經辦人員的責任;

　　(4)凡已達到自然報廢條件的固定資產，財產歸口管理部門應會同財務部組織評估，評估情況上報公司主管領導，由公司主管領導決定處理意見;

　　(5)凡尚未達到自然報廢條件，但已不能正常使用的固定資產，使用部門應查明原因，如實上報;屬個人責任事故的應由有關責任人員負責賠償損失;屬自然災害或其他不可抗力原因造成損失的，應上報總經理，決定處理意見。

　　第四章 收入、成本費用管理

　　1、公司建立并完善營業收入的管理規定，確保收入循環中的報價、簽訂合同、實際收款和開具發票等各環節的內部控制，以加強對業務活動的財務監督。

　　2、營業收入是指公司在營業期間收取的各種經營項目的主營收入和其他業務收入。公司在收訖價款或取得價款的憑證時，確認營業收入的實現。

　　3、公司對外投資性的收益包括短期投資收入和長期投資收益。短期投資收益在持有期滿后確認，長期投資收益按被投資單位取得的合法審計報告中的財務年度權益確認。

　　4、成本費用的核算堅持權責發生制的原則，當期發生的成本費用，無論其款項是否支付，都應計入當期的成本費用;雖在本期支付的成本費用，但應有后期負擔的均不能計入本期成本費用。但應歸屬本期的成本費用和損失不得掛賬，調節利潤。

　　5、嚴格控制成本費用的開支范圍和標準，嚴格履行請購、審批、合同訂立、付款等程序，合理控制成本和費用。費用報銷的審批及流程按照費用報銷暫行規定執行。

　　6、公司合理運用財務杠桿，降低財務費用等資本成本。

　　第五章 財務信息管理

　　1、 公司依據《企業財務報告條例》、《企業會計準則》、《企業會計制度》、《合并會計報表暫行規定》以及財政部頒布的其他有關制度，編制財務報表。

　　2、公司的財務報表屬于公司的財務機密，未經董事會批準的財務報表一律不得外流。

　　3、已經審核過的報表如需外送，需經財務負責人并報總經理批準。月報在次月的十日內送各股東，季報在每一季度結束后的二十日內送各股東，年報在每一會計年度結束后的三十日內送各股東。

　　4、公司依照《會計電算化管理制度》實行財務電子信息系統，實現授權、崗位分離、記錄控制等內控程序的電算化，保證內控制度的有效性，相關人員在使用財務電子信息系統過程中，嚴格遵循內部控制規范和技術規范，保證系統的正常運行。

　　5、 公司財務部依照《會計檔案管理辦法》妥善保管各種財務會計文本(電子)資料。

　　6、財務部按照規定作好財務工作交接工作，財務人員工作調動或者因故離職必須將本人所經管的財務工作全部交給接替人員，沒有辦清交接手續不得調動或者離職。

　　第六章 附則

　　1、本規定由股東會負責修改和補充。

　　2、本規定由股東會授權公司財務部負責解釋。

　　3、股東會委托公司財務部依據本規定擬定若干具體實施細則和具體辦法，由公司總經理審批通過后，頒發施行。

　　4、本規定自頒布之日起開始執行。

地產管理制度7

　　隨著房地產市場競爭的加劇，為提高產品及企業的核心競爭力，房地產企業的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在開發建設的整個過程中（立項、規劃設計、建設、結算、銷售）每一個環節的成本都要進行嚴格的和科學的控制和管理，尤其是在立項和規劃設計階段，所以，房地產的成本管理應該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關注財務成本，而且要關注質量、工期等隱性成本，還要考慮消費者的消費成本。

　　（一）立項環節的成本控制

　　1、新項目立項時必須提交詳細的《可行性研究報告》，《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容（《可行性研究報告》詳細內容詳見《可行性研究報告指引》）：

　　1.成本費用估算和控制目標及措施；

　　2.投資及效益測算、利潤體現安排；

　　3.稅務環境及其影響；

　　4.資金計劃；

　　5.《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；

　　6.投資風險評估及相應的對策；

　　7.項目綜合評價意見；

　　（二）規劃設計環節的成本控制

　　1、規劃設計單位的選擇應遵循以下原則：

　　1）能由公司內部完成的規劃設計工作，應由公司內部自行完成；

　　2）需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取招標方式，擇優確定。

　　2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標，即目標成本：詳見附錄1－目標成本的編制與審核），應首先上報由公司領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。

　　3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。

　　4、設計、工程、預算人員應會同監理人員、物業管理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本、用戶使用成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪費。

　　5、材料設備之品牌／標準、參數的選用應與工程項目的品質、技術要求相匹配，在滿足功能的前提下，杜絕質量超標。

　　6、對工程之做法應當結合工程項目的實際情況，對規范、圖集的做法進行適當調整，使之更加經濟、合理。在設計規劃階段，使這種調整反映到圖紙中去。

　　（三）招標環節的成本控制

　　1、除壟斷性質的工程項目外，其它工程的施工或作業單位，不得指定。

　　2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。

　　3、應對投標單位進行資格預審，審查單位包括工程、預算、財務、設計四大專業人員。

　　4、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

　　中國文秘資源網-您身邊免費貼心的文秘專家-歡迎訪問5、同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。

　　6、凡一次采購量高于人民幣三萬元（含三萬元）的材料設備、工程造價高于十萬元（含十萬元）的工程施工必須采用招投標方式。

　　7、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。

　　8、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。

　　9、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

　　10、開標后，對回標單位進行至少兩輪閉門談判，每次談判的回復文件必須密封送達（按投標程序處理）。

　　11、合同簽訂必須按規定程序進行，詳見附錄2：合同審批與簽訂規定。

　　12、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。

　　13、對投標人的設備報價不能指定唯一品牌，只能約定為“某某品牌或同等品牌”。也不能指定設備配件或元件，也只能約定為“某某品牌或同等品牌”。

　　14、出包工程應嚴禁擅自轉包。

　　（四）施工過程的成本控制

　　現場簽證（洽商及設計變更）

　　1.現場簽證范圍項目施工過程中凡是由乙方提出須經甲方現場簽認的、引起工程造價變化又不屬于包干合同范圍的事項及合同明確需現場簽證的內容均屬于現場簽證范圍的，可以辦理現場簽證，包括：工程量增減、材料設備價格變化等。現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。

　　2.現場簽證審批權限

　　一般簽證2萬元以下（含2萬元）項目公司工程部、預算部2—5萬元（含5萬元）除以上人員簽字外，報項目經理或主管副總批準重大簽證5—20萬元（含20萬元）公司分管副總審批20萬元以上公司總經理審批

　　2.1上述金額范圍是指單筆單項變更簽證的總金額，不得分筆分項拆分變更簽證金額，并報公司審計以備抽審。

　　2.2同一單體建筑物每個專業現場簽證次數超過10次的，要由提案人寫分析報告，報告應至少包含原因、責任人、后續是否還有簽證以及減少費用的應對方案，并報公司批準。

　　2.3為提高效率，預算部經理、項目經理、公司領導可根據項目具體情況進行授權。

　　3.現場簽證辦理

　　3.1對現場發生需簽證的工程內容，要求提案人詳細列明事發原因、簽證理由及合同依據。在所需簽證工程內容發生前五天內（特殊情況可在事先征得項目經理同意且在所需簽證工程內容發生后的當天）一式五份（加蓋單位印章）及時上報。

　　3.2對涉及隱蔽工程或其它事后無法再現的簽證，提案人應及時通知監理工程師、業主工程部專業工程師和造價人員共同到現場勘查、核定。

　　3.3對重大的簽證，要求提案人應于施工前7天上報，項目部和監理工程師在接獲承包人的申請后三天內就該簽證的必要性、可行性、經濟性進行審核，并將審核意見上報公司。

　　3.4每月10日前，對于截止上月末已完工程但尚未確定最終審定價的簽證費用預算，甲、乙雙方應進行綜合性核對和價格商談，并形成核對與商談記錄清單。

　　4.現場簽證的審批

　　4.1項目工程部在接到經監理工程師簽署處理意見的簽證單后，一般工程簽證必須有監理公司、項目部現場工程師、預算部經理、工程部經理簽字審核、然后報項目經理簽批后方可生效。對重大的簽證須上報公司主管部門，并經得分管副總經理或公司總經理批準。具體按第2條審批權限執行。

　　4.2承包人意見必須由現場專業工程師和項目經理簽署；監理公司意見必須由現場專業監理工程師和總監簽署。

　　中國文秘資源網-您身邊免費貼心的文秘專家-歡迎訪問4.3原則上現場簽證按量價分離要求進行，即工程量由工程部負責，價款由預算部負責。但如發現量價有重大偏離時，發現方須立即向上一級領導報告，上一級領導作出審查意見。

　　4.4項目部在接獲承包人呈交的經監理工程師簽署意見的簽證單后，一般在5天內（重大簽證為10天內）予以批復，并反饋予承包人。

　　4.5現場簽證沒有實施或未全部實施，監理工程師、工程部現場代表應及時注銷或按實重新核定該項簽證單，并及時通知造價人員。

　　4.6辦理現場簽證要填寫現場簽證審批單，詳見附錄3：現場簽證審批單。

　　5.附則監理工程師及項目職能部門相關人員應認真、仔細、準確、合理地對簽證簽署意見。尤其是要注意對于承包單位為減項的現場簽證要及時辦理。如項目部職能部門相關人員發生瀆職行為將給予內部處分和相應的罰款，直至追究法律責任。

　　工程質量與監理

　　1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。

　　2、工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。

　　3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。未經預算人員參與驗收的隱蔽工程，在結算時不予計價。

　　工程進度款

　　1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。

　　2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：

　　1）施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表，見附件4：工程驗工計價審批表；

　　2）工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；

　　3）預算部門整理復核工程價值量；

　　4）經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。

　　3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使用提供便利。

　　4、工程進度款支付達到工程造價80%時，原則上應停止付款，預留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。

　　（五）工程材料及設備管理

　　1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

　　2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；

　　3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

　　4、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象。

　　5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：

　　能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；

　　2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；

　　3）能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

　　4）售后服務和信譽良好的供貨商。

　　5）工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。

　　6）《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。

　　7）必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

　　8）對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。

　　9）材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監理單位通過，審算部門同意，領導批準。

　　10）甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單，經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。

　　（六）竣工交付環節的成本控制

　　1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交。

　　2、設計、工程、審計、預算、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。

　　3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。

　　4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。

　　5、采取一次性扣留保修金，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。

　　6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中明確由乙方承擔。

　　（七）工程結算管理

　　一、工程結算

　　1.定義

　　1.1工程結算是指合同價格的結算。

　　1.2合同價格應為合同價款加上按合同規定進行的合同價款調整（增加或減少）。

　　1.3合同價款是承發包雙方在合同中約定，發包人用以支付承包人按照合同約定承包人完成承包范圍全部工程并承擔質量保修責任的款項。

　　1.4合同價款調整是指在合同履行中發生、按照合同約定或承發包雙方協商同意需要調整（增加或減少）合同價款的情況，經發包人確認后按計算合同價款的方法調整的合同價款。主要包括：

　　a）由于發包人原因導致的合同價款調整：如工程變更、發包人違約等等；

　　b）由于非發包人原因導致的合同價款調整：承包人違約、合同缺陷等增加的合同價款。

　　1.5工程變更是指工程范圍變更、設計變更。工程范圍的變更包括新增工程和刪減工程（新增工程分為附加工程和額外工程。所謂附加工程是指那些該合同項目所必不可少的工程，如果缺少了這些工程，該合同項目便不能發揮合同預期的作用。或者說，附加工程就是合同工程項目所必需的工程。所謂額外工程是指工程項目合同文件中“工作范圍”中未包括的工作。缺少這些工作，原訂合同工程項目仍然可以運行，并發揮效益。）；設計變更是經發包人統一并發出指令更改工程有關部分的標高、基線、位置和尺寸及材料等等。

　　中國文秘資源網-您身邊免費貼心的文秘專家-歡迎訪問1.6專業分包工程合同結算是指發包人直接分包的專業分包工程完工后，按專業分包工程合同條件進行的工程驗收、結算。

　　1.7項目工程總結算是指項目工程竣工之后發包人與承包人進行的總承包合同工程竣工結算和尚未進行結算的專業分包工程合同的工程竣工結算。

　　2.工程結算的條件

　　2.1工程質量合格或達到合同要求并按照合同要求取得驗收證書是工程結算的必要條件。結算以工程計量為基礎，計量必須以質量達到要求為前提。所以不是對承包商已完的工程全部結算和支付，而只結算和支付質量達到要求的部分，對于工程質量達不到要求的部分一律不予結算和支付。

　　2.2一切結算均需要符合合同規定的要求。

　　2.3變更項目必須有發包人的變更通知。沒有發包方的指示承包商不得作任何變更。如果承包商沒有收到指示就進行變更的話，他無理由就此變更的費用要求補償。

　　2.4及時、完備的結算資料。

　　3.結算資料完整的結算資料包括（但不限于）以下內容：

　　3.1合同約定對合同價格構成影響的文件及資料：

　　3.2承包人履約情況：

　　a）工程竣工驗收資料；

　　b）發包人對承包人履約情況的說明，包括：

　　i.雙方確認的已完和未完工程項目一覽表；

　　ii.工期或質量未達到合同要求的項目應提供相應明確責任的說明；

　　iii.承包人違約給發包人造成的損失情況（已辦理反索賠的項目除外）；

　　iv.合同約定的設備清單和工程實際使用的設備材料清單一覽表。

　　3.3工程結算書：

　　（a）結算書編制說明，其內容應包括2.1-2.3條有關需要說明內容。

　　（b）合同價款范圍內規定工程內容的結算（結算明細表、匯總表）。

　　（c）合同規定合同價款調整范圍內（增加和/或減少）工程內容的結算。

　　4.工程結算的審查原則及要點工程結算應嚴格按照合同規定，明確承發包雙方的權利義務，按照合同規定的結算方式進行結算，在承包人風險及責任范圍內的工程費用支出不予調整工程價款。

　　4.1合同價款范圍內的結算，應區分不同的發包方式和合同類型進行審查：

　　（a）對于總價合同，嚴格按照合同價款進行結算，嚴格審查合同內的工作內容是否在實際施工中按合同要求完成，包括產品設備的型號是否和合同相符；

　　（b）對于單價合同，應按照合同約定的工程量計算規則、依據施工圖和現場實際情況進行工程量的計量，乘以合同單價計算合同價款，審查重點為工程量的計量；

　　（c）對于未進行招投標，合同約定按照施工圖預算加調整計算合同價格的工程，應依據施工圖和現場實際情況、按照合同規定采用定額的工程量計算規則計算工程量和計價。審查重點分為工程量的計量和價格的來源與計算是否合理。

　　中國文秘資源網-您身邊免費貼心的文秘專家-歡迎訪問d）對于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實際消耗量和施工單位領用量之后，方進行計量和計價工作。對于超額使用的單位要追究違約責任。

　　4.2調整合同價款的結算：（由于發包人原因導致的合同價款調整。）

　　4.2.1工程變更部分工程范圍變更內容，對于合同范圍內已有工程項目的工程量改變時，按工程量清單或工程定額中的工程量計算規則和計價方式進行結算；對于屬于合同工程內，但工程量清單或工程定額內沒有的工程項目，雙方協商議定工程量計算規則和價格進行結算；對于不屬于合同范圍內的工程項目：

　　（1）要根據簽發的變更通知單明確的雙方的權利義務和結算方式，

　　（2）變更工程的價格可參考原合同中的工程量計算規則和計價方式進行結算，

　　（3）如果原合同或工程定額中無相關價格，由雙方協商議定工程量計算規則和價格進行結算。審查重點為變更手續是否及時、完備、變更內容是否與現場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。

　　（a）對于設計變更內容，主要審查變更手續是否及時、完備、變更內容是否與現場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。

　　（b）對于進度計劃變更內容，應首先審查進度計劃變更的手續是否及時、完備，進度計劃變更的責任方是發包人還是承包人，對于由于承包人的原因導致的進度計劃變更，由此產生的工程內容的增加或人工、機械降效等不予調整工程價款。其次審查進度計劃變更的計算是否合理，應對照合同規定的工程進度計劃和變更的工程進度計劃，計算對工期的影響，從而計算由此產生的施工措施費用、工程內容增加費用和人工、機械降效費用等等。

　　（c）對于施工條件變化導致的合同價款的調整，應首先審查施工條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等，是否是承包人應承擔的風險范圍，如屬于發包人的責任，如地質勘察錯誤等，應予調整工程價款。其次，因為此部分內容是施工圖紙上不能反映出來的，又屬于隱蔽工程，應重點審查變更手續是否及時、完備，看是否符合工程實際情況。工程價款調整的審查參考上述原則。

　　4.2.2由于雙方違約或合同缺陷導致的合同價款調整應首先正確理解合同條款，正確劃分違約責任。其次審查違約索賠是否符合合同和法律時限和程序的規定。如果符合上述規定，則應審查索賠的計算方法和基礎數據是否符合規定，有否重復計算，還應剔除承包商違約、失誤或不作為導致的損失。對于承包商違約給發包人造成的損失，則應及時、合理的進行反索賠。對于雙方就違約事項達不成一致意見或由于合同本身的缺陷而導致爭議時，雙方應首先協商解決，協商不成應按照合同規定提交仲裁或訴訟。

　　4.2.3合同價格的結算，應參照財務往來狀況進行相應的調整。如參照：發包人為承包人代繳的，但未轉賬的各項稅費；發包人直接支付給分包人，但未轉賬的款項；發包人負責采購材料設備并交付給承包人使用，轉賬的款項（用以計算該材料、設備的價格）；發包人負責采購材料設備并交付給承包人使用，未轉賬的款項（即甲供材料、設備）（用以計算按照合同規定承包人節約、超額使用材料時的獎勵或懲罰）；以及其他對于工程結算需要的財務轉賬明細。

　　5.甲供設備和材料的結算

　　5.1核對實際的品牌、規格、型號及技術要求是否和合同要求一致；

　　5.2供貨單位必須提供收料單原件，且收料單數量應與現場核對，以證其真實性；

　　5.3所有供貨必須落實貨物的使用單位，并有使用單位（施工單位）的簽收記錄；

　　5.4必須到現場核對已安裝的貨物是否符合安裝規范，外觀及內在品質是否在安裝過程中受到破壞或變形以及損失或損蝕；

　　5.5供貨單位必須提供產品證明書以證明其產地及質量，以及供貨合同要求的其它資料。

　　（八）其他環節的成本控制

　　1、正式發售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對配套設施，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內。《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報公司審查通過。

　　2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報公司批準后方可實施。

　　3、應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。

　　4、應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。

地產管理制度8

　　第一節總則

　　第1.0.1條為了貫徹國家安全生產的政策法規,保障建設工程的用水用電,防止事故的發生,本著安全、節約、公平的原則,規范管理,保證建設工程的順利進行特制定本規定。

　　第1.0.2條本規定適用于zz集團所有在建工程。

　　第1.0.3條建設工程的用水、用電應遵守國家現行標準、規范、技術規程及施工合同的相關約定條款。

　　第二節用水管理

　　一、管理原則及權責

　　第2.1.1條用水管理實行建設單位、主體施工單位(樁基施工單位)、各專業分包單位三級管理。

　　第2.1.2條建設單位負責審批建設工程的用水單位的用水申請,總水表及總閥、管的日常運行、維修、檢查,水表讀數的抄錄,全面監察建設工程各用水單位的安全、節約、規范狀況,制定并實施用水管理處罰條例。

　　第2.1.3條主體單位(樁基單位)直接負責管理建設工程自身及各專業分包用水安全、節約、合法狀況,整個項目工程給水系統的正常運行、維修,保障工地正常用水,根據制定的用水管理處罰條例處理違規用水單位報建設方批準。

　　二、用水申請及審批

　　第2.2.1條所有用水單位用水前必須向建設方提出申請,認真填寫《申請臨時用水審批表》。

　　第2.2.2條主體(樁基)施工單位申請用水時必須編制臨時用水施工組織設計,內容包括水量計算、給水系統圖、平面圖、汲水、加壓給水設備配置規格、型號。

　　第2.2.3條用水申請表中必須明確施工單位項目經理姓、水專業主管(作為抄錄員)姓名及聯系方式、身份證復印件,建設單位明確水專業主管。

　　三、用水計量及費用支付

　　第2.3.1建設單位總水表對主體單位(樁基單位)直接計量,雙方每月5號抄錄《區(段)號表施工用水記錄表》,壹式貳份,壹份存入工程檔案;主體單位(樁基單位)對各專業分包單位按照《申請臨時用水審批表》進行給水配接計量,并每月5號參照《區(段)號表施工用水記錄表》抄錄,并報貳份給建設單位備案。

　　第2.3.2建設單位對主體單位(樁基單位)每月計量,根據進度的申請時間累計計量扣除各專業分包單位累計用水量,加10%損耗后的用水量在《進度申請審批表》上填寫施工用水量,其費用按建設單位規定單價計算,近次進度款中扣除。

　　第2.3.3各專業分包單位按合同約定結算時扣除用水費用,計量按主體單位(樁基單位)每月上報《區(段)號表施工用水記錄表》起始讀數加10%損耗計算,按建設單位規定單價計算用水費用。

　　四、日常管理

　　第2.4.1建設單位水專業主管負責巡查總水表及管道、閥門的運行狀況,發現跑、冒、漏、滴,總水表不正常運轉,及時聯系自來水公司修復,并且注意收集每月停水公告,知會主體施工單位(樁基單位),做好施工、生活安排。

　　第2.4.2主體施工單位(樁基單位)必須嚴格按建設單位審批的臨時用水施工組織設計安裝整個給水管網系統,日常做好總表后給水管網運行、維修、檢查,并有書面記錄,保證工地給水正常。

　　第2.4.3主體施工單位(樁基單位)有義務按照建設單位審批的《申請臨時用水審批表》就近提供給水駁接點給各專業分包單位。參照《區(段)號表施工用水記錄表》做好計量記錄并且報送建設單位備案;對違反安全、節約用水管理處罰條例者有權依據條例處罰報建設單位核準后執行。

　　第2.4.4建設單位、主體(樁基)施工單位必須做好申請用水審批;臨時施工用水組織設計,施工用水系統、平面變更審批,《區(段)號表施工用水記錄表》的存檔工作。

　　五、用水管理處罰條例

　　第2.5.1未經建設單位審批擅自駁接用水者以偷水論處$20xx/次。

　　第2.5.2主體(樁基)施工單位未向建設單位提交《臨時施工用水組織設計》,未辦理《用水申請審批表》不得用水。由此導致的工期延誤,建設單位按合同約定雙倍罰款。

　　第2.5.3日常運行中發生大面積跑、冒水現象半小時內未處理,同一處漏滴五天內無處理者給予浪費水資源處罰$500/處/次,當次進度中扣除。

　　第2.5.4對于經建設單位批準的分包用水申請,主體施工單位(樁基單位)不給予配合就近提供駁接點,致使分包施工工期延誤,按有關合同條款兩倍違約金簽證轉扣主體施工單位(樁基單位)。

　　第三節用電管理

　　一、管理原則及權責

　　第3.1.1建設工程的用電管理實行建設單位、主體施工(樁基施工)單位、專業分包三級管理。

　　第3.1.2建設單位負責審批建設工程中所有用電單位的申請;施工變配電所的日常運行、維護、計量管理;全面監察建設工程用電的安全、節約、規范狀況;制訂并實施用電管理處罰條例。

　　第3.1.3主體施工(樁基施工)單位直接負責整個工地的二、三級配電系統的施工、安全運行、維護、日常檢查,保證施工用電安全、節約、規范,依據用電管理處罰條例處理違規用電行為。

　　二、用電申請及審批

　　第3.2.1所有用電單位用電前必須辦理申請用電手續,填寫《申請臨時用電審批表》。

　　第3.2.1申請用電容量超過50kva或用電設備超過5臺以上的用電單位必須現場勘查后,編寫臨時用電施工組織設計。

　　第3.2.3臨時用電施工組織設計應明確:

　　一、工程情況、特點。

　　二、進行負荷計算、選擇導線截面、配電開關、漏電開關容量、規格、型號。

　　三、確定電源進線、配電房、總配電箱、備用電源及配電位置、配電干線線走向。

　　四、繪制電氣平面圖、接線系統圖。

　　五、制定安全技術措施及標準。

　　六、臨時用電管理架構及組成人員資質、上崗證書、身份證復印件。

　　七、臨時用電施工組織設計必須由電氣工程技術人員編制,技術負責人審核,經建設單位或其委托的監理單位批準后實施。

　　第3.2.4《申請臨時用電審批表》中用電方專業主管為日常管理及抄表責任人。

　　三、用電計量及費用支付

　　第3.3.1建設單位僅對主體施工(樁基施工)單位在施工變配電所中實行一級配電并計量。

　　第3.3.2每月5號,由建設單位、主體施工(樁基施工)單位電專業主管雙方就施工變配電所配電計量表抄錄并確認,壹式兩份,建設單位資料室存檔壹份。

　　第3.3.3主體施工(樁基施工)單位對各專業分包單位按照《申請臨時用電審批表》進行配電計量,每月5號抄錄,參照《——變電所——號表施工用電記錄表》格式制表記錄,報兩份給建設單位備案。

　　第3.3.4建設單位對主體施工(樁基施工)單位每月計量,用電量根據進度款的申請時間,計量累加,扣減主體施工(樁基施工)單位抄報的各專業分包用電記錄表合計總量后加10%損耗,按建設單位規定的單價計費,當次進度款中扣除。

　　第3.3.5各專業分包單位用電費用按合同約定結算時扣除,其計量按主體施工(樁基施工)單位上報的《——變電所——號表施工用電記錄表》始終讀數加10%損耗計算,按建設單位規定的單價計費。

　　四、日常管理

　　第3.4.1建設單位專業主管負責巡查變配電所的運行狀況,發現有異常現象及故障時,及時聯系供電局及變配電所承包商處理、修復,每月收集停電公告通知,知會主體施工(樁基施工)單位,作好工地施工、生活安排,每周組織全面檢查整個工地的用電狀況。

　　第3.4.2主體施工(樁基施工)單位必須嚴格按建設單位審批的臨時用電施工組織設計安裝整個配電系統,作好系統的運行、維護、檢查并書面記錄接受安監站、建設單位、監理單位的監察。

　　第3.4.3主體施工(樁基施工)單位有義務按照建設單位審批的各專業分包《申請臨時用電審批表》及時就近提供配電接駁點,作好計量記錄,每月5號報送建設單位備案;對違反安全、節約用電者,有權依據用電管理處罰條例報建設單位核準后采取處罰措施。

　　第3.4.4建設單位、主體施工(樁基施工)單位必須作好《申請臨時用電審批表》、臨時用電施工組織設計、施工用電系統圖、平面圖變更審批、《——變電所——號表施工用電記錄表》、日常維修記錄的存檔工作。

　　五、用電管理處罰條例

　　第3.5.1主體施工(樁基施工)等單位未向建設單位辦理《申請用電審批表》、臨時用電施工組織設計者,不得用電,由此導致的工期延誤,建設單位按合同約定雙倍罰款。

　　第3.5.2未經建設單位審批擅自駁接用電者以偷電論處$20xx/次。

　　第3.5.3對于建設單位批準用電的專業分包單位,主體施工(樁基施工)單位壹天內不就近提供駁接點,致使分包單位造成直接損失及工期延誤,建設單位按合同約定條款簽證雙倍違約金轉扣主體施工(樁基施工)單位。

　　第3.5.4對于安監站、建設單位組織的安全用電檢查,發現存在嚴重違反國家安全強制性規范者,建設單位有權勒令停工整頓,處罰$5000/次;停工整頓所導致的工期延誤按合同違約條款三倍處罰,以上罰款在近次進度款中扣除。

　　第3.5.5出現重大安全用電事故單位,如導致直接人生死亡,變配電所嚴重損毀等,處以$50000/次罰款。

　　第3.5.6任何用電單位退場不辦理用電終結計量確認,無條件接受建設單位用電計量計費結果。

　　第四節其它

　　第4.0.1附件四:《施工用電記錄表》

　　附件五:《施工用水記錄表》

　　附件六:《申請臨時用電審批表》

地產管理制度9

　　一.考勤/值班制度

　　1、日常工作時間為:8:30-14:30;13:30-20:30，公司原則上不再另行安排固定休息日。

　　2、值班:

　　3、員工如因病假、補休、休假、公差等原因未能上班，應向所在部門經理書面報告，并交辦公室核實后，方可執行，否則按相關制度進行處理。并及時在考勤表當天欄內注明事由，并根據公司具體情況做相應處理。

　　4、遲到、早退者，每次扣10元;遲到、早退15-60分鐘，計扣半天工資;遲到、早退超過一小時，計扣一天工資。

　　5、員工請事假一天，不核發當日工資，連續事假三天算曠工處理，員工一個月累計曠工2次者予以開除處理。

　　二.勞動紀律

　　1、聽從上級指揮、服從上級安排，員工除正式上訴外，不得越級報告，不得頂撞、侮辱、誹謗上司及同事，不得拉幫結派。

　　2、遵紀守法，不得攜帶兇器，不得參與賭博、打架、盜竊等違法犯罪活動。

　　3、保守公司機密(機密包括信息、業務情況、制度等)，愛護公物，不得有損害項目、開發商以及公司利益和形象的言行。

　　4、工作時間內在銷售現場不得吸煙、吃零食。不得在銷售及辦公場合奔跑、喧嘩、擅入其他部門，擅自翻拿他人物件。

　　5、工作時間內不得談與公事無關的事情，不得在售樓部閱報，讀與業務無關的書籍，寫私人信件、聽收音機、有睡態、醉態、擅離職守。

　　6、廉潔奉公，不得私下交易，私收顧客小費、好處費。

　　7、工作時間內銷售人員不得與客戶私下吃飯。

　　以上情況，如有違者將視情節輕重分別給予通報、警告、記過、除名、等處分。

　　三.例會制度

　　1、經理應實行例會制，并于每周一上交上周工作總結(上周目標、完成情況、業務員工作情況、不足及改進辦法和項目營銷建議)及本周工作計劃(工作目標、具體實施計劃)，同時結合主管銷售總監的建議、指導，開展工作。

　　2、日例會:每天早上9:00-9:30為例會時間;

　　周例會:每周日召開全體銷售人員工作會議，由主管經理主持召開;

　　月例會:每月30日為例會時間。(如果30日為休息日則提前)。

　　3、周會及重要日會必須設專人作會議紀要。

　　四、請假制度

　　1、員工請病假一天以內的須由部門經理批準并報辦公室核準且不扣工資。一天以上(含二天)的請假，事先須經部門經理同意后報公司辦公室批準后方可離崗，否則按日工資三倍予以處罰直至開除處理。

　　2、員工因病不能提前請假，應先請示部門經理征得同意方可休假，并出具市級以上醫院的病假證明，上班第一天內到辦公室補辦請假手續，逾期作曠工處理。

　　3、無故曠工者，公司將予以除名處理。

　　五、離辭制度

　　員工自動離職，置業顧問應提前10天，銷售主管應提前20天，銷售經理應提前1個月向公司提出書面申請。自動離職或由公司辭退，::必須辦好所有交接手續，包括售樓部的文件、文件夾、項目資料、客戶登記本、工作服、工作牌等;所交資料、文件等必須完好無損，否則按實際情況在工資或提成中予以扣除。

　　六、售樓部管理細則

　　為達到并保持工作高效率和優質服務，除銷售人員守則外，特針對售樓部的具體情況，另行特定銷售人員行為準則如下:

　　(一)、作息時間

　　早上8:30-下午8:30

　　(二)、考勤

　　1、遲到早退或委托他人及代他人簽到(扣10分)

　　2、午膳進餐時間定為30分鐘

　　超過5分鐘(扣5分)

　　超出15分鐘(扣8分)

　　如無特殊情況或事前未經主管領導批準超出30分鐘當曠工一天;

　　3、違反請假制度的(扣2分)

　　(三)、紀律

　　1.不服從上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)

　　2.對上司不尊重，故意與上司作對;(扣10分或開除)

　　3.有影響公司聲譽之言行;(扣10分或開除并追究法律責任)

　　4.損壞公司財物;(扣10分或賠償)

　　5.泄露、出賣公司機密;(開除)

　　6.偽造文件意圖行騙;(開除)

　　7.與客人爭吵及對客人不禮貌;(扣10分或開除)

　　8.向客人或發展商索取金錢或其他報酬;(開除)

　　9.不按工作程序做事;(扣5分)

　　10.搬弄事非捏造事實誹謗他人影響團結;(扣10分或開除)

　　11.逃避工作推卸責任;(扣10分)

　　12.工作馬虎;(扣5分)

　　13.儀容不整;(扣2分)

　　14.在售樓部不穿工衣;(扣2分)

　　15.在售樓部前臺化妝;(扣2分)

　　16.上班沒有佩戴員工證(扣8分并扣50元)

　　17.在售樓部內吃零食;(扣2分)

　　18.在售樓部內吸煙;(扣2分)

　　19.有客人在場時在售樓部內閱讀報章刊物;(扣8分)

　　20.有客人在場時閑談;(扣2分)

　　21.當值時間打瞌睡;(扣8分)

　　22.保持售樓部整潔每天早上未對柜臺上雜物進行清理;(扣3分)

　　23.當值時擅自職守干私人事情;(扣10分)

　　24.站或坐姿不規范;(扣1分)

　　25.毆打他人或互相打斗;(扣10分并開除)

　　26.挪用公司錢銀;(退款及開除并追究法律責任)

　　27.隱瞞包庇同事錯誤;(扣10分)

　　28.當值時講粗言穢語及行為不檢;(扣5分)

　　29.不參加每天售樓部例會的;(扣5分)

　　30.未經許可打私人電話;(扣5分)

　　31.當值時出崗、閑游或干擾他人工作;(扣10分)

　　32.未到下班時間擅自更衣、簽名;(扣5分)

　　33.未做當天工作記錄;(扣8分)

　　34.不按規定填寫'客戶登記本'者;(扣10分或開除)

　　35.如無正當理由三天內沒有聯系到過公司的客戶;(扣10分)

　　36.展銷期間不到場者;(扣5分)

　　37.未經許可私自收取客戶訂金;(扣10分或開除)

　　38.未經許可擅自對客戶做出超權限的承諾;(扣10分或開除)

　　39.違反公司其他規定的視乎情節做出處理。

　　40.私自對接開發

　　商;(扣10分或開除)

　　如員工一個月內違規次數超過兩次或扣分超過10分，則由公司發出警告信，一個月內違規次數超過四次或扣分超過18分，則可考慮開除。任何人當年內接獲兩封警告信者，則降職處分或即時開除。

地產管理制度10

　　為規范公司管理日常工作，樹立良好的公司形象，提高工作質量和辦事效率，制定如下制度:

　　第一條著裝儀表規范

　　1、公司員工日常著裝應以端莊大方、整齊清潔為標準。不允許衣著暴露。保證工作服及身份標識的完整和清潔以備隨時應對重大活動。

　　2、儀容要以干凈、整潔、素雅為標準，不得濃妝。行為舉止要文明、禮貌，不得打架，斗毆，酗酒，從事違法亂紀的活動。

　　3、說話要和氣、謙遜，要使用“請、您好、謝謝、對不起、再見”等文明用語。為集體創造團結、友善的氛圍。

　　第二條工作行為規范

　　1、公司員工應按時上下班，不得遲到、早退、曠工。臨時有事外出必須向部門主管領導請假，經領導批準后方可離開。

　　2、上班時間要認真學習業務知識，干好本職工作，不許亂竄辦公室，不許大聲喧嘩，不許在上班時間做與工作無關的事。嚴禁打牌、上網聊天、玩游戲。

　　3、辦公室人員不準拉幫結伙，撥弄事非，傳播小道消息，爭做文明員工。辦公室要經常監督檢查日常管理制度的執行情況。各部門應積極協助工作，對違規者和不服從者，可以按章處以罰款。注意保持室內辦公環境和辦公臺面的整潔有序。

　　4、生活區內嚴禁隨地亂扔、亂倒垃圾，扔煙頭、紙屑、吐痰等。

　　5、愛護辦公設備、儀器。節約使用紙張，能用廢紙打印的不得使用新紙，節約用電、用水，做到人走燈滅、人走水停。

　　第三條招待管理制度

　　1、招待用餐管理。各部門需辦理招待用餐的，先填寫《招待用餐申請表》提交辦公室，由主管后勤領導審批后，持審批后的《招待用餐申請表》到出納員取款，拿錢就餐，一餐一結。

　　2、除必須招待用餐的情況外，其他一律在公司食堂用餐。由承辦部門報后勤主管領導批準后，由辦公室通知食堂，用餐后，食堂做好登記。

　　3、招待用煙、用酒、用茶和禮品由辦公室采購管理，根據需要從辦公室領取，做好登記。

　　第四條辦公用品管理制度

　　1、辦公用品采購本著實用、節約的原則，實行需求審批，計劃采購，每月由辦公室統一購買，建帳，專人負責。

　　2、各部門根據實際需求填寫《辦公用品申請(領用)表》，每月25日交辦公室，由辦公室匯總后，報主管后勤領導批準，再購置發放，并建立臺帳。

　　3、臨時急需使用的辦公用品由辦公室報主管后勤領導批準后采購。大型辦公用品采購必須報請董事長審批后方可購買。

　　4、采購人員應嚴格遵守職業道德，及時了解市場商品信息，選擇對口適用，質量可靠，價格合理的辦公用品。必須由兩人以上參加購買。

　　5、辦公用品入庫前，管理人員應認真驗收，登記入帳，妥善保管，做到帳物相符;對不符合要求的，由采購人員負責辦理調換或退貨手續。

　　6、公司已配發的電腦、打印機、復印機等設備及各種生活用具，由使用部門和個人認真保管、愛惜使用，不得私自轉借和處理。對無故損壞者，由個人負責。出現故障需以報告形式交辦公室，由辦公室報請經理批準后聯系維修。

　　7、公用復印機，由辦公室指定專人負責，實行打印復印登記制度。辦公室應每次對打印復印的部門、人員、主題、份數和日期做好登記。

　　第五條考勤管理制度

　　1、辦公室負責對全體員工的考勤工作，并有專人做好考勤記錄。

　　2、職工外出必須履行請銷假制度，工作時間內無特殊事由不得請假。

　　3、不請假外出者按曠工處理，曠工期間無工資和獎金，月曠工天數累計超3天者，扣發當月工資和獎金，年累計曠工超15天者，扣除所有剩余工資和福利，清退出公司。

　　4、不遲到不早退，月遲到2次扣一天工資，月早退3次扣一天工資。

　　5、考勤由辦公室每月1號負責整理報送，經領導審查后財務部門做為當月工資資金發放的依據。

　　第六條印章保管、使用制度

　　1、印章在項目經營中用途非常廣泛，作用很大。它表明一個單位或一個部門的合法地位，具有一定的權威性。它是項目對外聯絡，對內行使職權的標志和憑證。

　　如果對印章的認識不夠，造成管理不嚴、濫用或被非法使用，將會給項目造成嚴重的經濟損失。

　　2、公章、領導人名章應有專人負責保管，專業印章由各部門指定專人負責保管，專人印章由各部門指定專人保管;財務專用章和經理私章必須分開由專人保管。

　　3、印章要放在保險、安全的地方，放置印章的柜子鑰匙不得亂放。

　　4、印章保管人外出時，由領導批準后交給指定人代為保管。

　　5、凡蓋公章、領導人名章，必須經董事長、經理批準或授權。

　　6、印章保管人用印須登記，并填寫《印章使用登記表》。

　　7、嚴禁私自帶印外出，如因投標、簽訂合同須帶印時，須經公司經理批準，印章保管人或指定保管人帶上，并按規定實施使用。

　　第七條收發文及保密制度

　　1、上級機關來文由公司辦公室負責領取、簽收、登記。公司其他人員如有順便從建設單位、監理辦等單位帶回的文件應先交由辦公室統一編號、登記。

　　2、文件登記完畢，交經理閱批后，辦公室根據文件涉及承辦業務內容及部門，復印下發給相關部門進行處理，原件由辦公室負責存檔。各部門必須及時閱讀文件并提出相應的處理工作建議(呈領導傳閱、轉發、制定實施細則等)報相關領導審批。

　　3、文件按其所涉及內容的重要程度和閱讀范圍，分為秘密文件、內部文件和公開文件三種。其中秘密文件指內容涉及公司及各部門的不能向外公開的資料。

　　4、重要文件在醞釀、起草、修改、討論過程中，要注意保密，不能外傳。

　　5、打印、復制秘密文件必須經過請示、履行審批、登記手續，并由檔案管理人員進行操作。檔案管理人員要嚴格按照批準的份數打印、復制，操作過程中形成的廢頁、清樣等必須及時銷毀，不得擅自多印留存。

　　6、要加強電腦的保密工作，重要文件要在電腦上加密處理，一般人員未經準許不得在電腦上查閱文件。載有重要文件的磁盤由檔案管理人員妥善保管

　　7、文件收發是文件保密工作的重要環節，檔案管理人員要按規定對收發文件一一登記，確切掌握每一份文件的收發情況和文件去向，傳閱文件一律采取直傳方式，由專人送閱，閱文人在《文件發放登記表》上簽名后方可閱覽，閱文人之間不得橫向傳閱。閱完和辦理之后要按文書立卷，要求交本公司檔案管理人員歸檔。

　　8、檔案管理人員在工作調動或辭職時，必須將經管的秘密文件清理登記，全部移交清楚。移交時，要造冊、清點、核對，并辦理簽字手續。其他人員調動或辭職時，檔案管理人員要主動將其手中的秘密文件或資料收回，以免丟失。

　　9、各類紅頭文件由辦公室按照發文或收文日期及文件編號統一編號，歸檔。

　　第八條食堂管理制度

　　1、廚師必須認真履行職責，熟練掌握和不斷提高烹飪技術，按時開飯，無特殊情況不得晚點。

　　2、食堂在核定的伙食標準內堅持每天制定食譜，按食譜購買食物，定期調劑花樣，做到飯熟菜香。在標準之內調節好伙食，讓大家吃飽吃好。

　　3、優質服務，保證因工作晚回人員吃上熱飯、熱菜。注意了解和掌握就餐人數，盡量避免剩飯剩菜，力爭不浪費。

　　4、食堂內外應保持整潔、衛生，無灰塵、蛛網，下水道暢通，堅持每天打掃衛生。每周廚師應對廚房進行一次衛生大掃除，徹底清理廚房各個死角的污物、保證廚房衛生、干凈。

　　第九條車輛使用管理制度

　　1、駕駛員要認真學習上級有關車輛管理、安全駕駛方面的規定，經常對車輛保養情況進行檢查。

　　2、遵守交通規則，服從交管人員的管理，凡發生一般級事故主要責任在我方者，給予駕駛員經濟處罰，嚴重事故給予辭退處理。

　　3、駕駛人員要保持車輛清潔，經常對車輛進行保養，使車輛處于良好的工作狀態，提前做好出車準備。避免出車途中發生車況故障。

　　4、車輛必須定期進行保養，如需要維修、更換零部件由駕駛員提出申請，由辦公室報經理批準后方可辦理。

　　5、司機不得私自將車借給他人，否則嚴肅處理，后果自負。非司駕人員原則上不允許私自開車。

　　第十條更夫管理制度

　　1、更夫熟悉所管轄范圍情況

　　2、上班應全面檢查，出現問題及時與領導聯系。

　　3、公司與臨時雇傭更夫簽定合同，明確責任，更夫不履行合同，應辭退。

　　4、更夫對安全、防火、防盜負有直接責任，發現有違規行為，除批評教育外，承擔相應責任。

　　5、更夫要記好《更夫值宿記錄》。

　　第十一條工作人員、保潔員日常保潔制度

　　為維護日常的辦公秩序，進一步規范工作人員的行為，提高工作效率，特制定以下幾項管理制度。

　　一、辦公室人員和保潔員每天要搞好各股室內的衛生，保持室內地面的潔凈，窗戶透明干凈，無死角，辦公室要不定期對各股室進行衛生檢查。

　　二、衛生間和公用設施保潔員每天必須把衛生間徹底打掃一遍，始終要保持地面、手盆、便池無污垢、玻璃鏡面的潔凈，室內無異味，公司地面每天要擦試，直到干凈為止。

地產管理制度11

　　一、總則

　　依據《中華人民共和國會計法》、《財務通則》等會計法規，特制訂本制度。

　　1、會計年度為：元月一日至本年十二月三十一日止。

　　2、公司采用房地產開發制度，會計核算采用權責發生制。

　　二、現金及銀行存款的管理

　　1、財務收款必須開具收據或發票，原則上開具票據人員要與收款人分開，會計開票，出納收款。現金要當面點清，出門概不負責。

　　2、現金、銀行存款的收付要逐筆、遞日登記，及時入帳。每天下班前半小時，內部清點現金，自行查賬，做到日清月結。

　　3、開收據或發票時，要注明收款方式是現金還是轉帳，若是轉帳則要注明票據種類、號碼。

　　4、銀行財務印鑒章要分開保管，專人負責。

　　5、支票、匯票、電匯等轉帳，要實行登記制度(購回支票后要用專用臺帳記錄票據號碼)逐筆登記并注明資金用途流向、票據號碼。不得開具遠期支票、空頭支票和空白支票。

　　6、伍仟元以上款項盡量使用銀行轉帳。

　　7、支付款項時，在審批手續完善后，由會計起票、領款人簽字后，出納才能付款。

　　8、公司職員日常業務借支，在貳萬元以下(不含貳萬元)須主管財務負責人審批、借支。如財務負責人不在，須經總經理或董事長審批方可借支。在貳萬元以上(含貳萬元)還須報總經理及董事長審批后財務部方可借支。

　　9、財務部現金庫存，原則上不應超過貳萬元，更不得用白條抵庫。

　　10、月底對庫存現金要進行盤存，并出現金盤存表與會計核對。月初銀行存款要與銀行對帳單核對，若有未達帳項需要編制銀行存款余額調節表。

　　三、應收帳款及銷售收入的管理

　　1、對每一個客戶要建立一個檔案頁(臺帳)，反映其主要的經濟活動及有關概況，以便跟蹤管理。

　　2、密切注視應收帳款的回收情況，財務人員有權、有責與客戶聯系，并催收應收帳款，清理有關帳戶。

　　應收購房款在應收帳款到期日前三天與客戶聯系，并提醒客戶應收購房款到期;若應收款未超過一個月，財務部應電話等方式與客戶聯系催收房款;若應收帳款已超過一個月、未超過三個月，財務部每月整理一個明細表交營銷中心由簽約代表負責聯系催收，同時財務部寄發催款通知書;若應收購房款已超過三個月，在未交房的情況下由財務部清理清冊給營銷中心，可重新對外銷售，并寄發通知書;若到已交房的情況下，由辦公室(或物業部門)協助財務部上門催收房款;若應收購房款逾期六個月以上，應由財務部整理一個清冊并注明有關情況，交辦公室通過法律途徑處理。

　　3、原則上購房款一律由財務部或財務部指定人員統一收取及時入帳，他人不得擅自收取房款，更不得坐支。

　　4、營銷中心在簽訂合同時，由專人收取定金或房款，同時開具收據，注明付款方式;若是現金馬上繳存銀行，同時每天與財務部清繳，若是銀行票據(如匯票、支票、銀行本票)等，應及時通知財務部并及時到銀行辦理入帳手續后方可開具收據，并在收據上注明票據種類、號碼。

　　5、營銷中心每簽定一份合同應及時復印一份給財務部，財務部及時審核，售房合同是否在公司授權范圍內，若超過授權范圍要及時向主管領導匯報、請示。

　　6、財務部要及時按合同清理帳戶，主要客戶每年要與對方核對一遍余額。

　　7、每月五日前報應收帳款明細表，并要有帳齡分析，附有處理意見交主管領導、總經理及有關部門。

　　四、固定資產及低值易耗品的管理

　　1、固定資產必須同時滿足下列條件，即使用價值在20xx元以上使用年限在兩年以上。

　　2、低值易耗品必須同時滿足下列條件：即使用價值在200元以上20xx元以下，使用年限在半年以上、兩年以下。

　　3、固定資產購置：因業務發展的需要購置固定資產，使用部門應提出購置申請，經業務主管的副總經理審批、總經理、董事長批準后交辦公室統一購置，購置后由使用部門、使用人或責任保管者負責驗收。

　　4、固定資產的使用與管理

　　財務部對所有的固定資產建立明細帳、臺帳，要記錄保管部門，使用責任人，設計壽命，每年要集中查核一次，平時有權抽查。

　　責任部門或使用人對本部門或自己使用的固定資產負責保管、維護，因使用不當、保管不善造成損失，視情況輕重由使用人或保管責任人賠償一定的損失。

　　5、固定資產維修、固定資產在使用到一定年限后需要進行維修時，由責任部門或使用人提出申請，經總經理、董事長批準后方可公費維修，若是人為的損壞由責任人自費維修并寫出事故報告單。

　　6、固定資產折舊，采用直線折舊法。

　　7、固定資產處置，所有的固定資產處置、報廢均由責任部門或使用人書面提出，經總經理、董事長批準后方可處置報廢，并及時與財務溝通。

　　8、固定資產出租、出借，原則上公司的固定資產不得出租，不外借，若有特殊情況的確需出租或長期外借，則要通過各股東同意。若為短時外借，經總經理批準方可外借，并辦理外借手續。

　　9、低值易耗品及辦公用具采購：由各使用部門提出，經總經理批準后，由辦公室匯總統一采購。專業性較強的工具由專業部門采購，采購后交辦公室統一驗收，建立臺帳。使用部門或使用人到辦公室辦理領用手續。

　　10、低值易耗品、辦公用具原則上以舊換新，若因保管不善遺失，則由保管責任人負責賠償。

　　11、辦公室對低值易耗品、辦公工具建立臺帳，對每部門使用人建立領用臺帳，每年核對一次。

　　12、低值易耗品、辦公工具等，采取一次性攤銷法。

　　五、業務款項支出規定

　　1、業務款項一般是指：工程業務款、廣告業務款。

　　2、所有業務款項支付必須依照合同執行，沒有合同或違反合同的財務部有權拒絕支付，并查明核實。

　　3、簽訂所有的業務合同應遵循公司關于合同簽訂的有關規定，并先由財務部審核有關財稅方面的事宜，列出資金計劃。

　　4、業務款項支出：

　　申請部門(合同簽訂部門)根據項目進展情況，在月初作出付款申請計劃由財務部匯總，根據資金情況列出付款計劃，報財務負責人、總經理、董事長審批后，財務部依據付款計劃按一定的付款程序支付業務款項，各部門對付款計劃要嚴格保密。

　　5、業務款項支出審批程序：

　　申請部門根據合同、協議和經審批后的財務部付款計劃內容，事先填好付款申請單由各部門負責人、主管領導核準交財務部、財務總監審核是否符合付款條件，再交財務負責人審核，總經理審批，最后報董事長批準，財務部方可付款。

　　6、項目完工后需要結算的業務部門及有關部門，須會同財務部做出一份結算報告與客戶結算，并簽訂結算協議。重要業務合同在結算前須明確結算基本方案報總經理、董事長、股東會批準，方可與對方洽談結算事項。

　　7、工程項目質保金支付：質保金到期后應由工程項目經辦人及有關人員對工程質量鑒定后，填寫質保金支付審批表，按業務款項支付程序審批后方可支付。

　　六、傭金及業務用餐管理

　　1、業務傭金支出的經辦人原則上是由公司副總級別以上人員或其授權人。

　　2、業務傭金的支付：在貳萬元以下的，由財務負責人審批、總經理批準方可支付;在貳萬元以上的，還需報董事長批準才可支付;伍萬元以上的則須通過股東會審議才可支付。

　　3、業務傭金:每月底集中清理一次，由財務部匯總、造冊交股東會審議，財務部負責取得合法憑證入帳后，原始憑證交股東會銷毀，股東保留清冊。

　　4、公司員工因業務需要招待用餐必須事先說明請客對象、原因、標準報主管副總經理批準，副總級別以上的則需與總經理或董事長請示。

　　七、公司日常費用開支，報銷管理制度

　　1、借支

　　①公司員工因工作需要在財務借支的必須事先填寫借支單，并注明借支原因和借支金額，報財務負責人審批簽字(在特殊情況下，借支人和財務部出納應主動電話請示主管財務負責人同意后才可辦理借支手續，事后立即補辦簽字手續)，凡未經財務負責人或授權人簽字同意而辦理借支的行為，一律作挪用分款處理，并按公司有關規定對當事人進行處罰直至辭退或開除。

　　②借支現金在貳萬元以下(不含貳萬元)，經財務總監、財務主管負責人審批后，財務方可辦理借款手續。

　　③借支現金在貳萬元以上，經財務負責人審批后交總經理、董事長審批后財務方可辦理借款手續。

　　所有借支原則上從借支之日起，在一周內到財務結帳。

　　2、報帳

　　①公司員工所有報帳應嚴格遵守審批程序，原始票據應有經手人、證明人或部門負責人簽字，報帳人應將所有單據分類整齊地粘貼在原始憑證粘貼單上，且一并填寫粘貼費用報銷單交部門負責人審核后，財務部審核其票據的合法、合理性后交財務負責人審批，最后報總經理、董事長批準財務部方可報帳。

　　②公司報帳采取集中報帳制，每星期一、星期四由公司財務部集中報帳、清帳。

　　③業務用餐，傭金報帳按傭金業務用餐管理辦法執行。

　　3、交通費用

　　①在市內辦事原則上只能乘坐“公共汽車”，如有急事需乘坐“的士”應向辦公室負責人事先報告并說明理由，如辦公室車輛調度困難方可乘坐“的士”，報帳時需附單注明日期起止地點、事由、按實際發生額報銷。

　　②私車公用的，采用每月包干的形式，具體由公司另行規定。

　　4、差旅費管理

　　①公司員工外出公差須報請總經理批準，財務部方可辦理差旅費借支和報銷。

　　②出差費用及標準在出差前由董事會研究，總經理審定執行。

　　③公司專職司機長途出差按35元/天補助，另按0.1元/公里給予行車補助。

　　④出公差回來后，一個星期內報銷費用并及時清帳。

　　5、醫療費的報銷

　　①因公致傷的員工其治療期內發全額工資，醫療費用按實際報銷。

　　②辦理了醫療保險的員工，醫療費用由醫保公司按規定給予補償，因突發性疾病需住院治療公司不再另行負擔醫療費用。

　　③未辦理醫療保險的，經本人書面報告部門經理審核，報總經理批準后憑縣級以上醫院出具的病歷證明，公司可負擔住院期藥費(不含自費補品、藥品)，治療費及一次常規體檢費80%費用(床位費每天限15元以下)，但最高費用負擔限額不超過壹萬元。

　　八、財務檔案資料管理

　　1、財務檔案資料包括：會計憑證、帳本及報表有關合同，銀行稅務資料、收據、發票等。

　　2、財務檔案管理責任人為主辦會計。

　　3、會計憑證要分月份裝訂成冊，注明日期、憑證號、第幾冊、會計報表每年裝訂成冊。

　　4、財務部收據及發票按年、月分類保存，保管期限為15年。收據、發票須統一管理，采取登記、領取制度、購回收據、發票后要逐本登記并注明號碼去向，使用后逐本繳銷。

　　5、財務檔案的查閱須報請財務負責人，并建立查閱、借閱登記檔案。

　　6、財務檔案外借需經財務總監、主管財務領導、董事長批準并予以登記，財務部及時催還。

　　7、會計憑證、稅務資料保管期為15年，會計憑證及有關資料燒毀由會計提出并編造清冊，經財務負責人、總經理、董事長批準方可燒毀，在燒毀時至少有經辦人，副總經理以上人員在場。

　　8、會計憑證資料燒毀清冊為永久性檔案，不得燒毀。

地產管理制度12

　　房地產案場銷售紀律管理條律

　　1、置業顧問須按時上下班,不遲到、不早退、不得私自中途離崗或溜崗串崗。

　　2、作息時間:(參見售樓處排班表)

　　3、請事假需提前向專案經理提出書面申請,批準后方可;

　　4、請病假需需出具縣級以上醫院醫生證明,否則視為曠工處理。

　　5、病假一天扣發半天基本工資、事假一天扣發一天基本工資,曠工一天扣發3天基本工資。

　　6、專案經理請假或補休須提前一天向上級公司領導通報。

　　7、接待臺只能保留銷售電話、銷售名片、銷售文件、銷售宣傳資料,資料應整齊放置在指定的地點,不得放置其他物品。

　　8、值班人員應負責當天的案場衛生打掃、維護。保持一個整潔的工作環境。

　　9、置業顧問待人熱情有禮,言行大方得體,精神飽滿,面帶微笑;保持統一規范的辦公次序。

　　10、公司上級領導或其他外來洽談事務的同志來訪時,必須禮貌的主動招呼,主動倒茶水。

　　11、置業顧問必須尊重公司其他部門同事,并保持良好關系。

地產管理制度13

　　(一)銷售例會制度

　　*會議必須遵循"高效、高質量"的原則。

　　*開會時，參會人員必須紀律嚴明，參會時必須攜帶筆記本和筆。除特殊情況，所有參會人員必須準時參會，不得無故缺席、中途退席或遲到。

　　*一般性例會時間必須控制在1個小時以內。

　　*所有會議如無特殊情況必須要有會議紀要，會議紀要應在兩個工作日內出稿，除存檔外，必須向總經理報閱。

　　*每周工作例會

　　1、招集主持：銷售經理

　　2、參會人員：項目部全體人員

　　3、開會時間：不定

　　4、上周考勤情況公布;

　　5、上周工作情況總結;

　　6、本周銷售管理工作內容;

　　7、解答上周銷售人員提出的疑問;

　　8、本周策劃推廣工作介紹;

　　9、組織銷售人員與策劃人員座談;

　　10、組織進行階段性培訓。

　　*每周小組例會

　　1.招集主持：銷售主管

　　2.參會人員：組內全體銷售人員

　　3.開會時間：自行安排

　　4.匯總、分析銷售工作中的遇到的問題

　　5.對疑難客戶進行分析，找對策

　　6.對意向客戶的落實情況

　　7.銷售人員的簽約、回款情況

　　8.由銷售主管組織進行組內培訓

　　*銷售分析會(月例會)

　　1、招集主持：銷售經理

　　2、參會人員：項目部全體員工

　　3、開會時間：每月統計截止日起三個工作日內

　　4、銷售情況，延期簽約的通報及分析，結果及意見匯總至本月銷售統計分析報告中。

　　5、下月銷售計劃和銷售重點。

　　6、公布下個月銷售任務。

　　7、分析當前的市場、客戶群及競爭對手，樹立本項目的知名度、品牌。

　　8、與業務員進行思想溝通。

　　(二)嚴重違紀處理

　　*嚴禁利用價格、房號及其他不正當手段搶客戶，有損公司聲譽者予以辭退。

　　*嚴禁客服人員利用職務之便收受業務員或客戶賄賂，私押、私放房號者予以辭退。

　　*嚴禁電腦錄入人員將客戶資料私自泄露給他人或其他項目，牟取經濟利益予以辭退。

　　*嚴禁客服串通銷售人員私分客戶、漏分客戶者予以辭退。

　　*嚴禁銷售人員做私單，協助客戶炒房，從中謀取經濟利益者予以辭退。

　　*嚴禁泄露公司機密給客戶或其他項目，使公司遭受損失者予以辭退。

　　*拒絕上級下達的工作任務，工作態度消極，散發消極怠工情緒者予以辭退。

　　*散布謠言及流言蠻語，搬弄是非，攻擊詆毀他人，不利于公司員工團結者予以辭退。

　　*多次違反公司的規章制度，經批評教育仍無法改正者。累計曠工超過三天者予以辭退。

　　*盜竊公司及私人財務，或公司機密文件及客戶資料者予以辭退。

　　*觸犯國家法律，由公安機關追究刑事責任者予以辭退。

　　*打架斗毆，造成人員傷亡、財產損失，造成不良影響者予以辭退。

地產管理制度14

　　一 、目的:

　　有效完成公司的銷售計劃,樹立公司良好形象。

　　二 、適用范圍:

　　銷售部日常管理工作。

　　三 、責任:

　　a銷售代表在規定時間內完成銷售指標;

　　b規范銷售人員行為準則。

　　四 、內容:

　　1.銷售經理制定銷售計劃,合理分配銷售定額;

　　2.銷售代表通過接聽電話,面談,確認需求,解決異議.締結合同;

　　3.銷售人員必須了解周邊環境,了解發售樓盤的特點,了解競爭對手,統一銷售口徑。

　　4.對于新開樓盤應由公司組織設計人員和工程管理人員對銷售代表進行講解, 指導.培訓.協商,以便統一銷售口徑,制定合理的銷售策略。

　　5.認真.負責地填寫各類表格.<商品房認購書><商品房買賣合同>

　　6.銷售人員保證銷售指標的完成,及房款的按時回收。

　　7.由銷售主管部門及銷售部經理對銷售部新招收錄用人員進行業務和崗位培訓。

　　8.及時反映銷售過程中出現的問題,并在銷售經理的指導下及時解決;

　　9.老客戶帶來的新客戶仍屬于原銷售人員,銷售人員的親朋好友,原則上,由本人接待,若有其它情況發生,其他人應發揚協作精神,同樣做到細心熱情。

　　10.銷售人員按工作流程完成日常工作。

　　五 、獎懲:

　　1.發生撞單現象要避開客戶自行解決,如上報銷售經理解決扣除每人底薪30%,仍未解決的上報公司領導扣除底薪50%;

　　2.對惡意搶單,相互拆臺的銷售人員,一經發現立即開除;

　　3.對銷售人員實行售房激勵金制度。

地產管理制度15

　　某房地產投資發展審核管理制度

　　1.目的:

　　規范總部項目投資管理工作,為總部戰略發展提供土地儲備支撐,實現投資決策的科學化和經營管理的規范化、制度化,使本公司在競爭激烈的市場經濟條件下,穩健發展,贏取良好的社會效益和經濟效益,

　　2.范圍:

　　2.1適用范圍:**地產總部及各項目公司。發布范圍:總部發展中心。

　　3.名詞解釋:

　　投資發展工作是指進入房地產二級開發之前的所有工作,包括一級開發項目和二級開發項目。

　　3.1一級開發項目:是指取得土地后,須經過一級開發,再通過“招拍掛”取得一級開發收益或自掛自摘進行二級開發的項目。

　　3.2二級開發項目:是指取得土地后,不需要進行一級開發,直接進行二級開發的項目。4.職責:

　　4.1發展中心職責:

　　4.1.1項目拓展:總部發展中心可根據總部年度項目拓展戰略,獨立開展項目拓展工作。對收集的信息進行進行投資分析,并完成備案、立項等工作。

　　4.1.2投資管理:總部發展中心對各項目公司的項目拓展工作負有管理職責,各項目公司上報的項目進行立項備案,并在總經理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作,發表獨立意見。

　　4.2各項目公司職責各項目公司按各自負責的區域獨自開展項目拓展工作,并接受總部發展中心的業務指導。

　　5.作業內容:

　　5.1初選收集項目信息并審核掌握的有關資料,進行初步分析及調查研究后,認為可進一步跟蹤的,進入可研階段。

　　5.2:立項:

　　5.2.1各項目公司上報發展中心申請立項的資料包括:

　　1)、項目立項申請單

　　2)、項目建議書(可研報告)

　　3)、項目原始資料復印件

　　5.2.1立項項目必須有結案報告。在經過深入談判后,各項目公司判斷是否繼續深入,若有必要,可以進入可研階段;若沒必要,須向發展中心上報立項項目結案報告及相關資料。

　　5.3可研

　　5.3.1.在經過深入談判后,認為可以進行可研階段的項目,由下屬各項目公司編制詳細可行性報告及實施方案,報送總經理辦公會并抄報總部發展中心。由總部發展中心在可行性報告及實施方案的基礎上提出審核意見。

　　5.3.2各項目公司并提前3周將可研報告及相關資料報送總部發展中心,總部發展中心對各單位報送的報告經調研后認為可行的,應盡快并報總經理辦公會進入決策程序。

　　5.3.3各投資項目均應經過充分調查研究,并提供準確、詳細資料及分析,以確保資料內容的可靠性、真實性和有效性。

　　5.3.4總部公司發展中心對項目的合法性和前期工作內容的完整性,基礎數據的準確性,投資分析的可行性及項目規模、時機等因素均應進行全面審核,并獨立完成審核報告。必要時,可指派專人對項目再次進行實地考察,或聘請專家論證小組對項目進行專業性的科學論證,以加強對項目的深入認識和了解,確保項目投資的可靠和可行。

　　5.4決策

　　5.4.1各立項項目在充分論證的基礎上,經總部主管領導可研初審后,上報總經理辦公會,由總經理辦公會決定上報決策委員會進行項目決策。

　　5.4.2各立項項目進入項目決策程序后,應向決策委員會上報詳細可研報告及項目操作方案,并抄送發展中心。發展中心依據獨立完成的審核報告發表意見與建議,決策委員會決定項目投資與否。

　　5.4.3通過決策委員會的項目,按照決策建議與意見進行相關法律文件簽署。

　　6.獎懲條例:見項目拓展獎勵制度

　　7.注意事項:

　　8.附件項目審核流程圖

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